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2019-11-22 17:04:03

投資信託 > 特集 > 今こそ注目したいREIT!インカム収益で安定運用をめざす!

今こそ注目したいREIT!インカム収益で安定運用をめざす!

2019/2/6

2019年の相場見通しについては専門家の間にも様々な見方がありますが、依然として世界経済に不透明感が漂う中、資産運用にはより慎重な姿勢が求められる1年となりそうです。
そうした環境下でおすすめしたい資産のひとつが「REIT」です。不動産に投資を行うREITは、値上がり益に加えて定期的に得られる賃料収入を主な収益源としており、そのインカム(利回り)収益の積み上げによってより安定した運用に期待することが出来ます。また、株式や債券と異なる値動きをすることも多いため、それらと合わせて運用することにより、分散投資によるリスクの抑制を図ることが可能です。
日米、2ヵ国のREITの魅力とともに注目ファンドをご紹介いたします!

REITの魅力

REITの魅力としてよく挙げられるのが、「手軽に不動産に投資ができる」というものですが、REITにはそれ以外にも大きな魅力があります。それは「個人投資家では投資がしづらい、様々な種類の不動産に投資ができる」ということです。
仮に個人投資家が直接不動産投資を行う場合、マンションなどの住宅に投資をするのが一般的と言えます。しかし、REITを通してであれば住宅のみならず、オフィスビル、ショッピングモール等の商業施設、ホテルやリゾート、物流施設、医療・介護施設など様々な不動産に投資することが可能です。これらはそれぞれ、契約期間や需給の景気に対する連動性といった性質が異なるため、分散効果に期待することができます。
株式や債券への投資とも、単なる不動産投資とも異なる魅力が、REITへの投資にはあると言えるのではないでしょうか。

安定してリターンをあげてきた米国REIT市場

2000年以降の米国REITのリターンを年毎に見ていくと、世界的な金融危機に見舞われた2007,8年などを除き、多くの期間でプラスのリターンを確保してきたことがわかります。その他の期間においてもITバブル崩壊やギリシャショックなど様々な出来事があったにも関わらず、米国リートは安定してリターンをあげてきたという事実は、注目に値するのではないでしょうか。

米国リートの年次リターン

  • 期間:1999年12月末〜2018年12月末 出所:ブルームバーグ
  • 米国リート:FTSE/NAREITオール・エクイティ・リート指数(配当込み、米ドル・ベース)
  • ※上記は経済や市場等の過去のデータであり、将来の動向を示唆あるいは保証するものではありません。
  • ※ゴールドマン・サックス・アセット・マネジメント作成資料より抜粋

米国REITの利益成長予想

セクターごとに強弱はあるものの、2019・2020年にかけて米国リートはオフィスや産業用施設を中心に利益成長が予想されており、投資対象として引き続き魅力を有していると考えることが可能です。

米国リートの利益(AFFO*)成長率の予想

2019年予想

2020年予想

オフィス

+5.7%

+7.4%

産業用施設

+8.7%

+7.2%

ショッピング・モール

+2.0%

+4.1%

ショッピング・センター

-1.9%

+2.5%

住宅

+4.5%

+5.3%

医療・介護施設

+5.1%

+4.7%

全体(ホテル・リゾートを除く)

+5.5%

+6.2%

ホテル・リゾート

+3.0%

+1.0%

  • *AFFO(調整後FFO):当期純利益に不動産売買損益等特別損益を除外、減価償却費を加算したもの(FFO)に、経常的な管理・修繕コストを加算、借入金元本返済額を控除したもの。賃貸収益によるキャッシュフローを示す指標。
  • 時点:2018年12月7日 出所:グリーン・ストリート・アドバイザーズ
  • ※上記は経済や市場等の過去のデータおよび一時点における予測値であり、将来の動向を示唆あるいは保証するものではありません。
  • ※経済、市場等に関する予測は資料作成時点のものであり、情報提供を目的とするものです。予測値の達成を保証するものではありません。
  • ※ゴールドマン・サックス・アセット・マネジメント作成資料より抜粋

米国REIT市場の状況について

雇用者数が増加基調を維持し景気が拡大していることを背景に、商業用不動産に対する需要は引き続き拡大が見込まれています。堅調な需給が継続していることから、米国の商業用不動産の入居率は高い水準で推移しているほか、その価格も上昇を続けており引き続き利益成長に期待することができそうです。
足元でみられる米国の金利上昇は米国リートにとってリスク要因のひとつですが、その背景には景気拡大があり、金利上昇にともなう資金調達コストの増加以上に収益の増加が見込まれます。
また、人口動態の面から見ても、その他の先進国と比べ総人口の拡大ペースを維持しており、若年人口の割合も高い米国は、今後のさらなるREIT市場の拡大に期待ができるのではないでしょうか。

米国商業用不動産 入居率の推移

  • ※期間:2000年1-3月期〜2018年7-9月期
  • ※出所:シティ・リサーチ

商業用不動産価格指数

  • ※商業用不動産価格指数:RCA CPPI National All-Property 期間:2001年1月〜2018年10月
  • ※グリーン・ストリート・アドバイザーズ商業用不動産価格指数 期間:2001年1月〜2018年11月 どちらも2000年12月を100として指数化
  • ※出所:RCA、グリーンストリート・アドバイザーズ、GSAM
  • ※グリーン・ストリート・アドバイザーズ商業用不動産価格指数は、不動産の売買交渉から契約段階における売買が反映されるため即時性が高く、かつ加重平均方式のため高額物件の売買がより大きく指数に反映される特徴があります。
  • ※上記は経済や市場等の過去のデータであり、将来の動向を示唆あるいは保証するものではありません。
  • ※ゴールドマン・サックス・アセット・マネジメント作成資料より抜粋

ご注意事項

  • 「毎月分配型」「隔月分配型」の投資信託については、お取引の前に必ず「毎月または隔月分配型投信の収益分配金およびNISAでのご注意事項、ならびに通貨選択型投信に関するご注意事項」PDFです。新しいウィンドウで開きます。の内容をご確認いただきますようお願いいたします。
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