英国のEU離脱の動揺の中でも人気継続中！「フィデリティ・USリート・ファンド」の現況と見通しを解説！
2016/07/04
英国の国民投票の結果がEU離脱となったことから、世界的にマーケットは大きく揺れ動きました。
震源地である英国・ユーロ圏にとどまらず、米国、日本の株式市場も軒並み下落し、リスク回避の動きが強まったことから円高も加速しました。
不透明なマーケット環境の中でも人気を集め続けてきたリートファンドですが、この先の見通しはどうなのでしょうか？
米国で25年以上の運用実績を積み上げてきたフィデリティ投信の方に、足元のUSリートの状況と、今後の展開をどう見ているのか、わかりやすく解説していただきました！
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“Fund of the Year 2015” REIT型部門 最優秀賞受賞 フィデリティ−フィデリティ・USリート・ファンドB（為替ヘッジなし） カテゴリ：国際REIT モーニングスターレーティング：★★★★ 
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リート市場の中で最も歴史が長く、世界最大の規模である米国リートに投資します。
銘柄数は155銘柄のマーケットで、世界リートの65％を占め、フィデリティ投信は米国リートの運用を25年以上行っています。
投資銘柄の選定においては、リートの調査・分析だけではなく、株式の運用チームとも連携し各企業の情報分析も活かしています。
このようにリサーチ力を活用した運用で実績を積み上げ、高パフォーマンスを生み出していることが評価され、モーニングスター社の選定する“Fund of the Year 2015”のREIT部門で最優秀ファンド賞を受賞しています。
また、日本中の投資家からの人気度がわかる“日本中で人気ランキング”では、2016年1月から5ヵ月連続で1位を飾っているファンドです！
- ※上記は過去の実績であり、将来の運用成果を保証または示唆するものではありません。
動画のポイントをピックアップ！
需給バランスにも支えられ、不動産価格は上昇傾向！
2008年のリーマンショックで大きく下落した米国の不動産価格は、足元、堅調に上昇してきました。
これは需給バランスによる影響も大きいと考えられています。リーマンショック以降、銀行の貸出が慎重な姿勢だったこともあり、新規物件の供給は、いまだ過去平均を下回る水準です。
しかし一方で米国経済は回復から安定的な成長局面に入り、需要は増加しています。特に商業用不動産のニーズは高く、稼働率は95％を超えています。
ニーズはあるが物件が無い、ということで物件の価格が上昇傾向となっています。
（注）Bloombergおよびグリーン・ストリート・アドバイザーズよりフィデリティ投信作成。期間：1997年12月〜2016年5月（戸建住宅価格指数は2016年3月まで）。商業用不動産価格指数はグリーン・ストリート・アドバイザーズ商業用不動産価格指数、戸建住宅価格指数は主要10都市圏の住宅価格動向を示すS&P/ケース・シラー住宅価格指数（コンポジット10）。
データは過去の実績であり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。
出所：フィデリティ投信作成 販売用資料より抜粋
米国利上げのリートへの影響は？
英国EU離脱の決定の後、米国では利上げどころではなく、金融緩和が再び実施されるのでは？との声まで聞こえてくるほどになっています。そこまでは無いにしても、利上げの懸念は後退しています。
しかし、いずれは実施されるであろう利上げがもたらすリートへの影響は気になるところです。
利上げの目的は、政策金利を引き上げることによって物価上昇（インフレ）を抑制することにあります。
米国の過去2回の利上げでは、利上げによってインフレがしっかりと抑えられました。
インフレが抑えられると、長期金利が低下します。長期金利の低下はリートが物件取得をするため借入を行う際の金利がが低下することにつながります。
実は、利上げはリートにとって向かい風の要素だけではないのです。
しかしネガティブにとらえられてしまうのは、利上げによって、投機的な資金がリートから急激に引き上がる場合があり、そのような時に長期金利が急上昇し、リート価格が短期的に下落することが想定されます。
個人投資家の皆さまには、じっくりと状況を見極めて、長期で投資していただきたいとフィデリティ投信では考えているようです。
（注）RIMESなどよりフィデリティ投信作成、各月末値
- ※上記は過去の実績であり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。
出所：フィデリティ投信作成 販売用資料より抜粋
保有物件をご紹介！夢が広がるリート投資！
ファンドを通して、どんなリートに投資しているかをご紹介します。
実は聞いたことがある有名な物件に、間接的に投資しているのです！
小売セクターの代表例：サイモン・プロパティー・グループ
本社：インディアナ州インディアナポリス
特徴：小売施設の保有、運営、開発を手掛け、北米、欧州、アジアで国際的に業務を展開。S&P100種指数の構成銘柄です。
写真右：ルーズベルト・フィールド（ニューヨーク州）、ショッピングモール、テナントはアディダス、バーバリー、ロレックスなど。
写真左：ザ・フロリダ・モール（フロリダ州）、ショッピングモール、テナントはアバクロンビー＆フィッチ、バナナ・リパブリックなど。
米国だけではなく、欧州やアジアでも事業を展開しています。
日本では三菱地所との合弁会社で「プレミアム・アウトレット」を運営しています！
身近に感じていただけるのではないでしょうか。
オフィスセクターの代表例：ボストン・プロパティーズ
本社：マサチューセッツ州ボストン
特徴：ボストン、ワシントンD.C.、ニューヨーク、サンフランシスコにおいて、中心部の高品質物件に注力しています。
写真右：プルデンシャル・センター（マサチューセッツ州）、オフィス。
写真左：タイムズスクエア・タワー（ニューヨーク州）、オフィス。
米国リートの中でも需要が大きいオフィスの例です。
あの有名なNYのタイムズスクエアも保有しています！
出所：フィデリティ投信作成 販売用資料より抜粋
フィデリティ投信 藤田シニア・マネージャーからのメッセージ
英国のEU離脱決定を受け、マーケットは不安定な状態です。
これは政治的な問題であるため、決着がつくまでは時間を要することも考えられます。
そのような中、米国リートは海外の影響を受けにくい資産として世界の投資家の注目を浴びています。
ぜひ投資の選択の1つとしてご検討ください！
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“Fund of the Year 2015” REIT型部門 最優秀賞受賞 フィデリティ−フィデリティ・USリート・ファンドB（為替ヘッジなし） カテゴリ：国際REIT モーニングスターレーティング：★★★★
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- ※モーニングスターレーティングは2016年5月末時点のものを記載しています。
投資信託に関するご注意事項
- 投資信託は、主に国内外の株式や債券等を投資対象としています。投資信託の基準価額は、組み入れた株式や債券等の値動き、為替相場の変動等により上下しますので、これにより投資元本を割り込むおそれがあります。
- 投資信託は、個別の投資対象毎にご負担いただく手数料等の費用やリスクの内容や性質が異なります。ファンド・オブ・ファンズの場合は、他のファンドを投資対象としており、投資対象ファンドにおける所定の信託報酬を含めてお客様が実質的に負担する信託報酬を算出しております（投資対象ファンドの変更等により、変動することがあります）。
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毎月分配型投信の収益分配金およびNISAでのご注意事項、ならびに通貨選択型投信に関するご注意事項」の内容をご確認いただきますようお願いいたします。 - ご投資にあたっては、目論見書や契約締結前交付書面をよくお読みください。
