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2019-12-10 06:46:41

投資信託 > 特集 >  低金利環境が続く今こそREITに注目!少額から“不動産オーナー”に?!

低金利環境が続く今こそREITに注目!少額から“不動産オーナー”に?!

2019/11/11

日本や欧州を中心に、世界的な低金利環境が続いています。そんな現在の市場環境でこそご注目いただきたいのが「REIT(不動産投資信託)」。

そのREITの魅力とおすすめファンドをご紹介いたします!

REITとは?

REIT(不動産投資信託)は、投資家から集めた資金を、主に複数の賃貸用の不動産に投資します。

不動産投資というと一般的には大きな資金が必要になりますが、REITであれば少額から複数の物件に分散投資をすることが可能です。また、個人での投資も可能なマンションの他にも、オフィスビルやホテル、物流・商業施設など、さまざまな不動産を投資対象としていただける点も特徴です。

つまりREITは 少額から“不動産オーナー” になることができる金融商品と言えます。

リートの投資先の一例

国内

日本ビルファンド投資法人

東京23区を中心に競争力の高いオフィスビルに重点的に投資。保有物件の資産規模は1兆1,294億円にのぼる1。

  • ※1 2019年6月30日現在。
星野リゾート・リート投資法人

「星のや」等で知られる星野リゾートグループの物件のほか、「ANAクラウンプラザホテル」を4物件所有する等、日本国内で宿泊施設を中心に所有2。

  • ※2 2019年6月18日現在。

海外

プロロジス(米国)

世界各国で倉庫等の物流施設を開発・運営。運営延床面積は7,300万uで山手線内側の面積を越え、運営資産は11兆円相当を誇る3。

  • ※3 2019年6月30日現在。
サイモン・プロパティー・グループ(米国)

世界各国で「プレミアム・アウトレット」等のショッピングセンターを中心に所有、運営。日本においても、御殿場プレミアム・アウトレットをはじめ、9ヵ所を展開4。

  • ※4 2019年10月29日現在。
  • ※(出所)各社HPを基に三菱UFJ国際投信作成
  • ※上記の物件は、2019年10月29日時点で確認できる、代表的なリートが投資を行っている物件の一例を示したものであり、今後変更となる可能性があります。個別銘柄の推奨を目的とするものではなく、ファンドにおいて上記銘柄を組み入れることを保証するものではありません。

REITの魅力

①相対的に高い利回り

過去数年間の実績において、日本・先進国ともにREITの配当利回りは相対的に株式の配当利回りを上回っていることが分かります。

配当利回りが高ければ、配当収益を積み上げることで収益の底上げ、そして価格下落時のカバー効果に期待することができます。つまり、高い配当利回りによってより安定した運用に期待することができるということであり、それがREITの魅力のひとつです。

リートと株式の配当利回り推移(期間:2014年9月末〜2019年9月末)

(2019年9月末時点) 先進国リート:4.0% Jリート(日本リート):3.5%
  • ※(出所)Bloombergのデータを基に三菱UFJ国際投信作成
  • ※各資産は為替やその他の特性を考慮しておらず、利回りだけで単純に比較できるものではありません。

②値動きの違う資産を組み合わせて分散投資の効果を発揮!

投資の基本のひとつと言われるのが「分散投資」です。

単一の資産に投資するのではなく、値動きの異なる複数の資産に投資をすることで、リスクを分散し運用資産全体の値動きの幅を抑制する効果に期待することができます。

リスクを抑えることを意図して分散投資をするのであれば、投資する資産は値動きが異なる組み合わせであるほど良いと考えられます。相関係数を用いて各資産の相性を示した次の表を見ると、REITと組み合わせて投資することで分散効果に期待できる資産が複数あることが分かります。

相関係数とは?

相関係数とは、2つの異なる資産のリターンの相関を表す統計学上の係数で、−1から1までの値で表されます。

1に近いほど相関が強く(似たような動き)、0は無相関(無関係な動き)、−1に近いほど逆相関(反対の動き)となります。相関係数が小さい組み合わせほど、分散効果が高いと考えることが可能です。

リートと各資産の値動きの相関(値動きが似ているか・異なっているか)

(期間: 2014年9月末〜2019年9月末)

  • ※◎:相関係数が0.0未満 ◯:0.0以上〜0.5未満 ▲:0.5以上

REITおすすめファンドは?

ここでは4つのおすすめファンドをご紹介します!一覧表で見比べながら、ご自身に合ったREIT型ファンドを見つけて投資してみてください!

大人気の eMAXIS Slim シリーズに、[購入時手数料:0円] 新たな仲間[国内リート、先進国リート]が加わりました。

eMAXIS Slim 国内リートインデックス

eMAXIS Slim 先進国リートインデックス

三菱UFJ Jリートオープン(毎月決算型)

ワールド・リート・オープン(毎月決算型)

運用方法 インデックス運用型 アクティブ運用型
分配方針 抑制分配型 毎月分配型
購入時手数料 0円(ノーロード)(※1)
信託報酬
(年率/税込)
0.187% 0.22% 1.10% 1.705%
純資産総額(※2) 47億円 2,439億円
  • ※1:インターネットコースの場合
  • ※2:2019年9月末時点

低コストインデックスファンドシリーズとして人気を集めている「eMAXIS Slim」シリーズに新たに登場した、国内REITに投資するファンドです。東証REIT指数(配当込み)に連動する投資成果をめざして運用を行います。

低コストインデックスファンドシリーズとして人気を集めている「eMAXIS Slim」シリーズに新たに登場した、先進国REITに投資するファンドです。S&P500先進国REITインデックス(除く日本、配当込み、円換算ベース)に連動する投資成果をめざして運用を行います。

主に国内で上場する不動産投資信託証券 (J-REIT)に投資を行います。投資にあたっては、定性的評価、定量的評価を組み合せることで銘柄を選定します。2010年10月25日に私募ファンドとして設定されましたが、2017年6月1日以降公募化され、幅広く個人投資家の皆さまにも投資していただけるようになりました。相対的に分配金利回りが高い点からも、支持されているファンドです。

世界的金融機関のひとつ、モルガン・スタンレー・グループの資産運用部門のノウハウを活用し、世界のREITに銘柄を厳選して投資するファンドです。相対的に割安な水準にあり、好配当が期待される銘柄に投資することで安定した配当利回りの確保と、値上がり益の獲得をめざします。

ご注意事項

  • 「毎月分配型」「隔月分配型」の投資信託については、お取引の前に必ず「毎月または隔月分配型投信の収益分配金およびNISAでのご注意事項、ならびに通貨選択型投信に関するご注意事項」PDFです。新しいウィンドウで開きます。の内容をご確認いただきますようお願いいたします。
  • 投資信託は、主に国内外の株式や債券等を投資対象としています。投資信託の基準価格は、組み入れた株式や債券等の値動き、為替相場の変動等により上下しますので、これにより投資元本を割り込むおそれがあります。
  • 投資信託は、個別の投資信託毎にご負担いただく手数料等の費用やリスクの内容や性質が異なります。ファンド・オブ・ファンズの場合は、他のファンドを投資対象としており、投資対象ファンドにおける所定の信託報酬を含めてお客様が実質的に負担する信託報酬を算出しております(投資対象ファンドの変更等により、変動することがあります)。
  • ご投資にあたっては、商品概要や目論見書(目論見書補完書面)をよくお読みください。

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