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2019-10-20 20:00:31

投資信託 > 特集 > このファンドに資金流入が続く理由は?明治安田「リート王」運用担当 伊藤恵里氏の動画配信!

このファンドに資金流入が続く理由は?明治安田「リート王」運用担当 伊藤恵里氏の動画配信!

2019/3/12

2019年の相場見通しについては専門家の間にも様々な見方がありますが、依然として世界経済に不透明感が漂う中、資産運用にはより慎重な姿勢が求められる1年となりそうです。
そうした環境下でおすすめしたい資産のひとつが「REIT」です。不動産に投資を行うREITは、値上がり益に加えて定期的に得られる賃料収入を主な収益源としており、そのインカム(利回り)収益の積み上げによってより安定した運用に期待することが出来ます。また、株式や債券と異なる値動きをすることも多いため、それらと合わせて運用することにより、分散投資によるリスクの抑制を図ることが可能です。
日米、2ヵ国のREITの魅力とともに注目ファンドをご紹介いたします!

REITの魅力

REITの魅力としてよく挙げられるのが、「手軽に不動産に投資ができる」というものですが、REITにはそれ以外にも大きな魅力があります。それは「個人投資家では投資がしづらい、様々な種類の不動産に投資ができる」ということです。
仮に個人投資家が直接不動産投資を行う場合、マンションなどの住宅に投資をするのが一般的と言えます。しかし、REITを通してであれば住宅のみならず、オフィスビル、ショッピングモール等の商業施設、ホテルやリゾート、物流施設、医療・介護施設など様々な不動産に投資することが可能です。これらはそれぞれ、契約期間や需給の景気に対する連動性といった性質が異なるため、分散効果に期待することができます。
株式や債券への投資とも、単なる不動産投資とも異なる魅力が、REITへの投資にはあると言えるのではないでしょうか。

運用担当者による解説付き動画 “リート王”の人気の秘訣に迫る!

本ファンドの運用をご担当されている明治安田アセットマネジメント 伊藤 恵里氏に“リート王”の強さの秘密と今後の見通しなど、幅広く解説していただきました。
なお、こちらの特集ページでも本ファンドの魅力について、ご紹介していますので動画と合わせてご覧ください。

  • ※動画ページへ移動します。

一般的なJ-REITファンドの組入銘柄が40〜60銘柄であることに対し、“リート王”の組入銘柄は25銘柄程度に厳選し、魅力的と判断した銘柄に絞り込んでいる点が特徴です。トップマネジメントを積極的に取材し、安定成長できるかを見極め、リートマネジメントのクオリティ評価を行うなど、運用担当者の「個別銘柄選択へのこだわり」が感じられるファンドです。
また、海外投資家からも、その安定性や成長性が評価されるJ-REITは、時価総額が2018年12月時点で12.97兆円に達し、2019年3月にも新たな銘柄が上場するなど、今後も拡大が期待されます。

良好なパフォーマンスの源泉は?

2018年の1年間の騰落率は+11.6%となりました。年後半にかけて不安定な相場となった2018年、リートは相対的に安定したリターンをあげました、その中でも“リート王”のパフォーマンスは好調でした。 そのリターンを支えるのは、3つの運用の柱です。

リターンの3つの源泉
1

個別銘柄選択

2

リートの用途別配分

3

リートと国債の資産配分

※明治安田アセットマネジメント作成資料より引用

こだわりの「個別銘柄選択」とは?

リートマネジメントのクオリティ評価

運用者自ら、リートのトップマネジメントに積極的に取材を行い、安定成長できるリートかどうか、経営の質を見極めます。 事業環境の変化に機動的に対応できているか、将来への種まきができているか、などを取材を通じて探っています。

現地調査も踏まえた情報収集

リートが保有する物件のデータを分析した上で、必要に応じて現地へ赴き、周辺物件に対する優位性やテナントの入居状況を調査しています。

魅力的と判断した銘柄への集中投資

他の類似ファンドと比べ、少ない銘柄に厳選して集中投資を行なうことでリターンを追及します。
動画では、魅力的だと判断した例として「産業ファンド投資法人」をご紹介しています。

  • ※個別銘柄の推奨または投資勧誘を目的としたものではなく、今後当ファンドが当該銘柄に投資することを保証するものではありません。

今後の見通し〜オフィス需要の拡大〜

東京都心のオフィスの空室率は足元1%台まで低下していることで、オフィスの平均賃料の上昇が加速しています。
また、働き方改革の1つとして、大手を中心にサテライトオフィスの契約を進めている点も平均賃料が上昇している背景の1つといえます。

東京都心オフィスの空室率

期間:2005年1月〜2019年1月、月次 2012年以降、オフィスの空室率は低下基調

東京都心オフィスの平均賃料

期間:2005年1月〜2019年1月、月次 オフィスの賃料上昇は加速基調

  • *東京都心:主要5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)
  • ※出所:三鬼商事のデータを基に明治安田アセットマネジメント作成
  • ※上記は過去の実績を示したものであり、将来の運用成果等を示唆あるいは保証するものではありません。
  • ※明治安田アセットマネジメント作成資料より抜粋。

今後の見通し〜 J-REIT市場を取り巻く環境の変化〜

東京23区の賃貸マンションの着工戸数は供給が限定的である中、需要が強く、賃貸マンションはフル稼働しています。eコマース市場の拡大を背景とした需要の増加に伴う物流施設の増加が注目されます。

東京23区の賃貸マンション着工戸数(単位:戸)

期間:1998年〜2018年

電子商取引市場規模(単位:10億円)

期間:2005年〜2017年

  • ※出所:国土交通省、経済産業省のデータを基に明治安田アセットマネジメント作成
  • ※上記は過去の実績を示したものであり、将来の運用成果等を示唆あるいは保証するものではありません。
  • ※明治安田アセットマネジメント作成資料より抜粋。

組入資産の状況

Jリート組入上位10銘柄(組入銘柄数:25)

 

銘柄名

種類・用途

組入比率

1

日本ビルファンド投資法人

オフィス

8.54%

2

日本リテールファンド投資法人

商業・物流等

7.41%

3

ジャパンリアルエステイト投資法人

オフィス

6.39%

4

ケネディクス・オフィス投資法人

オフィス

6.16%

5

日本プライムリアルティ投資法人

オフィス

5.35%

6

日本プロロジスリート投資法人

商業・物流等

4.86%

7

大和証券オフィス投資法人

オフィス

4.84%

8

MCUBS MidCity投資法人

オフィス

4.44%

9

ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人

住宅

4.40%

10

野村不動産マスターファンド投資法人

オフィス

4.08%

Jリート用途別比率

 

種類・用途

組入比率

1

オフィス

58.96%

2

商業・物流等

28.75%

3

住宅

12.29%

国内債券組入銘柄(組入銘柄数:0)

銘柄名

組入比率

1

-

-

  • ※2018年12月28日現在
  • ※組入上位10銘柄の比率は、マザーファンドへの投資を通じた対純資産総額比です。
  • ※用途別比率は、マザーファンドにおける組入Jリートの評価金額合計に対する割合です。
  • ※ 東証REIT用途別指数の用途区分により分類。東証REITオフィス指数、東証REIT住宅指数および東証REIT商業・物流指数は、株式会社東京証券取引所((株)東京証券取引所)の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など同指数に関するすべての権利は、(株)東京証券取引所が有しています。
  • ※明治安田アセットマネジメント作成資料より抜粋

ご注意事項

  • 「毎月分配型」「隔月分配型」の投資信託については、お取引の前に必ず「毎月または隔月分配型投信の収益分配金およびNISAでのご注意事項、ならびに通貨選択型投信に関するご注意事項」PDFです。新しいウィンドウで開きます。の内容をご確認いただきますようお願いいたします。
  • 投資信託は、主に国内外の株式や債券等を投資対象としています。投資信託の基準価格は、組み入れた株式や債券等の値動き、為替相場の変動等により上下しますので、これにより投資元本を割り込むおそれがあります。
  • 投資信託は、個別の投資信託毎にご負担いただく手数料等の費用やリスクの内容や性質が異なります。ファンド・オブ・ファンズの場合は、他のファンドを投資対象としており、投資対象ファンドにおける所定の信託報酬を含めてお客様が実質的に負担する信託報酬を算出しております(投資対象ファンドの変更等により、変動することがあります)。
  • ご投資にあたっては、目論見書や契約締結前交付書面をよくお読みください。

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