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2019-10-21 13:40:16

REIT教室 課外授業第5限目

もっと詳しく学んでみよう!注目のREIT!課外授業第5限目

2012年夏から順調に推移していたJ-REITの価格は、2013年に入り3月まで急速な上昇局面に転じました。J-REITの価格を見る代表的な指標となっている東証REIT指数は、2012年末に1,114ポイントでしたが、2013/3/27には終値ベースで1,700ポイントを超え、4月は1,600ポイントを中心として推移しています。(2013/4/22現在)

一方で、J-REIT全体の利回りはJ-REITの価格が大幅に上昇したため、2012年末の4.7%から2013年3月末に3.2%まで低下しています。このような面から、銘柄の選択方法は難しさを増していると言えるでしょう。そこで、今回は現時点で想定される二つのシナリオに応じた注目銘柄について記載していきます。

第5限目   想定シナリオ別の注目銘柄 

価格の乱高下を想定する場合

前述の通り、J-REITの価格は大幅に上昇しました。価格上昇の最大の要因であった日銀の金融緩和は2013/4/4に公表され、当面の追加金融緩和は行わない方針となっています。つまり現在のJ-REIT市場は、好材料が出尽くした感が強い状態です。このような中で、海外市場の混乱など悪材料が生じると、急速にJ-REITの価格が下落する可能性が高くなっています。一方で急落時には日銀によるJ-REIT買入れ枠が支えになり、反転することも予想されます。またオフィス市況の急速な回復など、現時点では材料視されていないJ-REIT価格の上昇要素が今後加わる可能性もあります。

今後の市況をこのようなシナリオで想定する場合、J-REITの銘柄選択を行う上で重要となる点は、投資単位の低さとなります。時期を分散して投資を行うことで市況の変化に対応できるためです。例えば投資額が100万円の場合、100万円の銘柄をある時期に購入するよりは、20万円の銘柄を5回に分けて取得する方が市況の乱高下に対応しやすいためです。投資単位が低い銘柄を複数保有することで、価格上昇局面では一部を利益確定しやすいというメリットもあります。

20万円以下で購入できるJ-REITは2013/4/11時点(以降、特定銘柄の価格に関して特に記載のない場合は2013/4/11時点)で9銘柄あります。9銘柄の中で、さらに銘柄を選択するとすれば、景気回復に期待する投資家の場合ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985、以下JHR)が有力な銘柄と考えられます。

JHRは、J-REITで唯一のホテルのみに投資する銘柄です。この銘柄の特徴は、ホテルの収益に応じた変動賃料の割合が高いという点です(詳しくはREIT教室課外授業第4限目参照)。ホテル収益は、他用途と比較すると景気動向に早い段階で影響を受けます。つまりJHRは、景気回復の恩恵を早い段階で受ける銘柄と言えるのです。また為替が円安に転じていることで、海外からの宿泊客の増加も期待できそうです。

一方で景気回復には時間を要すると考える投資家の場合は、GLP投資法人(3281、以下GLP)が有力な銘柄の一つと考えられます。物流施設に対するテナント需要は、近年インターネットなどによるいわゆる「ネット販売」の拡大により高くなっています。しかし、J-REITの銘柄が取得対象とするテナント需要の高い大型の物流施設は、物流施設全体に占める割合がまだたったの2%程度(※1)と供給が需要に追いついていない状況が続いているのです。このようなことから、物流施設については今後もテナント需要が当面強い状況が続くと考えられます。

そのような中、物流銘柄において特にGLPに着目する理由は、GLP以外の銘柄の投資単位は70万円以上ですが、GLPは上場前に投資口を8分割していますので比較的少額から投資が可能な銘柄になっているからです(参考:2013/4/11時点の終値99,100円、最低投資単位:1口)。

  • ※1:シービーアールイー株式会社の調査結果(平成23年3月末時点)

景気回復によるオフィスビル市況の改善を期待する場合

景気回復の期待感は、いわゆる「アベノミクス」によって高まっています。この点を背景にしてオフィスビルを中心に投資する銘柄(以下オフィス系銘柄)の多くは、東京都心5区内の空室率が2013年3月末で8.5%を超える(※2)状況下でも価格が上昇し、低い利回りの銘柄が多くなっています。

一方でオフィス系銘柄の一部は、他オフィス系銘柄と比較して利回りが高い水準となっています。これは、大口テナント退去の影響を受け予想分配金の水準がいままでの実績分配金の水準より大きく低下しているため、価格が下落しているからです。具体的には、グローバル・ワン不動産投資法人(8958)森トラスト総合リート投資法人(8961)トップリート投資法人(8982)が大口テナント退去の影響を受けている銘柄(図表)として挙げられます。

現状のオフィスビル市況では、大口テナント退去後の新テナント誘致には時間を要することや、誘致できたとして契約開始から一定期間賃料を無料とするフリーレント付きの契約という悪材料があるため収益の回復に時間がかかります。しかしオフィスビル市況が改善した場合は、前述の悪材料がなくなるため空室を持っていた方が収益の増加余地は大きくなります。従ってオフィスビル市況が改善すると想定する場合は、上記に挙げた3銘柄が有力な銘柄となるのです。

  • ※2:三鬼商事株式会社調べ
(図表)オフィス市況回復期待の場合の有力銘柄候補

(単位:円)

コード

銘柄名

株価

予想分配金
利回り

予想分配金
A

実績分配金
B

分配金差異
C=A-B

8958

665,000

3.7%

12,400

20,058

-7,658

8961

952,000

3.7%

17,500

19,701

-2,201

8982

542,000

3.9%

10,500

13,120

-2,620

※2013/4/22時点。実績分配金は8958、8961は2012年9月期、8982は2012年10月期までの上場後第2期目からの平均値
(出典)各銘柄公表資料を元に筆者作成

ここまで記載したシナリオ以外にも、現在の価格水準で安定的に推移することを想定する場合は、比較的利回りが高いだけでなく合併による「負ののれん」が潤沢であるため分配金の安定性が高い、大和ハウス・レジデンシャル投資法人(8984)アドバンス・レジデンス投資法人(3269)なども有力な銘柄になります。

このように、シナリオに応じて様々な銘柄選択方法がありますが、冒頭に記載した通り2013年4月現在の価格水準はやや高値圏と考えて慎重な選択を行ってください。一方で2014年以降の税制改正により、年間100万円までの投資に対しては課税されない日本版ISA制度の導入が予定されています。現在予定されている日本版ISA制度は、年間100万円の非課税投資枠のうち売却分の再利用ができないなどの難点もありますが、長期保有によってその分配金の取得を主目的に置いた投資に向いている(=J-REIT投資に適している)ものになる予定のようです。

このような面も踏まえ、J-REIT投資を前向きに検討いだければ幸いです。
REIT教室課外授業を受講いただき、誠にありがとうございました。

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