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2019-02-18 14:46:28

投資信託 > 特集 > 今こそ注目したいREIT!インカム収益で安定運用をめざす!

今こそ注目したいREIT!インカム収益で安定運用をめざす!

2019/2/6

2019年の相場見通しについては専門家の間にも様々な見方がありますが、依然として世界経済に不透明感が漂う中、資産運用にはより慎重な姿勢が求められる1年となりそうです。
そうした環境下でおすすめしたい資産のひとつが「REIT」です。不動産に投資を行うREITは、値上がり益に加えて定期的に得られる賃料収入を主な収益源としており、そのインカム(利回り)収益の積み上げによってより安定した運用に期待することが出来ます。また、株式や債券と異なる値動きをすることも多いため、それらと合わせて運用することにより、分散投資によるリスクの抑制を図ることが可能です。
日米、2ヵ国のREITの魅力とともに注目ファンドをご紹介いたします!

REITの魅力

REITの魅力としてよく挙げられるのが、「手軽に不動産に投資ができる」というものですが、REITにはそれ以外にも大きな魅力があります。それは「個人投資家では投資がしづらい、様々な種類の不動産に投資ができる」ということです。
仮に個人投資家が直接不動産投資を行う場合、マンションなどの住宅に投資をするのが一般的と言えます。しかし、REITを通してであれば住宅のみならず、オフィスビル、ショッピングモール等の商業施設、ホテルやリゾート、物流施設、医療・介護施設など様々な不動産に投資することが可能です。これらはそれぞれ、契約期間や需給の景気に対する連動性といった性質が異なるため、分散効果に期待することができます。
株式や債券への投資とも、単なる不動産投資とも異なる魅力が、REITへの投資にはあると言えるのではないでしょうか。

Jリート市場の拡大と安定的な収益源

2001年9月、東京証券取引所に初のJリートが上場して以来、現在60銘柄、12兆円超の時価総額(2018年7月末時点)にまで市場規模を拡大してきたJリート(図①)。2003年3月以降のJリート(東証REIT指数)は、日本株式(東証株価指数)を上回るパフォーマンスを維持し、Jリートがもたらす安定的な収益がそのパフォーマンスに貢献しているともいえます(図②)。また、金融緩和政策による日本銀行(日銀)のJリート買入も、Jリート市場を下支えしていることがうかがえます(図③)。

図① 東証REIT市場の時価総額と銘柄数の推移

(期間:2001年9月末〜2018年7月末)

図② 東証REIT指数のパフォーマンス要因

(期間:2003年3月末〜2018年7月末)

図③ 日銀Jリート買入総額の推移

(期間:2010年10月末〜2018年7月末)

  • 出所:日本銀行、FactSetのデータを基に明治安田アセットマネジメント作成
  • ※配当要因は、配当込指数と配当なし指数の差をもとに算出しています。
  • ※上記指数はいずれも、当ファンドのベンチマークではありません。
  • ※上記はあくまでも過去の実績であり、将来の動向や運用成果等を示唆・保証するものではありません。
    また、上記の見解や見通し等は資料作成時点のものであり、将来予告なく変更されることがあります。
  • ※明治安田アセットマネジメント作成資料より抜粋

改善傾向にある不動産市況

東京の就業者数の増加に伴い、都心のオフィス需要も拡大(図④)。オフィス空室率の低下を受け、2014年以降オフィス賃料は上昇傾向にあります(図⑤)。また、商業用不動産価格は、2013年以降堅調に推移しており、住宅価格も底堅い動きが続いています。

図④ 東京都心*のオフィス需要と東京都就業者数の推移

(期間:2002年1月〜2018年7月)

  • *東京都就業者数は四半期データ(期間:2002年1月〜2018年3月)
  • ※出所:三鬼商事、東京都総務局統計部のデータを基に明治安田アセットマネジメント作成

図⑤ 東京都心*のオフィス賃料と空室率の推移

(期間:2002年1月〜2018年7月)

  • ※出所:三鬼商事のデータを基に明治安田アセットマネジメント作成
  • ※上記はあくまでも過去の実績であり、将来の動向や運用成果等を示唆・保証するものではありません。
    また、上記の見解や見通し等は資料作成時点のものであり、将来予告なく変更されることがあります。
  • ※明治安田アセットマネジメント作成資料より抜粋

組入資産の状況

Jリート組入上位10銘柄(組入銘柄数:26)

 

銘柄名

種類・用途

組入比率

1

日本リテールファンド投資法人

商業・物流等

7.1%

2

日本ビルファンド投資法人

オフィス

7.1%

3

ジャパンリアルエステイト投資法人

オフィス

5.7%

4

ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人

住宅

5.4%

5

ケネディクス・オフィス投資法人

オフィス

5.3%

6

日本プロロジスリート投資法人

商業・物流等

5.3%

7

アクティビア・プロパティーズ投資法人

オフィス

5.0%

8

大和証券オフィス投資法人

オフィス

4.7%

9

野村不動産マスターファンド投資法人

オフィス

4.5%

10

インヴィンシブル投資法人

商業・物流等

4.4%

Jリート用途別比率

 

種類・用途

組入比率

1

オフィス

58.1%

2

住宅

12.1%

3

商業・物流等

29.5%

国内債券組入銘柄(組入銘柄数:0)

銘柄名

組入比率

1

-

-

  • ※2018年7月31日時点
  • ※組入上位10銘柄の比率は、マザーファンドへの投資を通じた対純資産総額比です。
  • ※用途別比率は、マザーファンドにおける組入Jリートの評価金額合計に対する割合です。
  • ※ 東証REIT用途別指数の用途区分により分類。東証REITオフィス指数、東証REIT住宅指数および東証REIT商業・物流指数は、株式会社東京証券取引所((株)東京証券取引所)の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など同指数に関するすべての権利は、(株)東京証券取引所が有しています。
  • ※明治安田アセットマネジメント作成資料より抜粋

ご注意事項

  • 「毎月分配型」「隔月分配型」の投資信託については、お取引の前に必ず「毎月または隔月分配型投信の収益分配金およびNISAでのご注意事項、ならびに通貨選択型投信に関するご注意事項」PDFです。新しいウィンドウで開きます。の内容をご確認いただきますようお願いいたします。
  • 投資信託は、主に国内外の株式や債券等を投資対象としています。投資信託の基準価格は、組み入れた株式や債券等の値動き、為替相場の変動等により上下しますので、これにより投資元本を割り込むおそれがあります。
  • 投資信託は、個別の投資信託毎にご負担いただく手数料等の費用やリスクの内容や性質が異なります。ファンド・オブ・ファンズの場合は、他のファンドを投資対象としており、投資対象ファンドにおける所定の信託報酬を含めてお客様が実質的に負担する信託報酬を算出しております(投資対象ファンドの変更等により、変動することがあります)。
  • ご投資にあたっては、目論見書や契約締結前交付書面をよくお読みください。

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