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2019-10-15 19:56:53

REIT教室 課外授業第4限目

もっと詳しく学んでみよう!注目のREIT!課外授業第4限目

今回はJ-REITの主要投資用途のうち、前回取り上げなかった商業系の用途について説明していきます。

第4限目   投資用途別の収益特性(商業系編)

まず、商業系用途を保有する銘柄は、資産運用力が前回取り上げた「オフィス」や「住居」以上に必要になるという点を理解しておく必要があります。

たとえば、商業系用途の賃料設定は、テナントの賃料負担能力に応じて設定されることが多くなっています。言い換えると商業系用途は、入居するテナントの売り上げを想定し負担可能な水準に賃料を設定することが必要な用途です。商業系用途は、オフィスや住居のようにテナントの入退去や近隣物件が多い用途ではありませんので、賃料設定というだけでもより高度な専門性が求められることになります。従って商業系用途を投資対象とする銘柄に投資を行う際には、過去のテナント退去やテナントの賃料減額がどの程度あったのかを確認することが重要です。
また商業系用途の場合は、テナントと10年を超える長期契約を締結している場合も多くありますが、その点だけで長期間安定的な収益が確保できるということではありません。契約期間内に賃料の改定や解約が可能となっている事例も少なくないためです。

さて、商業系用途は大別すると「商業施設」、「物流施設」、「ホテル」となります。それぞれ用途別に収益特性が異なるため、説明をすすめていきます。

商業施設の収益特性

商業施設は、都市型商業施設と郊外型商業施設に区分されます。この区分には、明確な定義はありませんが、一般的に大都市部の繁華街に立地している物件を都市型商業施設、その以外の物件が郊外型商業施設とされています。
都市型商業施設の収益は、商業系用途の中でもテナントとの契約期間が比較的短い場合が多いため収益の変動性が高くなっていますので、J-REITが投資対象としている用途の中で景気感応度が比較的高いという特徴を持っています。一方で郊外型商業施設は、20年以上という長期契約を締結している事例も多く収益の安定性が比較的高くなっていますが、イトーヨーカ堂やイオンなどの生活必需品を販売しているテナントが多いため景気感応度は低いという特徴があります。

いわゆる「アベノミクス」が景気拡大につながった場合には、テナントの売り上げ増加に伴ってテナントの賃料負担力が増えることになりますので、都市型商業施設は賃料増額余地が大きくなりそうです。

景気が拡大すると・・・都市型商業施設の賃料増加余地も拡大!?

物流施設の収益特性

物流施設は、マルチテナント型とBTS(Built to Suit)型に区分されます。

マルチテナント型は、その名称の通り複数テナントの利用を前提にして設計された物流施設です。たとえば、荷さばき場を上層階にも設置し複数テナントが利用しても、荷物の搬入出に支障が生じないような設計になっています。テナントの分散効果という面では有効な形態ですが、前述のような設計が必要になるため大規模な物件となるというデメリットも存在しています。より利便性の高い競合施設が建築された場合やその物件の立地が物流拠点としての競争力を失った場合には、空室期間が長くなる可能性があるのです。

一方でBTS型は、その施設を利用する企業に合わせて設計された物流施設です。この点から長期契約となっているだけではなく、契約期間中の賃料改定や中途解約が禁止されている場合が多くなっています。つまりJ-REITが投資対象としている用途の中でも収益の安定性が最も高い用途となっています。ただし、契約期間中の収益増加は期待できません。さらに契約満了後にテナントが退去した場合、後継テナントの誘致が難しいというデメリットも存在します。

ホテルの収益特性

ホテルは、宿泊単価(ホテル業界ではADR(Average Daily Rate)といいます)や立地などによって様々な区分がありますが、現在上場しているホテル特化型のJ-REITは、ビジネスホテルを主要な投資対象としています。ビジネスホテルは、テナントと固定賃料で契約する事例が大半を占めていますので、収益の安定性は比較的高い用途と言えるでしょう。しかしビジネスホテルは、ADRが競争力の源泉になっているため、テナントの運営力による差別化が難しい用途です。従って、近隣に競合ビジネスホテルが建築されるとADRの引き下げを余儀なくされることも少なくありません。結果として該当物件のテナント側から賃料の引き下げを要請され易いというデメリットがあります。

なおJ-REITで唯一、ホテル特化型銘柄であるジャパン・ホテル・リート投資法人(8985、以下JHR)は、主要物件がホテル収益に連動した賃料体系となっています。固定賃料に加え一般企業の粗利益にあたるGOP(Gross Operating Profit)に連動した変動賃料を採用しているため、ホテル収益の増加がJHRの賃料増加につながる仕組みになっています。JHRの業績予想(※)によると平成25年12月期の営業収益110億円強のうち24億円弱が変動賃料部分です。都市型商業施設に投資する銘柄の一部にも歩合賃料が収益に貢献している銘柄がありますが、JHRほど高い比率となっている銘柄はありません。従ってJHRは、景気感応度が最も高い銘柄と言えるでしょう。

※平成25年4月2日付「平成25年12月期(第14期)の運用状況の予想の修正に関するお知らせ」に拠る。

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