いちご・レジデンス・トークン−芝公園・東新宿・都立大学・門前仲町・高井戸・新小岩−（デジタル名義書換方式）

信託委託者　合同会社IRS3
信託受託者　三菱UFJ信託銀行株式会社

特定受益証券発行信託の受益権を表象する電子記録移転有価証券表示権利等/セキュリティ・トークン

いちご投資顧問株式会社

GRAN PASEO芝公園

GRAN PASEO東新宿

PASEO都立大学North・South

GRAN PASEO門前仲町

GRAN PASEO高井戸

THE PASEO新小岩�U

31,120口

• ※発行数は、目論見書の日付現在における見込数です。発行数は、発行価格等決定日に決定される発行価格等に基づく需要状況等を総合的に勘案した上で、発行価格等決定日に決定する予定です。

1口当たり10万円

• ※上記価格は仮条件です。発行価格等に基づく需要状況等を総合的に勘案した上で、発行価格等決定日に決定する予定です。

5口以上1口単位

約69.6%

LTVについて詳しくはこちらをご確認ください。

2024年7月期：2,511円／1口　年率4.1％（税引前）
：2,505円／1口　年率4.1％（税引前）

2025年1月期：2,081円／1口　年率4.1％（税引前）
：2,067円／1口　年率4.1％（税引前）

• ※予想分配金利回りは現時点での参考値であり、将来の運用成果等を保証するものではありません。
• ※1口当たりの予想分配金額に誤りがあったため、上記のとおり訂正いたしました。（2023/11/27付け）

各計算期日（毎年1月及び7月の各末日（当該日が営業日でない場合は前営業日。ただし、初回は2024年7月末））

• ※信託終了日である計算期日を除きます。

11/28（火）8:30~12/12（火）11:00

• ※需要調査期間内のお申し込みは、本申し込みではありませんのでご注意ください。 購入意思表示期間に購入手続きをいただいた後に、約定となります

12/13（水）

12/13（水）

12/15（金）8:30~12/19（火）12:00

12/22（金）

12/25（月）

2029/1/31

原則として約5年2ヵ月（2023/12/22から2029年1月期末（2029/1/31）まで）

• ※アセット・マネージャーの判断により、早期売却や運用期間の延長を決定する場合があります。詳細は「売却方針」の項目をご確認ください。

• 本受益権は、受託者の事前の承諾なくして譲渡することができませんが、「Progmat」を介して譲渡することにより、受託者による承諾が行われたものとみなされます。受託者の承諾は、「Progmat」を介した譲渡のみによって行われます。

年2回（毎年1月末日および7月末日）

• ※ 初回の信託計算期間は信託設定日から2024年7月末日です

アセット・マネージャーは、投資対象不動産の収支計画を踏まえた事業計画書を策定し、計画的な資産運用を行います。アセット・マネージャーは、事業計画書をもとに、投資対象不動産の賃貸運営、建物管理、修繕・改修等の状況把握又はモニタリングを実施し、計画に沿った運営管理を実行・維持します。

（注1）本件営業者が本件不動産受益権の取得に当たって締結する信託受益権売買契約書に記載された信託受益権の売買代金等に基づき作成された本件営業者の貸借対照表に記載された本件匿名組合出資の価格を記載しています。
（注2）本件営業者が締結している匿名組合契約に基づく出資総額に占める、本件匿名組合契約に基づく匿名組合出資の金額の割合を記載しています。

本件営業者は、本件不動産受益権の取得に当たり、貸付人である新生信託銀行株式会社（以下「レンダー」といいます。）との間で、本件不動産受益権を責任財産とする責任財産限定特約付きの、以下の内容の借入れ（以下「本借入れ」といいます。）を行う予定です。また、本借入れに関連する担保権の設定契約等の関連契約（本借入れに係る金銭消費貸借契約と併せて以下「本借入関連契約」と総称します。）を締結する予定です。なお、本借入れは、利払い及び元本の返済の順位において、本件匿名組合出資に基づく配当及び出資の返還その他の債権に優先することが予定されています。そのため、元本の返済においては、投資対象不動産の価値が下落した場合でも、最初に本件匿名組合出資の毀損が生じ、本件匿名組合出資が全て毀損した後に初めて本借入れの元本が毀損されることになります。

• （注1）本件営業者は、本借り入れに関し、金利上昇リスクの減殺を目的として、金利キャップ契約を締結することがあります。
• ※目論見書訂正事項分の日付現在の予定であり、最終的な借り入れ条件は借入実行の時点までに変更される可能性があります。
• ※新生信託銀行株式会社は、当社の親法人等（金融商品取引法第31条の4第3項及び金融商品取引法施行令第15条の16第1項に定める親法人等をいいます。）です。また、新生信託銀行株式会社による貸出は、当社の親法人等であり同銀行の100％出資親会社である株式会社SBI新生銀行を委託者とする特定金外信託契約に基づいて行うものです。

原則として、信託計算期間である2029年1月期に本件不動産受益権（本信託財産が投資対象不動産である場合には投資対象不動産）の全部の売却を行う方針です。
ただし、信託計算期間である2024年7月期から2028年7月期（2023年12月22日から2028年7月31日）までの間に、アセット・マネージャーが知る限りにおいて、本件営業者及び本件営業者を通じて本匿名組合員の利益最大化に資すると判断する売却機会を得た場合には、当該信託計算期間において本件不動産受益権の全部を早期売却する場合があります。
また、信託計算期間である2029年1月期が終了する2029年1月31日までの間に本件営業者及び本件営業者を通じて本匿名組合員の利益最大化のために必要とアセット・マネージャーが判断する場合、信託計算期間である2029年1月期が終了した後から2年間（2031年1月31日まで）を限度として運用期間の延長を決定する場合があります。
さらに、本借入れに係る金銭消費貸借契約上の貸付に係る元本残高の返済期日が最終返済期日（2031年12月22日）まで延長された場合には、2032年1月31日までを限度として、本借入れに係る金銭消費貸借契約上の貸付に係る元本残高を返済するまでに必要と見込まれる期間につき、運用期間の延長を決定する場合があります。本件不動産受益権の投資対象不動産は複数の不動産であり、各々の不動産の売却時期が複数の信託計算期間にわたる場合、配当効率等が悪化し、本受益者に関する課税上の取扱いに悪影響を生じ、又は本信託契約等その他の関連契約に抵触する等の影響が生じることにより、本受益権の収益や配当等に悪影響が生じるおそれがあります。そのため、アセット・マネージャーは、これらの売却においては、上記本受益者に関する課税上の取扱いへの影響その他の事情を勘案し、本件不動産受益権の全部を一括で、又は同一の信託計算期間内に売却する方針です。
ただし、本借入れについて期限の利益を喪失した場合、本借入れに伴い本借入関連契約において定められる財務制限条項に抵触した場合等の本借入関連契約に定める一定の事由（以下「強制売却事由」といいます。）が生じた場合には、レンダーは、本借入関連契約の定めに従い、本件不動産受益権又は投資対象不動産を売却する権限を取得する旨が合意される予定です。そのため、強制売却事由が生じた場合には、上記にかかわらず本件不動産受益権又は投資対象不動産が売却される場合があります。その場合、本件匿名組合出資の価値が棄損する場合があります。

当初信託報酬：A ＋ B（1円未満の端数は切り捨てます。）

A ＝ 信託設定日における本件匿名組合出資の信託譲渡の直後の時点の本信託の総資産（本信託の貸借対照表における総資産をいいます。「受託者信託報酬等」において以下同じです。）×0.2％（税込0.22％）

B ＝ 本信託契約の締結日（同日を含みます。）から信託設定日（同日を含みます。）までの間に受託者が本信託に関して負担した実費（当該実費に係る消費税等を含みます。）相当額（受託者負担実費相当額）

期中信託報酬：（A × 0.2％（税込0.22％）＋ B × 0.2％（税込0.22％）） × C ÷ 365（1年を365日とする日割計算） ＋ D（除算は最後に行うこととし、1円未満の端数は切り捨てます。）

A ＝ 期中信託報酬支払日（初回の期中信託報酬支払日の場合は信託設定日における本件匿名組合出資の信託譲渡の直後の時点）の本信託の総資産

B ＝ 期中信託報酬支払日の直前の計算期日時点（初回の期中信託報酬支払日の場合は信託設定日における本件不動産受益権の信託譲渡の直後の時点）の本受益権の元本金額（受益権調整引当額を含みません。）

C ＝ 期中信託報酬支払日に終了する信託計算期間に含まれる実日数

D ＝ 期中信託報酬支払日に終了する信託計算期間中に受託者が本信託に関して負担した会計監査費用（当該会計監査費用に係る消費税等を含みます。）

終了時信託報酬：A ＋ B（1円未満の端数は切り捨てます。）

A ＝ 信託終了日の直前の計算期日時点の本信託の総資産 × 0.2％（税込0.22％）

B ＝ 信託終了日の属する信託計算期間に生じる信託金の受託者の銀行勘定への貸付利息相当額

清算時信託報酬：信託終了日の翌日以降に生じる信託金の受託者の銀行勘定への貸付利息相当額（1円未満の端数は切り捨てます。）

本件営業者は、本件匿名組合契約に基づき事業を遂行する対価として、本件匿名組合契約に定める最初の計算期間（本件匿名組合契約の締結日（2023年12月11日（予定））から2024年4月末日までをいいます。なお、本件匿名組合契約の計算期間は、毎年5月及び11月の各1日から同年10月及び翌年4月の各末日までの各期間です。）の初日（同日を含みます。）から最後の本件不動産受益権又は投資対象不動産の売却日（同日を含みます。）までを発生期間とする営業者報酬を、各計算期間当たり金100,000円を収受することができ、かかる営業者報酬は当該事業に関する匿名組合の費用に含まれるものとします。ただし、6か月に満たない計算期間又は6か月を超える計算期間の営業者報酬については、金200,000円について1年を365日とする日割計算（1円未満切り捨て）によって算出された金額とします。

アップフロント報酬：なし

期中運用報酬：受託者は、ファンド・マネージャーに対し、ファンド・マネジメント報酬計算期間（信託計算期間と同一の期間をいいます。）毎に、金200,000円（税込金220,000円）

アップフロント報酬：本件営業者による本件不動産受益権の取得価格（消費税及び地方消費税並びに本件不動産受益権の購入に要した一切の付随費用の額を含みません。以下同じです。）の1.0％（税込1.1％）相当額（1円未満の端数は切り捨てます。）

期中運用報酬： 各AM報酬計算期間※毎に、以下の算式により算出される金額の合計額（1円未満の端数は切り捨てます。）
A × B ÷ 365（1年を365日とする日割計算）

• ※毎年1月及び7月の末日に終了する期間（両日を含みます。ただし、当該日が営業日でない場合は前営業日）。なお、上記にかかわらず、初回のAM報酬計算期間は、アセット・マネジメント業務委託契約締結日から2024年7月末日までの期間

売却時報酬：税抜売却価格の0.5％（税込0.55％）相当額（1円未満の端数は切り捨てます。）

報酬計算期間毎に金400千円（税込440千円）

以下の費用等が本信託財産から支払われます。

• 本受益権の発行及び募集に関して受託者の負担する一切の費用
• 有価証券届出書、有価証券報告書、半期報告書その他の本信託に係る金融商品取引法に基づく開示書類の作成に関連する費用
• 貸倒損失及び減損損失（もしあれば）
• 本件匿名組合出資の売却に係る費用
• 税務及び会計事務受託者に対する報酬・手数料
• その他、本信託の維持に要する費用

STARTにおける本受益権の取扱いに係る以下の費用が本信託財産から支払われます。
年間取扱管理料：1年当たり50,000円（税込55,000円）（ただし、期末時価総額が50億円以上300億円未満となった場合には、1年当たり100,000円（税込110,000円））