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2021-12-02 07:13:17

不動産のデジタル証券〜神戸六甲アイランドDC〜(譲渡制限付)

お知らせ

  • 需要調査期間内のお申し込みは、本申し込みではありませんのでご注意ください。
  • 発行条件決定日に、需要調査期間内に需要申告いただき、必要な買付余力が確認できた方を対象に抽選を行います。なお抽選は、需要申告のお申し込み順に当選者を決定し、販売数量を超えると補欠当選者とする方式で行います。
  • お申し込み方法について詳しくはこちらのページをご確認ください。
  • 需要調査期間内であっても需要申告の申込状況によっては、事前に告知したうえで需要申告の受付を早期終了する場合がございます。

募集要項

銘柄名

不動産のデジタル証券〜神戸六甲アイランドDC〜(譲渡制限付)

  • ※「DC」は「Distribution Center(ディストリビューション・センター)」の略称です。

発行体

信託委託者 エスティファンドワン合同会社
信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社

募集有価証券の種類

委託者、受託者および受益者代理人の間で締結される不動産管理処分信託受益権<六甲アイランドDC>信託契約(譲渡制限付)(以下「本信託契約」といいます。)に基づき設定される信託(以下「本信託」といいます。)の受益権(以下「本受益権」といいます。)を表象するセキュリティ・トークン(トークン化有価証券)

アセット・マネージャー

三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社

投資対象不動産

六甲アイランドDC

所在地(住居表示)

神戸市東灘区向洋町西六丁目2番12号

建物用途/土地用途地域

倉庫/準工業地域

鑑定評価額

780百万円(価格時点:2021年9月30日)

面積

敷地

26,304.75m2

延床

14,381.16m2

構造

鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき 2階建

建築時期

2016年5月6日

鑑定還元利回り

4.4%

テナント数

1

稼働率

100%

  • (2021年10月末日現在)

投資対象不動産の不動産信託受益権(以下「本件不動産受益権」といいます。)の準共有持分(以下「本件不動産受益権準共有持分」といいます。)以外の新たな不動産管理処分信託の受益権の購入は行いません。

■本件不動産受益権準共有持分は投資法人みらいとの準共有です。投資法人みらいについては、本ページ下部をご参照ください。

発行数

1,572口(想定)

発行価格

1口当たり503,000円

申込単位

1口以上1口単位

予想配当利回り

2022年7月期:9,789円/1口 年率3.19%(税引前)
2023年1月期:8,084円/1口 年率3.18%(税引前)

  • ※利益超過配当が含まれます。予想配当利回りは、2021年11月29日時点の事業計画に基づく予想配当利回りです。将来の運用成果等を保証するものではありません。

配当支払日

各計算期日(毎年1月および7月の各末日(当該日が営業日でない場合は前営業日。ただし、初回は2022/8/1))

  • ※信託終了日である計算期日を除きます。

需要調査期間(※1、※2)

11/30(火)11:00~12/8(水)11:00

発行条件決定日・抽選日

12/9(木)

購入意思表示期間

12/13(月)11:00〜12/21(火)11:0012/20(月)12:00

  • ※購入意思表示期間の終了日時に誤りがあったため、訂正いたしました。

払込日

12/22(水)

受渡日

12/23(木)

償還予定日

2027/1/29

運用期間

原則として5年(2021/12/22から2027年1月期末(2027/1/29)まで)

  • ※本件不動産受益権準共有持分の売却価格が帳簿価額を相当程度下回るとアセット・マネージャーが判断する場合、2年間(2029/1/29まで)を限度として延長を決定する場合があります。

譲渡制限

  • 受託者の事前の承諾なく譲渡することができません。受託者の事前承諾を得るためには、当社に対する申請を通じ、「Progmat」において、受託者に対する本受益権の譲渡承諾依頼および受益権原簿の名義書換請求を行う必要があります。
  • 2023年1月末日に終了する信託計算期間の終了後に最初に到来する決算発表日の翌営業日より譲渡の申し込みが可能になります。

会計期間・決算頻度

年2回(毎年8月1日から1月末日/2月1日から7月末日)

  • ※初回の信託計算期間は信託設定日から2022/8/1

運営管理方針

アセット・マネージャーは、「年度運用計画」を策定し、計画的な資産運用を行います。年度運用計画は、本件不動産受益権準共有持分の収支計画を踏まえて、投資運用委員会の決裁を経て策定されます。アセット・マネージャーは、上記の年度運用計画をもとに、投資物件の賃貸運営、建物管理、修繕・改修等の各方面から、プロパティ・マネージャーの運営管理活動について、賃貸借契約の状況に応じて状況把握またはモニタリングを実施し、計画に沿った運営管理を実行・維持するための協議を行います。
なお、2021/11/17現在、本件不動産受益権の信託財産たる投資対象不動産は一括して投資法人みらいが賃借しており、投資法人みらいはHAVIサプライチェーン・ソリューションズ・ジャパン合同会社に転貸しています。

売却方針

原則として、信託計算期間である2027年1月期に本件不動産受益権準共有持分(本信託の信託財産(以下「本信託財産」といいます。)が投資対象不動産である場合には投資対象不動産)の売却を行う方針です。
ただし、信託計算期間である2027年1月期が終了する2027/1/29までの間に本件不動産受益権準共有持分の売却が行われず、経済環境の変化や不動産の運用状況等の影響により、本件不動産受益権準共有持分の売却価格が帳簿価額を相当程度下回るとアセット・マネージャーが判断する場合、信託計算期間である2027年1月期が終了した後から2年間(2029/1/29まで)を限度として運用期間の延長を決定する場合があります。この場合、当該延長期間における本信託の償還を優先した売却活動を行います。

信託受託者に対する信託報酬

当初信託報酬(信託財産負担):
引受契約締結日(2021/12/9(同日を含む))から信託設定日(2021/12/22(同日を含む))までの間に受託者が本信託に関して負担した以下の実費相当額(消費税および地方消費税を含む)

  • @投資対象不動産に係る鑑定評価書の取得費用
  • A本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託の信託財産たる不動産に係るエンジニアリングレポート作成費用
  • B本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託の受益者変更に係る司法書士報酬(登録免許税を含む)
  • Cアセット・マネージャーに対するアップフロント報酬

期中信託報酬:
期中信託報酬支払日の直前の信託計算期日時点の総資産×0.2%(税込0.22%)+期中信託報酬支払日の直前の信託計算期日時点の本受益権の元本金額×0.05(税込0.055%)×信託計算期間の実日数÷365+会計監査費用

終了時信託報酬:
信託終了日の直前の信託計算期日の総資産×0.2%(税込 0.22%)+信託終了日の属する信託計算期間に生じる信託金の受託者の銀行勘定への貸付利息相当額

清算時信託報酬:
信託終了日の翌日以降に生じる信託金の受託者の銀行勘定への貸付利息相当額

アセット・マネージャーに対する運用報酬

アップフロント報酬:
本信託契約に定める信託設定時の本信託財産の明細のうち、本件不動産受益権準共有持分につき「信託建物」および「信託土地」の勘定科目として記載された価額の合計額(投資対象不動産である信託不動産のうち本件不動産受益権準共有持分に相当する部分である2021年10月末時点の委託者の貸借対照表に記載された価額)×1%(税込1.1%)

期中運用報酬:
初回計算期日 信託設定日時点の本信託の総資産×0.2%(税込0.22%)×運用日数÷365
第2期以降 各信託計算期間の末日の直前の信託計算期日時点の本信託の総資産×0.1%(税込0.11%)

売却時報酬:
税抜売却価格に0.5%(税込0.55%)を乗じた金額を上限として受託者とアセット・マネージャーとの間で別途合意した金額(本件不動産信託受益権に係る他の準共有者への売却の場合は0円)

受益者代理人に対する報酬

信託計算期間毎に金150千円(税込165千円)

信託財産から支払われる費用等

  • 本信託の受益権の発行および募集に関して受託者の負担する一切の費用
  • 有価証券届出書、有価証券報告書、半期報告書その他の本信託に係る金融商品取引法に基づく開示書類の作成に関連する費用
  • 投資対象不動産共有持分に係る固定資産税および都市計画税、減価償却費(もしあれば)、保険料、小修繕費、鑑定評価書の取得費用
  • 本件不動産受益権に係る不動産信託に規定されたプロパティ・マネージャーに対する報酬、本件不動産受益権に係る不動産信託の受託者に対する信託報酬、その他不動産信託の維持に要する費用
  • 本借入れに係る利息、遅延損害金その他の費用
  • 本借入れに追加して行われる新たな借入れに係る利息(もしあれば)、遅延損害金、ブレークファンディングコスト(もしあれば)
  • 貸倒損失および減損損失(もしあれば)
  • 本件不動産受益権準共有持分または投資対象不動産(該当する場合)の売却に係る費用
  • 税務および会計事務受託者に対する報酬・手数料
  • その他、本信託の維持に要する費用
  • ※1  需要調査期間内のお申し込みは、本申し込みではありませんのでご注意ください。
    購入意思表示期間に購入手続きをいただいた後に、約定となります。
    需要調査期間のお申込み順に販売数量に達するまで当選者を決定し、販売数量を超えると補欠当選者となります。
  • ※2  需要調査期間内であっても需要申告の申込状況によっては、事前に告知したうえで需要申告の受付を早期終了する場合がございます。

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商品特性

不動産投資というと富裕層やプロの投資家に限定されたイメージがありますが、ST(セキュリティー・トークン)を用いることで、小口の証券投資の形で一般のお客さまにも投資いただけます。
また、不動産証券化投資商品の代表であるJ-REITの投資ポートフォリオ(複数物件)と比べ、投資対象の物件が一つであるため何に投資しているかが明確である点も魅力のひとつです。

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投資対象不動産の魅力

・大手外食チェーンが利用する優良物流施設が投資対象

投資対象不動産(以下「本物件」といいます。)は、関西約600店舗を有する大手外食チェーンと、15年間にわたる定期建物賃貸借契約(以下「定借」といいます。)を結んでいます。同社のニーズに基づき設計・開発された専用設計の大規模3温度帯(冷凍、冷蔵、常温)物流センターで、自動立体倉庫(常温・冷凍部分)や1階の両面にドックシェルター付の入出庫用バースを備える等、食品を取り扱うテナントの専用施設として高い配送利便性を有しています。

・西日本全域をカバー可能な好立地施設

本物件の所在する六甲アイランドは大阪と神戸の中間地点に位置する人工島で、阪神高速5号湾岸線「六甲アイランド北出入口(IC)」まで約2.5kmに位置するほか、本土側への連絡橋がつながっていることから、阪神エリアのみならず西日本を広域にカバーできるアクセス良好な立地であると言えます。

・変動の小さい安定したキャッシュフロー

賃貸収益が目的となる不動産投資では、テナントの継続利用意向が大きなポイントとなります。
本物件においては、2016年5月から2031年5月までの15年間の定借に加え、西日本における基幹ハブセンターというテナントにとって重要な機能を担う施設であることから継続的な利用が見込まれています。
また、効率的な運用を行う上では、投資対象物件の稼働率も重要です。
本物件は、テナントに対して施設全体を一括で賃貸するため、テナントの部分解約や入れ替わりは発生しません。
したがって、定借が有効であるかぎり、不動産の稼働率は常時100%となり、安定した高い稼働率を維持できるといえるでしょう。

・投資法人みらいとの準共有物件であり、上場REIT※1の取得基準を満たした施設

本物件は、上場REITである投資法人みらいの取得基準を満たした施設であり、同投資法人と信託受益権の準共有の形式で共同保有する物件です。
アセット・マネージャーは同投資法人の資産運用会社である三井物産・イデラパートナーズ株式会社と本物件の管理および運営を共同で行いますので、2016年から5年間にわたって上場REITの資産運用業務を担い、約1,500億円※2(取得価格ベース。2021/11/17現在)のポートフォリオ運用を行っている同社の運用ノウハウを利用することが可能となると、アセット・マネージャーは考えています。

  • ※1  「上場REIT」とは、東京証券取引所不動産投資信託市場に上場している投資法人をいいます。
  • ※2  当該運用資産額は、三井物産・イデラパートナーズ株式会社の運用資産額であり、アセット・マネージャーの運用資産額ではありません。

物件画像

物件所在地

写真出所 :SBI証券作成 販売用資料より抜粋

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アセット・マネージャー:三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社について

  • 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社は、日本を代表する総合商社の三井物産株式会社と、開発力を武器に経済活動のデジタル化を促進する株式会社LayerXを主要株主として、資産運用の強みとデジタル化の強みとを掛け合わせることを目的として2020年4月に設立されました。
  • 上記二社に加え、SMBC日興証券株式会社、三井住友信託銀行株式会社およびJA三井リース株式会社も設立後に株主として参画し、本受益権をはじめとした投資家の資産を適正に運用する体制を構築していると、アセット・マネージャーは考えています。

三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社の株主一覧

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準共有者:投資法人みらいについて

  • 投資法人みらいは、東京証券取引所不動産投資市場に上場している投資法人で、資産の運用を全て三井物産・イデラパートナーズ株式会社に委託しています。
  • 三井物産・イデラパートナーズ株式会社は、総合商社の三井物産グループと、独立系アセットマネジメント会社として豊富な実績を有する株式会社イデラ キャピタルマネジメントが、互いの異なる分野における強みを連携させることで最大の相乗効果を発揮し、不動産の運用のみを目的として作られた会社です。2016年から5年間にわたって上場REITの資産運用業務を担い、投資法人みらいの第10期末(2021年4月末)現在では34物件・約1,500億円(取得価格ベース)のポートフォリオ運用を行っています。

ダブルメインスポンサーによる相乗効果

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ご注意事項

  • お申し込みにあたっては、必ず予め目論見書 PDFです。新しいウィンドウで開きます。、契約締結前交付書面をよくお読みください。
  • ST口座開設方法はこちらを、お取引の流れはこちらをご確認ください。

買付のお申し込みについて

  • 個人、法人を問わずお申し込みいただけます。
  • 購入意思表示期間終了までは、取引>銘柄一覧ページの「訂正」「取消」ボタンからお申し込み内容の訂正・取消ができます。
  • 特定口座およびNISA口座の対象外であり、一般口座でのお預かりとなります。
  • カスタマーサービスセンターでのご注文は受け付けておりません。

購入意思表示について

  • 当選された方は、購入意思表示期間内に購入手続きを行ってください。期限内に手続きが完了していない場合は、辞退とみなします。
  • 購入意思表示後の購入口数の訂正は行えません。
  • 購入を希望されない場合は辞退の手続きを行ってください。なお、辞退の取消は承ることができません。

申込手数料等について

本受益権を募集・売出し等により、または取扱金融商品取引業者との相対取引により購入する場合は、購入対価のみお支払いいただきます。

買付余力の拘束・解放について

買付余力の拘束・解放については、こちら新しいウィンドウで開きます。をご確認ください。

配当金・償還金について

本受益権の配当金・償還金は、原則として、配当金支払日・償還日の翌日に買付余力に反映し、翌々営業日にお客さまの円建のお取引口座に入金いたします。

本受益権への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、本受益権への投資に関するすべてのリスク要因を網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。これらのリスクが顕在化した場合、本受益権の価値の下落、本受益権より得られる収益の低下等の損失を被る可能性があります。詳細は目論見書をご確認ください。

1.投資対象不動産に関するリスク

本信託は、経済的には、投資対象である単一不動産を直接共有している場合とほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、本信託の受益権である本受益権に対する投資に関しては、以下の投資対象不動産に関する主なリスクが存在します。

① 投資対象不動産の価格変動リスクおよび鑑定評価額との価格乖離リスク

  • 本信託は投資対象不動産の価格変動の影響を受けます。
  • 本信託においては、信託期間が固定期間とされており、原則として、信託期間の終了時には本受益権を償還することとなるため、投資対象不動産または本件不動産受益権準共有持分を処分すべき時期が事実上信託期間の終了前の一定の期間に限定されます(一定の場合、運用期間の延長ができるものとされていますが、延長期間には制限があるため、投資対象不動産または本件不動産受益権準共有持分を処分すべき時期が限定されることは避けられません。)。そのため、投資対象不動産の価格変動の影響を回避することが困難です。
  • 投資対象不動産の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見であり、実際の市場において成立しうる不動産価格と一致するとは限らず、乖離する可能性があります。また、当該鑑定評価額による売買の可能性を保証または約束するものではありません。

② 投資対象不動産の収益および費用変動リスク

  • 本信託の収益は、投資対象不動産の収入に依存しており、投資対象不動産の稼働率、賃料水準、賃料等の支払状況その他の運営実績、投資対象不動産の運営者の運営能力、景気動向等様々な理由により変動し、収益の保証はありません。
  • 本信託の費用は、投資対象不動産の費用に依存していますが、受託者やその業務委託先に対する報酬等の投資対象不動産以外の費用もあります。これらの費用は、投資対象不動産の劣化状況、災害等による被災、資本的支出の計画、投資対象不動産における事故等、受託者やその業務委託先の報酬水準の変更、法令の制定または改廃等様々な理由により変動し、増大する可能性があります。

③ 投資対象不動産の流動性・譲渡制限等に関するリスク

  • 不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく流動性が低いため、投資対象不動産についても流動性が低く、適切な時期および価格その他の条件で譲渡することが困難となる場合があります。
  • 不動産によっては、法令や行政機関との合意等によりその譲渡が制限されたり、買戻権が設定される場合があり、そのような制限が存在するときは、売却により多くの時間や費用を要したり、価格の減価要因となる可能性があります。また、買戻権が行使された場合には、不動産の権利を喪失するとともに、原状回復義務等の負担が生じることで、多額の損害を被る可能性があります。なお、本書の日付現在、投資対象不動産のうち土地について、神戸市を買戻権者とする買戻権が設定されています。

④ 投資対象不動産の利用状況および賃貸借に関するリスク

  • 投資対象不動産の収入および費用並びにその価値は、利用状況、テナントの資力、入居または退去の状況等により大きく影響を受けるおそれがあります。
  • 投資対象不動産について締結される賃貸借契約は契約期間中であっても終了することがあり、また、賃貸借契約で定める賃料収入が常に得られる保証はありません。締結された賃貸借契約の内容が当事者間の合意や法律の規定等に従い後日変更されることもあります。

⑤ 投資対象不動産の処分に関するリスク

  • 投資対象不動産を処分する場合には、売却した当該投資対象不動産に関する責任として、修補費用等の費用や損害賠償責任等の責任を負担することがあります。
  • 投資対象不動産を処分する場合には、処分価格の保証はなく、信託設定日時点の評価額より相当に廉価で処分する場合があります。

⑥ シングル・テナント物件に関するリスク

  • 投資対象不動産は、単一のテナントへ物件全体を賃貸するいわゆるシングル・テナント物件です。投資対象不動産のテナントの資力が悪化する等により賃料の支払が滞る場合があります。
  • シングル・テナント物件の場合、賃貸借面積の全てについて同時期に代替テナントを探索することになる等の理由から、既存テナントが退去した際に、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、または代替テナント確保のため賃料水準を引き下げることが必要となる可能性があります。
  • シングル・テナント物件の場合、当該テナントとの間で、賃借人が優先購入権を有したり、賃貸人による物件の処分が禁止される等の通常の賃貸人が負担しない義務を負担することがあります。かかる合意がなされている場合、売却により多くの時間や費用を要したり、価格の減価要因となる可能性があります。なお、本書の日付現在エンドテナントとの間で締結されている定期建物賃貸借契約において、かかる合意がなされています。

⑦ 物流施設に関するリスク

  • 投資対象不動産は物流施設ですが、物流施設は、周辺環境や物流輸送の形態、交通網等との接続状況、輸出入や物品の需要その他の経済動向の影響によりそのテナント需要が変動します。テナント需要が低下した場合、テナントの退去が生じ、またはテナントの維持若しくは新規テナントの確保のため賃料水準を引き下げることが必要となる可能性があります。
  • また、物流施設のうち、物件の仕様がテナントの要望に沿って設計された施設(いわゆるビルド・トゥ・スーツ型(BTS型)物流施設)については、その仕様の特殊性等から、既存テナントが退去した際に、代替テナントが入居するまでの空室期間が長期化し、また、代替テナントの要望に沿って多額の費用を要する仕様変更を行うことが必要となる可能性があります。なお、投資対象不動産は、かかるビルド・トゥ・スーツ型(BTS型)物流施設に該当します。

2.本受益権に関する主なリスク

① 本受益権の流動性・譲渡制限に関するリスク

  • 本受益権は、金融商品取引所等に上場されておらず、その予定もありません。当社が本信託に関する重要な後発事象(火災、地震、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱若しくはテロ等による投資対象不動産の滅失、劣化若しくは毀損、不動産市況の急変またはテナント退去による稼働率の大幅な低下等、投資対象不動産の価値、収益および費用に重要な影響を及ぼす事象をいいます。以下同じです。)の発生を認識し、当該事象が本信託に重大な影響を及ぼしうると判断した場合および本件不動産受益権準共有持分の売却が決定された場合等の一定の場合並びに当社が譲渡価格を算出する期間中は、取引が実施されない可能性があることから、本受益権の流動性は何ら保証されるものではありません。また、本受益権の譲渡の機会は、2023年1月末日に終了する信託計算期間の終了後に最初に到来する決算発表日の翌営業日以降になります。したがって、本受益権を売却(または購入)しようとする際に、希望する時期に希望する価格で売却(または購入)することができない可能性があります。
  • 本受益権は、受託者の事前の承諾なくして譲渡することができません。受託者の事前承諾を得るためには、当社に対する申請を通じ、「Progmat」において、受託者に対する本受益権の譲渡承諾依頼および受益権原簿の名義書換請求を行う必要があります。これらの手続に沿った請求が行われない場合には、受託者による本受益権の譲渡の承諾は行われず、本受益権の譲渡は成立しません。また、各計算期日(信託終了日を含みます。)の8営業日前の日(同日を含みます。)から当該計算期日の2営業日前の日(同日を含みます。)までの期間は、本受益権の譲渡に係る約定をすることはできず、各計算期日(信託終了日を含みます。)の6営業日前の日(同日を含みます。)から当該計算期日(同日を含みます。)までの期間は、受益権原簿の名義書換請求(本受益権の譲渡および相続による承継に基づくものを含みますがこれらに限られません。)を行うことはできません。したがって、本受益者は、本受益権を希望する時期に希望する方法で売却(または購入)できない可能性があります。

② 本受益権の価格に関するリスク

  • 本受益権の譲渡価格は、投資対象不動産の鑑定評価額に基づくNAVを基準に当社が決定することが予定されていますが、投資対象不動産の期末鑑定評価額は下落する可能性があることから、本受益権の譲渡価格も下落する可能性があります。

③ 本受益権の信託配当および元本償還に関するリスク

  • 本受益権について、信託配当および元本償還の有無、金額およびその支払いは保証されません。信託配当は、本信託の利益の金額が減少した場合には減少するほか、配当停止事由が生じた場合には、原則として信託配当は行われません。
  • 本受益権の元本償還は、最終信託配当支払日に行われますが、その資金は、原則として、本件不動産受益権準共有持分の売却代金が原資となるため、本件不動産受益権準共有持分の売却価格による影響を受けます。本件不動産受益権準共有持分の売却価格は保証されないため、売却価格が低下した場合には、元本償還の額が減少し、または全く行われない場合があります。

3.仕組みに関する主なリスク

① 受益証券発行信託および不動産管理処分信託のスキーム関係者への依存リスク

  • 本受益権は、受益証券発行信託および不動産管理処分信託の仕組み(スキーム)を用いて不動産に実質的に投資することを意図した金融商品であり、受益証券発行信託の委託者、受託者、劣後受益者および同受託者からの業務委託先(アセット・マネージャーを含みます。)、不動産管理処分信託の委託者、受託者(不動産信託受託者)および受益権の準共有者、同受託者からの業務委託先(マスターリース会社およびプロパティ・マネージャーを含みます。)、並びに本受益権の買取引受および本受益権の募集事務を行う引受人等多数のスキームの関係者(以下「スキーム関係者」といいます。)が様々な役割で複雑に関与し、本受益権の収益および価値並びに受益証券発行信託および不動産管理処分信託の仕組みの存続は、これらのスキーム関係者に依存しています。そのため、本受益権の収益および価値は、スキーム関係者の信用状況や業務提供状況、スキーム関係者との関係性等スキーム関係者に起因する事由による影響を受け、下落する可能性があり、また、スキーム関係者の状況によっては、受益証券発行信託および不動産管理処分信託の仕組みを維持できない可能性もあります。
  • 受託者のスキーム関係者に対する権利は、スキーム関係者の信用状況による影響を受けるため、本受益権に投資をする場合、間接的にスキーム関係者の信用リスクを負担することになります。
  • 本件不動産受益権は、受託者と投資法人みらいとの間で準共有(受託者の準共有持分割合7.55%)されます。そのため、投資対象不動産の管理および運営について、他の準共有者の意向に左右され、受益証券発行信託の受託者の意向を反映させることができない可能性があります。また、受託者は、委託者が投資法人みらいとの間で締結した準共有者間協定書を承継しますが、当該準共有者間協定書においては、準共有持分の優先交渉権等が合意されていることから、本件不動産受益権準共有持分の売却により多くの時間や費用を要したり、価格の減価要因となる可能性があります。

② 借入れに関するリスク

  • 受託者は、レンダー(当社)との間で、引受契約締結日付で責任財産限定特約付金銭消費貸借契約を締結し、貸付実行日(信託設定日と同日)付で本件不動産受益権準共有持分の取得に係る消費税および地方消費税の支払い並びにこれに関する諸費用の支払いのための資金の借入れ(以下「本借入れ」といいます。)を行います。本借入れの他に受託者が信託期間中に新たに借入れを行うこととなった場合には、一定の財務指標上の数値を維持することを内容とする財務制限条項や禁止行為、配当停止事由、強制売却事由等が設けられる可能性があります。その場合、かかる財務制限条項や禁止行為、配当停止事由等により、当該借入れ時点の鑑定評価額が一定程度以上減少した状態が一定の期間継続した場合や、投資対象不動産の収益が一定程度以上低下した状態が一定の期間継続した場合等の一定の場合には、本受益者に対する配当が制限され、または停止される可能性があるほか、本信託の変更その他の事項が制限される可能性があります。
  • 本借入れの他に受託者が信託期間中に新たに借入れを行うこととなった場合には、当該借入れに伴い、本信託財産である本件不動産受益権準共有持分等に担保権を設定することを要請される可能性があります。当該借入れについて期限の利益を喪失した場合等で当該担保権が実行された場合、担保権が設定された資産に関する権利を廉価で喪失する可能性があります。

③ セキュリティ・トークンおよびそのプラットフォームに関するリスク

  • 本受益権は、受益証券が発行されず、また、社債、株式等の振替に関する法律に定める振 替機関において取り扱われません。加えて、本受益権は、三菱UFJ信託銀行株式会社 が開発するDLTを用いたコンピュータシステムである「Progmat」にてそ の財産的価値の記録および移転が行われます。「Progmat」を構成するノード上で、本受 益権の移転に必要な秘密鍵による署名がなされたトランザクションが実行された場合、当該価値データを移転する他のトランザクションが存在しなければ当該トランザク ションは正常取引として処理されます。したがって、サイバー攻撃による「Progmat」上のノードへの不正アクセス等により、本受益権の移転に必要な秘密鍵を不正に利用されることにより、不正なトランザクションが行われ受益権原簿に誤った記録がなされた場合またはその記録が改ざん若しくは消去された場合や、「Progmat」のコンピュータシステムの想定外の作動により受益権原簿の記録が変更または消去された場合には、意図しない財産的価値の移転が生じ、実体法上 の権利関係と受益権原簿の記録に乖離が生じる可能性があり、また、これを適時に訂正または修正できないことにより、不正アクセス者による譲渡若しくは換金を防ぐことができない可能性、本受益者が本受益権の配当を受けられない可能性および希望する時期に本受益権を売却できない可能性等があります。

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