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お知らせ
- 需要調査期間内のお申し込みは、本申し込みではありませんのでご注意ください。
- 抽選日に、需要調査期間内に需要申告いただき、必要な買付余力が確認できた方を対象に抽選を行います。なお抽選は、需要申告のお申し込み順に当選者を決定し、販売数量を超えると補欠当選者とする方式で行います。
- お申し込み方法について詳しくはこちらのページをご確認ください。
- 需要調査期間内であっても需要申告の申込状況によっては、事前に告知したうえで需要申告の受付を早期終了する場合がございます。
株式会社TERASS 江口 亮介氏×にぐ先生
「東京23区の不動産動向と不動産投資への向き合い方」
（※SBI証券のロゴをクリックするとYouTubeに遷移します。）
株式会社Progmat 齊藤 達哉氏×にぐ先生
「STの仕組みと魅力解説」
（※SBI証券のロゴをクリックするとYouTubeに遷移します。）
募集要項
銘柄名 |
いちご・レジデンス・トークン－西麻布・代々木・八丁堀・上野・門前仲町・阿佐ヶ谷・金町－ |
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発行体 |
信託委託者 合同会社IRS4 |
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募集有価証券の種類 |
特定受益証券発行信託の受益権を表象する電子記録移転有価証券表示権利等/セキュリティ・トークン |
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ファンド・マネージャー |
いちご投資顧問株式会社 |
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投資対象不動産（1） |
GRAN PASEO西麻布
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投資対象不動産（2） |
GRAN PASEO代々木
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投資対象不動産（3） |
GRAN PASEO八丁堀Ⅱ
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投資対象不動産（4） |
GRAN PASEO上野
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投資対象不動産（5） |
GRAN PASEO門前仲町Ⅱ
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投資対象不動産（6） |
GRAN PASEO阿佐ヶ谷
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投資対象不動産（7） |
GRAN PASEO金町
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発行数 |
33,225口
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発行価格 |
1口当たり10万円
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申込単位 |
5口以上1口単位 |
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LTV |
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予想分配金利回り |
2025年1月期：2,793円／1口 年率4.01％（税引前） 2025年7月期：2,052円／1口 年率4.14％（税引前）
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分配金支払日 |
各計算期日（毎年1月及び7月の各末日（当該日が営業日でない場合は前営業日。ただし、初回は2025年1月末））
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需要調査期間 |
4/30（火）8:30~5/14（火）11:00
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発行価格等決定日 |
5/15（水） |
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抽選日 |
5/15（水） |
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購入意思表示期間 |
5/16（木）8:30~5/20（月）12:00 |
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払込期日 |
5/23（木） |
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受渡期日 |
5/24（金） |
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予定償還日 |
2029/7/31 |
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運用期間 |
原則として約5年2ヵ月（2024/5/23から2029年7月期末（2029/7/31）まで）
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譲渡制限 |
本受益権は、受託者の事前の承諾なくして譲渡することができませんが、「Progmat」を介して譲渡することにより、受託者による承諾が行われたものとみなされます。受託者の承諾は、「Progmat」を介した譲渡のみによって行われます。 |
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会計期間・決算頻度 |
年2回（毎年1月末日および7月末日）
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運営管理方針 |
アセット・マネージャーは、投資対象不動産の収支計画を踏まえた事業計画書を策定し、計画的な資産運用を行います。アセット・マネージャーは、事業計画書をもとに、投資対象不動産の賃貸運営、建物管理、修繕・改修等の状況把握又はモニタリングを実施し、計画に沿った運営管理を実行・維持します。 |
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信託財産 |
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匿名組合契約出資 |
（注1）本件営業者が本件不動産受益権の取得に当たって締結する信託受益権売買契約書に記載された信託受益権の売買代金等に基づき作成された本件営業者の貸借対照表に記載された本件匿名組合出資の価格を記載しています。 |
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借入れ |
（注3）本件営業者は、本借り入れに関し、金利上昇リスクの減殺を目的として、金利キャップ契約を締結することがあります。
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売却方針 |
原則として、信託計算期間である2029年7月期に本件不動産受益権（本信託財産が投資対象不動産である場合には投資対象不動産）の全部の売却を行う方針です。 |
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受託者に対する信託報酬 |
当初信託報酬：A ＋ B（1円未満の端数は切り捨てます。） A ＝ 信託設定日における本件匿名組合出資の信託譲渡の直後の時点の本信託の総資産※（本信託の貸借対照表における総資産をいいます。「受託者に対する信託報酬」において以下同じです。）×0.2％（税込0.22％） B ＝ 本信託契約の締結日（同日を含みます。）から信託設定日（同日を含みます。）までの間に受託者が本信託に関して負担した実費（当該実費に係る消費税等を含みます。）相当額（受託者負担実費相当額） 期中信託報酬：（A × 0.2％（税込0.22％）＋ B × 0.2％（税込0.22％）） × C ÷ 365（1年を365日とする日割計算） ＋ D A ＝ 期中信託報酬支払日（初回の期中信託報酬支払日の場合は信託設定日における本件匿名組合出資の信託譲渡の直後の時点）の本信託の総資産 B ＝ 期中信託報酬支払日の直前の計算期日時点（初回の期中信託報酬支払日の場合は信託設定日における本件不動産受益権の信託譲渡の直後の時点）の本受益権の元本金額（受益権調整引当額を含みません。） C ＝ 期中信託報酬支払日に終了する信託計算期間に含まれる実日数 D ＝期中信託報酬支払日に終了する信託計算期間中に受託者が本信託に関して負担した会計監査費用（当該会計監査費用に係る消費税等を含みます。） 終了時信託報酬：A ＋ B（1円未満の端数は切り捨てます。） A ＝ 信託終了日の直前の計算期日時点の本信託の総資産 × 0.2％（税込0.22％） B ＝ 信託終了日の属する信託計算期間に生じる信託金の受託者の銀行勘定への貸付利息相当額 清算時信託報酬：信託終了日の翌日以降に生じる信託金の受託者の銀行勘定への貸付利息相当額（1円未満の端数は切り捨てます。） |
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匿名組合営業者に対する報酬 |
本件営業者は、本件匿名組合契約に基づき事業を遂行する対価として、本件匿名組合契約に定める最初の計算期間（本件匿名組合契約の締結日から2024年10月末日までをいいます。なお、本件匿名組合契約の計算期間は、毎年5月及び11月の各1日から同年10月及び翌年4月の各末日までの各期間です。）の初日（同日を含みます。）から最後の本件不動産受益権又は投資対象不動産の売却日（同日を含みます。）までを発生期間とする営業者報酬として、各計算期間当たり金100,000円を収受することができ、かかる営業者報酬は当該事業に関する匿名組合の費用に含まれるものとします。ただし、6か月に満たない計算期間又は6か月を超える計算期間の営業者報酬については、金200,000円について1年を365日とする日割計算（1円未満切り捨て）によって算出された金額とします。 |
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ファンド・マネージャーに対する報酬等 |
アップフロント報酬：なし 期中運用報酬：受託者は、ファンド・マネージャーに対し、ファンド・マネジメント報酬計算期間（信託計算期間と同一の期間をいいます。）毎に、固定金200,000円（税込金220,000円） |
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アセット・マネージャーに対する運用報酬 |
アップフロント報酬：本件営業者による本件不動産受益権の取得価格（消費税及び地方消費税並びに本件不動産受益権の購入に要した一切の付随費用の額を含みません。以下同じです。）の1.0％（税込1.1％）相当額（1円未満の端数は切り捨てます。）
期中運用報酬：各AM報酬計算期間※毎に、以下の算式により算出される金額の合計額（1円未満の端数は切り捨てます。）
A ＝ 本件営業者による本件不動産受益権の取得価格の0.5％（税込0.55％）相当額
売却時報酬：税抜売却価格の0.5％（税込0.55％）相当額（1円未満の端数は切り捨てます。） |
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受益者代理人に対する報酬 |
報酬計算期間毎に金350千円（税込385千円） |
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STARTにおける本受益権の年間取扱い管理料 |
STARTにおける本受益権の取扱いに係る以下の費用が本信託財産から支払われます。 |
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信託財産から支払われる費用等 |
以下の費用等が本信託財産から支払われます。
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商品特性
不動産投資というと富裕層やプロの投資家に限定されたイメージがありますが、ST（セキュリティー・トークン）を用いることで、これまで個人投資家には難しかった好立地にある不動産への投資が小口の証券投資の形で一般のお客さまにも投資いただけます。
また、不動産証券化投資商品の代表であるJ-REITの投資ポートフォリオ（複数物件）と比べ、投資対象の物件が少数であるため何に投資しているかが明確である点も魅力のひとつです。
投資対象不動産の魅力
利便性の高い東京都区部の好立地
各投資対象不動産が所在するエリアは、人口の流入が進む東京の中でも、都心中心部へのアクセスが良く、落ち着いた住環境ながら、飲食店や商店等の商業施設も充実しており、仕事でもプライベートでも利便性の高い都市生活を享受できるエリアです。そのようなエリアに所在する居住者のニーズに応える良質な賃貸住宅に投資することで、安定した収益を実現し、投資家のニーズに応えることができるとアセット・マネージャーは考えています。
投資対象不動産（1）
GRAN PASEO西麻布
- 本物件は、東京メトロ日比谷線「広尾」駅から徒歩11分の場所に位置しています。
- 2022年12月に竣工し、単身者又は少人数世帯に向けた1LDK及び2LDKからなる全19戸の共同住宅です。
- 1階がエントランス・住戸等、2～4階が住戸で構成され、廊下は内廊下形式です。また、セキュリティ面では、顔認証によるシステムが導入されています。専用部分には、エアコン、ガスコンロ（3口）、食洗器、浄水器、モニター付インターホン、ユニットバス（浴室乾燥機付き）などを備えています。
- 本物件は、東京メトロ日比谷線「広尾」駅の北西方向に位置し、日比谷線によって、六本木・虎ノ門をはじめとした都内各所に接続されています。また本物件北方には「六本木通り」が位置しており、バス等によって、六本木や渋谷等の高度商業地域にも、容易にアクセスすることができます。
- 中層共同住宅及び戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域に位置し、住環境は良好です。
＜概要＞
＜投資対象不動産の特徴＞
投資対象不動産（2）
GRAN PASEO代々木
- 本物件は、JR山手線「代々木」駅から徒歩3分の場所に位置しています。
- 2023年3月に竣工し、1R及び1LDKからなる全18戸の共同住宅です。1階がエントランス・住戸等、2～4階が住戸で構成され、廊下は内廊下形式です。
- 本物件は、JR山手線「代々木」駅を最寄り駅とする交通利便性に恵まれた地域に立地しています。
- 当該地域は駅への接近性に優れ、単身者及び少人数世帯にとっては利便性の高い地域です。
- 「代々木」駅は「新宿」駅・「渋谷」駅の間に位置し、これらの高度商業地域への行き来が容易であるほか、JR中央線を利用して、「飯田橋」駅や「御茶ノ水」駅、「東京」駅方面へのアクセスも容易です。
＜物件の概要＞
＜投資対象不動産の特徴＞
投資対象不動産（3）
GRAN PASEO八丁堀Ⅱ
- 本物件は、東京メトロ日比谷線・JR京葉線「八丁堀」駅から徒歩3分の場所に位置しています。
- 2023年7月に竣工し、1DK及び2LDKからなる全24戸の共同住宅です。1階がエントランス・管理室等、2～11階が住戸で構成されています。
- 本物件は、JR京葉線・東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅の南方向に位置します。「八丁堀」駅は、JR京葉線によって「東京」駅と、東京メトロ日比谷線によって「銀座」駅や「六本木」駅・「恵比寿」駅と結ばれており、都内中心部の商業地域への交通利便性に優れています。
＜物件の概要＞
＜投資対象不動産の特徴＞
投資対象不動産（4）
GRAN PASEO上野
- 本物件は、都営地下鉄大江戸線「新御徒町」駅徒歩4分の場所に位置しています。また、東京メトロ日比谷線「仲御徒町」駅まで徒歩6分、JR山手線ほか「御徒町」駅まで徒歩7分の距離にあります。
- 2023年7月に竣工し、1K及び1SLDKからなる全32戸の共同住宅です。1階がエントランス・駐輪場等、2～12階が住戸で構成されています。
- 本物件は、駅接近性に優れ、都営地下鉄大江戸線・東京メトロ日比谷線・東京メトロ銀座線の各駅が徒歩圏内にあります。これら複数路線を経由して、都心各所にアクセスすることができ、高い交通利便性を有しています。
- 「アメ横」に代表される「上野」駅周辺の商業地域が徒歩圏内であり、生活利便性に優れています。
＜物件の概要＞
＜投資対象不動産の特徴＞
投資対象不動産（5）
GRAN PASEO門前仲町Ⅱ
- 本物件は、東京メトロ東西線・都営大江戸線「門前仲町」駅から徒歩6分、東京メトロ東西線「木場」駅から徒歩6分の場所に位置しています。
- 2023年1月に竣工し、1K全40戸からなる共同住宅です。1階がエントランス・駐輪場等、2～11階が住戸で構成されています。
- 本物件は、東京メトロ東西線「門前仲町」駅の北東方向に位置し、東西線を経由して、大手町を中心とした高度商業地域に容易にアクセスできます。
- 「門前仲町」駅周辺は、物販・飲食等の店舗が集積する商業地域となっており、生活利便性に優れています。
＜物件の概要＞
＜投資対象不動産の特徴＞
投資対象不動産（6）
GRAN PASEO阿佐ヶ谷
- 本物件は、東京メトロ丸ノ内線「南阿佐ヶ谷」駅から徒歩4分、JR中央・総武緩行線「阿佐ヶ谷」駅から徒歩8分の場所に位置しています。
- 2022年12月に竣工し、1R、1DK及び1LDKからなる全32戸の共同住宅です。1階がエントランス・住戸等、2～5階が住戸で構成されています。
- 本物件は東京メトロ丸ノ内線「南阿佐ヶ谷」駅の北西方向に位置し、JR中央・総武緩行線「阿佐ヶ谷」駅も徒歩圏内にあり、新宿等の高度商業地域に容易にアクセスできます。
- 「阿佐ヶ谷」駅周辺には、700mにわたる「阿佐ヶ谷パールセンター」商店街が立地しており、生活利便性は良好です。
＜物件の概要＞
＜投資対象不動産の特徴＞
投資対象不動産（7）
GRAN PASEO金町
- 本物件は、JR常磐緩行線「金町」駅から徒歩6分の場所に位置しています。
- 2023年5月に竣工し、1K全82戸からなる単身者向けの共同住宅です。1階がエントランス・駐輪場等、2～13階が住戸で構成されています。
- 本物件は、JR常磐緩行線「金町」駅の東方向に位置しています。JR常磐緩行線は東京メトロ千代田線と直通運転されており、「金町」駅から「大手町」駅までは乗車時間26分程度とアクセスは良好です。
- 駅周辺には大型のスーパーも複数出店しており、生活利便性を備えています。
＜物件の概要＞
＜投資対象不動産の特徴＞
アセット・マネージャーおよびファンド・マネージャー：いちご投資顧問株式会社について
- いちご投資顧問株式会社は、東京証券取引所プライム市場に上場するいちご株式会社（証券コード：2337）を中核とするいちごグループ（注4）に属しています。
- いちご投資顧問株式会社は、いちごグループの総合力や不動産の価値創造を行う「心築」（注5）機能を活用し、3つの上場投資法人（J-REITおよびインフラ投資法人）や機関投資家様向け私募ファンド等、様々な投資商品の組成、運用を行う資産運用会社です。
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いちご投資顧問株式会社は、いちごグループの「心築」の強みを活かし、投資家の皆様に魅力的な投資商品の提供や資産の適切な運用を通じ、日本に豊かさを提供し、持続的な経済成長に貢献することを目指しています。また、高度なガバナンスや運用力を確立するとともに、環境に配慮した取り組みを行い、中長期的な社会的責任を果たしていきます。
（注4）「いちごグループ」は、いちご株式会社及びその連結子会社（いちご投資顧問株式会社を含みます。）で構成されます。
（注5）「心築」については、「受益権発行届出目論見書」をご参照ください。
ご注意事項
をよくお読みください。買付のお申し込みについて
- 個人、法人を問わずお申し込みいただけます。
- 購入意思表示期間終了までは、取引＞銘柄一覧ページの「訂正」「取消」ボタンからお申し込み内容の訂正・取消ができます。
- NISA口座の対象外となります。
- 預り区分(「特定預り」「一般預り」)をご選択いただけます。
- カスタマーサービスセンターでのご注文は受け付けておりません。
購入意思表示について
- 当選された方は、購入意思表示期間内に購入手続きを行ってください。期限内に手続きが完了していない場合は、辞退とみなします。
- 購入意思表示後の購入口数の訂正は行えません。
- 購入を希望されない場合は辞退の手続きを行ってください。なお、辞退の取消は承ることができません。
申込手数料・その他費用等について
- 本受益権を募集・売出し等により、又は当社との相対取引により購入する場合は、購入対価のみお支払いいただきます。
なお、発行価格と発行価額（引受価額）とは異なります。発行価格と発行価額との差額は、当社の手取金となります。 - 信託財産から、信託報酬、アセット・マネージャーおよびファンド・マネージャーに対する運用報酬、匿名組合の営業者および受益者代理人に対する報酬、並びにその他の費用が支払われるため、これらの費用を間接的にご負担いただきます。詳細は目論見書等をご確認ください。
本受益権発行後の大阪デジタルエクスチェンジ株式会社（ODX）での取引にかかわる手数料等について
■インターネットでお取引いただく場合
買付時：約定金額 × 0.50％（税込0.55％）
売却時：約定金額 × 2.00％（税込2.20％）
■上記以外の方法（担当の営業員にお申し付けいただく方法等）でお取引いただく場合
買付時：約定金額 × 1.00％（税込1.10％）
売却時：約定金額 × 2.50％（税込2.75％）
- ※お取引されているコースや顧客属性・取引金額にかかわらず上記手数料率が適用されます。
- ※「Progmat」にて管理される銘柄の場合、いずれの場合も500円（税込550円）の最低手数料がかかります。
- ※ODXが運営するセキュリティ・トークンの売買取引を行う私設取引システム（いわゆるPTS）
買付余力の拘束・解放について
買付余力の拘束・解放については、こちら
をご確認ください。
配当金・償還金について
本受益権の配当金・償還金は、原則として、配当金支払日・償還日の翌日に買付余力に反映し、翌々営業日にお客さまの円建のお取引口座に入金いたします。
本受益権への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、本受益権への投資に関するすべてのリスク要因を網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。これらのリスクが顕在化した場合、本受益権の価値の下落、本受益権より得られる収益の低下等の損失を被る可能性があります。詳細は目論見書をご確認ください。
- 本受益権は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。不動産市況等の変動や本受益権の発行者等の信用状況に対応して価格が変動すること等により、損失が生じる恐れがありますのでご注意ください。
- 本受益権は受益証券が発行されず、また、社債、株式等の振替に関する法律に定める振替機関において取り扱われず、三菱UFJ信託銀行株式会社が開発し、株式会社Progmatが保有する分散型台帳技術を用いたコンピュータシステムである「Progmat」にてその財産的価値の記録及び移転が行われます。このため、サイバー攻撃による不正アクセス等により、本受益権の配当を受けられない可能性及び希望する時期に本受益権を売却できない可能性等があります。
- 本受益権は、受託者の事前の承諾なくして譲渡することができませんが、STARTにおける売買取引の場合も含め、「Progmat」を介して譲渡の記録を行うことにより、受託者による承諾が行われたものとみなされます。なお、本受益権の譲渡について、受託者の承諾は、「Progmat」を介した譲渡の記録のみによって行われます。
金融サービスの提供及び利用環境の整備等に関する法律
本受益権は、主に少数の不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。投資対象となる不動産の収益力の変動等による不動産価格下落、金利動向等の市場環境、需給状況等の影響により、取引価格や償還価格が下落し、損失を被ることがあります。
