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2022-05-22 11:28:34

不動産のデジタル証券〜ALTERNA 都内プライムレジバルク(譲渡制限付)
【総額100万円】不動産STO購入で現金プレゼントキャンペーン

お知らせ

  • 需要調査期間内のお申し込みは、本申し込みではありませんのでご注意ください。
  • 発行条件決定日に、需要調査期間内に需要申告いただき、必要な買付余力が確認できた方を対象に抽選を行います。なお抽選は、需要申告のお申し込み順に当選者を決定し、販売数量を超えると補欠当選者とする方式で行います。
  • お申し込み方法について詳しくはこちらのページをご確認ください。
  • 需要調査期間内であっても需要申告の申込状況によっては、事前に告知したうえで需要申告の受付を早期終了する場合がございます。

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アセット・マネージャーからのご挨拶

投資対象不動産の外観やお部屋の写真を確認!

  • (※SBI証券のロゴをクリックするとYouTubeに遷移します。)

募集要項

銘柄名

不動産のデジタル証券〜ALTERNAレジデンス 新宿中落合・経堂・門前仲町〜(譲渡制限付)

発行体

信託委託者 合同会社オルタナ2
信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社

募集有価証券の種類

アセット・マネージャーによる不動産信託受益権の運用による特定受益証券発行信託(以下「本信託契約」といいます。)を特別目的ビークルとして活用したセキュリティ・トークン(トークン化有価証券)

アセット・マネージャー

三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社

投資対象不動産(1)

ALTERNA新宿中落合

所在地(住居表示) 東京都新宿区中落合三丁目14番23号
建物用途 共同住宅
鑑定評価額 944百万円(価格時点:2022年4月11日)
延床面積 938.18m2
総賃貸可能面積 715.12m2
総賃貸戸数 28戸(1K〜1DK)
構造 壁式鉄筋コンクリート造 5階建
建築時期 2020年9月10日
鑑定還元利回り 3.2%
稼働率 100%
  • (2022年4月末日現在)

投資対象不動産(2)

ALTERNA経堂

所在地(住居表示) 東京都世田谷区桜丘一丁目8番17号
建物用途 共同住宅
鑑定評価額 1,330百万円(価格時点:2022年4月11日)
延床面積 1,305.59m2
総賃貸可能面積 1,027.71m2
総賃貸戸数 39戸(1DK〜1LDK)
構造 壁式鉄筋コンクリート造 3階建
建築時期 2021年1月8日
鑑定還元利回り 3.2%
稼働率 100%
  • (2022年4月末日現在)

投資対象不動産(3)

ALTERNA門前仲町

所在地(住居表示) 東京都江東区深川一丁目8番11号
建物用途 共同住宅
鑑定評価額 1,200百万円(価格時点:2022年4月11日)
延床面積 1,135.08m2
総賃貸可能面積 869.55m2
総賃貸戸数 33戸(1DK)
構造 鉄筋コンクリート造 12階建
建築時期 2021年2月22日
鑑定還元利回り 3.2%
稼働率 84.8%
  • (2022年4月末日現在)

発行数

未定

  • ※発行価格等に基づく需要状況等を総合的に勘案した上で、5/30(月)に決定する予定です。

発行価格

1口当たり50万円

申込単位

2口以上1口単位

予想配当利回り

2023年1月期:10,721円/1口 年率3.30%(税引前)
2023年7月期:8,211円/1口 年率3.31%(税引前)

  • ※予想分配金利回りは現時点での参考値であり、将来の運用成果等を保証するものではありません。

配当支払日

各計算期日(毎年1月及び7月の各末日(当該日が営業日でない場合は前営業日。ただし、初回は2023年1月末))

  • ※信託終了日である計算期日を除きます。

需要調査期間(※1、※2)

5/13(金)11:00〜5/27(金)11:00

発行条件決定日・抽選日

5/30(月)

購入意思表示期間

6/1(水)11:00~6/7(火)12:00

払込日

6/9(木)

受渡日

6/10(金)

償還予定日

2029/7/31

運用期間

原則として7年(2022/6/9から2029年7月期末(2029/7/31)まで)

  • ※本件不動産受益権の売却価格が帳簿価額を相当程度下回るとアセット・マネージャーが判断する場合、約2年間(2031年7月31日まで)を限度として運用期間の延長を決定する場合があります

譲渡制限

  • 受託者の事前の承諾なく譲渡することができません。受託者の事前承諾を得るためには、当社に対する申請を通じ、「Progmat」において、受託者に対する本受益権の譲渡承諾依頼および受益権原簿の名義書換請求を行う必要があります。
  • 2023年7月末日に終了する信託計算期間の終了後に最初に到来する決算発表日の翌営業日より譲渡の申し込みが可能になります。

会計期間・決算頻度

年2回(毎年1月末日および7月末日)

  • ※初回の信託計算期間は信託設定日から2023年1月末日です

運営管理方針

アセット・マネージャーは、投資対象不動産の収支計画を踏まえた事業計画書を策定し、計画的な資産運用を行います。アセット・マネージャーは、事業計画書をもとに、投資対象不動産の賃貸運営、建物管理、修繕・改修等の状況把握またはモニタリングを実施し、計画に沿った運営管理を実行・維持します。

売却方針

原則として、信託計算期間である2029年7月期に本件不動産受益権(本信託財産が投資対象不動産である場合には投資対象不動産)の全部の売却を行う方針です。
ただし、信託計算期間である2023年1月期から2029年1月期まで(2022年6月9日から2029年1月31日)の間に、アセット・マネージャーが知る限りにおいて、本受益者の利益最大化に資すると判断する売却機会を得た場合には、当該信託計算期間において本件不動産受益権の全部を早期売却する場合があります。
また、信託計算期間である2029年7月期が終了する2029年7月31日までの間に本受益者の利益最大化のために必要とアセット・マネージャーが判断する場合、必要に応じて本借入れ(受託者がレンダー(株式会社三菱UFJ銀行)との間で本信託契約締結日付で金銭消費貸借契約を締結し、信託設定日付でその他の関連契約を締結して行う借入)の借り換え(リファイナンス)を検討するとともに、信託計算期間である2029年7月期が終了した後から2年間(2031年7月31日まで)を限度として運用期間の延長を決定する場合があります。この場合、当該延長期間における本信託の償還を優先した売却活動を行います。
本件不動産受益権の投資対象不動産は複数の不動産であり、各々の不動産の売却時期が複数の信託計算期間にわたる場合、配当効率等が悪化し、本受益者に関する課税上の取扱いに悪影響を生じ、又は本信託契約等その他の関連契約に抵触する等の影響が生じることにより、本受益権の収益や配当等に悪影響が生じるおそれがあります。そのため、アセット・マネージャーは、これらの売却においては、上記本受益者に関する課税上の取扱いへの影響その他の事情を勘案し、本件不動産受益権の全部を一括で、又は同一の信託計算期間内に売却する方針です。
ただし、強制売却事由が生じた場合には、レンダーは、本借入関連契約の定めに従い、本件不動産受益権又は投資対象不動産を売却する権限を取得する旨が合意される予定です。そのため、強制売却事由が生じた場合には、上記にかかわらず本件不動産受益権又は投資対象不動産が売却される場合があります。

信託受託者に対する信託報酬

当初信託報酬(信託財産負担):
信託設定日における本件不動産受益権の信託譲渡の直後の時点の総資産×0.2%(税込0.22%) + 信託契約締結日から信託設定日までの間に受託者が負担した実費相当額(消費税等を含む)

期中信託報酬:
期中信託報酬支払日の直前の信託計算期日時点の総資産×0.2%(税込0.22%)+期中信託報酬支払日の直前の信託計算期日時点の本受益権の元本金額×0.1%(税込0.11%)×信託計算期間の実日数÷365+会計監査費用

終了時信託報酬:
信託終了日の直前の計算期日時点の総資産 × 0.2%(税込0.22%) + 信託終了日の属する信託計算期間に生じる信託金の受託者の銀行勘定への貸付利息相当額

清算時信託報酬:
信託終了日の翌日以降に生じる信託金の受託者の銀行勘定への貸付利息相当額

アセット・マネージャーに対する運用報酬

アップフロント報酬:
本信託契約に定める信託設定時の本信託財産の明細のうち、本件不動産受益権につき「信託建物」及び「信託土地」の勘定科目として記載された価額の合計額×1%(税込1.1%)

期中運用報酬:
【初回計算期日】信託設定日終了時点の本信託の総資産×0.15%(税込0.165%)×運用日数÷365
【第2期以降】各信託計算期間の末日の直前の信託計算期日時点の本信託の総資産×0.075%(税込0.0875%)

売却時報酬:
税抜売却価格に1.0%(税込1.1%)を乗じた金額を上限として受託者とアセット・マネージャーとの間で別途合意した金額

受益者代理人に対する報酬

信託計算期間毎に金150千円(税込165千円)

信託財産から支払われる費用等

  • 本信託の受益権の発行および募集に関して受託者の負担する一切の費用
  • 有価証券届出書、有価証券報告書、半期報告書その他の本信託に係る金融商品取引法に基づく開示書類の作成に関連する費用
  • 投資対象不動産に係る固定資産税および都市計画税、減価償却費(もしあれば)、保険料、水道光熱費、小修繕費、鑑定評価書の取得費用
  • 本件不動産受益権に係る不動産信託の受託者に対する信託報酬、その他不動産信託の維持に要する費用
  • 本借入れに係る利息、遅延損害金その他の費用
  • 本借入れに追加して行われる新たな借入れに係る利息(もしあれば)、遅延損害金、ブレークファンディングコスト(もしあれば)
  • 貸倒損失および減損損失(もしあれば)
  • 本件不動産受益権または投資対象不動産(該当する場合)の売却に係る費用
  • 税務および会計事務受託者に対する報酬・手数料
  • その他、本信託の維持に要する費用
  • ※1  需要調査期間内のお申し込みは、本申し込みではありませんのでご注意ください。
    購入意思表示期間に購入手続きをいただいた後に、約定となります。
    需要調査期間のお申込み順に販売数量に達するまで当選者を決定し、販売数量を超えると補欠当選者となります。
  • ※2  需要調査期間内であっても需要申告の申込状況によっては、事前に告知したうえで需要申告の受付を早期終了する場合がございます。

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商品特性

不動産投資というと富裕層やプロの投資家に限定されたイメージがありますが、ST(セキュリティー・トークン)を用いることで、小口の証券投資の形で一般のお客さまにも投資いただけます。
また、不動産証券化投資商品の代表であるJ-REITの投資ポートフォリオ(複数物件)と比べ、投資対象の物件が少数であるため何に投資しているかが明確である点も魅力のひとつです。

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投資対象不動産の魅力

三井物産デジタル・アセットマネジメントが厳選した住宅ポートフォリオ

三井物産デジタル・アセットマネジメント(以下、アセット・マネージャー)は中長期にわたる安定的収益を持ったファンド組成を行うため、賃貸住宅の物件選定において以下の基準を設けています。
本受益権の投資対象不動産は、こちらの基準に適合した【新宿区】【江東区】【世田谷区】の単身向けマンションです。

■投資対象エリア

東京23区を中心とした、首都圏、政令指定都市等に所在する物件を投資対象としています。
各投資対象エリアについてアセット・マネージャーの分析は以下のとおりです。

  • 注)アセットマネージャーが、各投資対象エリアについて、その性質や需給の見込み等を分析した結果を記載しています。したがって、分析の時点におけるアセットマネージャーの意見を示したものにとどまり、客観的な当該投資対象エリアの性質や需給の状況等と一致するとは限りません。また、かかるアセットマネージャーの分析の結果は、現在および将来におい て当該分析に従った性質や需給の状況が生じることを保証または約束するものではありません。

■築年数

原則として、取得時において5年以内を投資対象とします。

■立地

原則として、最寄り駅まで徒歩10分以内を投資対象とします。

■規模

原則として、1物件あたりの取得価格(取引価格を指し、取引に付随する費用を含みません。)が10億円以上または1物件あたりの地積50坪以上の物件を投資対象とします。

■構造

原則として、構造は、RC(鉄筋コンクリート)造又はSRC(鉄骨鉄筋コンクリート)造で、新耐震基準(昭和56年に改正された建築基準法(昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。)に基づく建物等の耐震基準を指します。)に適合している建物とします。

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投資対象不動産(1)ALTERNA新宿中落合

徒歩圏に3駅(都営大江戸線「落合南長崎」駅徒歩約9分、西武池袋線「椎名町」駅徒歩約10分、西武新宿線「中井」駅徒歩約10分、都営大江戸線「中井」駅徒歩約12分)が所在し、通勤・通学にマルチなアクセス環境を有する築浅物件

【外観】

【内装】

【所在地】

投資対象不動産(2)ALTERNA経堂

小田急小田原線「経堂」駅徒歩約9分に立地し、渋谷・新宿・霞が関など都心ビジネス街・商業拠点へのアクセスが容易な築浅物件

【外観】

【内装】

【所在地】

投資対象不動産(3)ALTERNA門前仲町

東京メトロ東西線・都営大江戸線「門前仲町」駅徒歩約5分に位置し、都心へのアクセスに事欠かず発展著しい江東区に位置する築浅物件

【外観】

【内装】

【所在地】

アセット・マネージャー:三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社について

  • 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社は日本を代表する総合商社の三井物産株式会社と、開発力を武器に経済活動のデジタル化を促進する株式会社LayerXを主要株主として、「『眠れる銭』を、Activateせよ。」の経営理念のもと資産運用の強みとデジタル化の強みとを掛け合わせることを目的として2020年4月に設立された会社です。
  • 上記二社に加え、SMBC日興証券、三井住友信託銀行、JA三井リース、株式会社イデラキャピタルマネジメントも参画しており、金融コンプライアンスを遵守し、投資家様の資産を安全に運用する体制を構築していると、アセット・マネージャーは考えています。

三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社の株主一覧

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ご注意事項

  • お申し込みにあたっては、必ず予め目論見書等 PDFです。新しいウィンドウで開きます。をよくお読みください。
  • ST口座開設方法はこちらを、お取引の流れはこちらをご確認ください。

買付のお申し込みについて

  • 個人、法人を問わずお申し込みいただけます。
  • 購入意思表示期間終了までは、取引>銘柄一覧ページの「訂正」「取消」ボタンからお申し込み内容の訂正・取消ができます。
  • 特定口座およびNISA口座の対象外であり、一般口座でのお預かりとなります。
  • カスタマーサービスセンターでのご注文は受け付けておりません。

購入意思表示について

  • 当選された方は、購入意思表示期間内に購入手続きを行ってください。期限内に手続きが完了していない場合は、辞退とみなします。
  • 購入意思表示後の購入口数の訂正は行えません。
  • 購入を希望されない場合は辞退の手続きを行ってください。なお、辞退の取消は承ることができません。

申込手数料等について

本受益権を募集・売出し等により、または当社との相対取引により購入する場合は、購入対価のみお支払いいただきます。

なお、発行価格と発行価額(引受価額)とは異なります。発行価格と発行価額との差額は、当社の手取金(1口当たり15,000円)となります。

買付余力の拘束・解放について

買付余力の拘束・解放については、こちら新しいウィンドウで開きます。をご確認ください。

配当金・償還金について

本受益権の配当金・償還金は、原則として、配当金支払日・償還日の翌日に買付余力に反映し、翌々営業日にお客さまの円建のお取引口座に入金いたします。

本受益権への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、本受益権への投資に関するすべてのリスク要因を網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。これらのリスクが顕在化した場合、本受益権の価値の下落、本受益権より得られる収益の低下等の損失を被る可能性があります。詳細は目論見書をご確認ください。

1. 投資対象不動産に関するリスク

本信託は、経済的には、投資対象である少数の不動産を直接所有している場合とほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、本信託の受益権である本受益権に対する投資に関しては、以下の投資対象不動産に関する主なリスクが存在します。

① 投資対象不動産の価格変動リスクおよび鑑定評価額との価格乖離リスク

  • 本信託は投資対象不動産の価格変動の影響を受けます。
  • 本信託においては、信託期間が固定期間とされており、原則として、信託期間の終了時には本受益権を償還することとなるため、投資対象不動産または本件不動産受益権を処分すべき時期が事実上信託期間の終了前の一定の期間に限定されます(一定の場合、運用期間の延長ができるものとされていますが、延長期間には制限があるため、投資対象不動産または本件不動産受益権を処分すべき時期が限定されることは避けられません。)。そのため、投資対象不動産の価格変動の影響を回避することが困難です。
  • 投資対象不動産の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見であり、実際の市場において成立しうる不動産価格と一致するとは限らず、乖離する可能性があります。また、当該鑑定評価額による売買の可能性を保証または約束するものではありません。

② 投資対象不動産の収益および費用変動リスク

  • 本信託の収益は、投資対象不動産の収入に依存しており、投資対象不動産の稼働率、賃料水準、賃料等の支払状況その他の運営実績、投資対象不動産の運営者の運営能力、景気動向等様々な理由により変動し、収益の保証はありません。
  • 本信託の費用は、投資対象不動産の費用に依存していますが、受託者やその業務委託先に対する報酬等の投資対象不動産以外の費用もあります。これらの費用は、投資対象不動産の劣化状況、災害等による被災、資本的支出の計画、投資対象不動産における事故等、受託者やその業務委託先の報酬水準の変更、法令の制定または改廃等様々な理由により変動し、増大する可能性があります。

③ 投資対象不動産の流動性・譲渡制限等に関するリスク

  • 不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく流動性が低いため、投資対象不動産についても流動性が低く、適切な時期および価格その他の条件で譲渡することが困難となる場合があります。とりわけ、本借入れに関しては、投資対象不動産に担保権が設定される場合があり、かかる担保権が設定された場合には、受託者は、その資産を担保の解除手続等を経ることなく譲渡できないことから、投資対象不動産については、かかる流動性のリスクは、特に高くなるといえます。
  • 不動産によっては、法令や行政機関との合意等によりその譲渡が制限されたり、買戻権が設定される場合があり、そのような制限が存在するときは、売却により多くの時間や費用を要したり、価格の減価要因となる可能性があります。また、買戻権が行使された場合には、不動産の権利を喪失するとともに、原状回復義務等の負担が生じることで、多額の損害を被る可能性があります。

④ 投資対象不動産の利用状況および賃貸借に関するリスク

  • 投資対象不動産の収入および費用並びにその価値は、利用状況、テナントの資力、入居または退去の状況等により大きく影響を受けるおそれがあります。
  • 投資対象不動産について締結される賃貸借契約は契約期間中であっても終了することがあり、また、賃貸借契約で定める賃料収入が常に得られる保証はありません。締結された賃貸借契約の内容が当事者間の合意や法律の規定等に従い後日変更されることもあります。

⑤ 投資対象不動産の処分に関するリスク

  • 投資対象不動産を処分する場合には、売却した当該投資対象不動産に関する責任として、修補費用等の費用や損害賠償責任等の責任を負担することがあります。
  • 投資対象不動産を処分する場合には、処分価格の保証はなく、信託設定日時点の評価額より相当に廉価で処分する場合があります。
  • 投資対象不動産は複数の不動産です。アセット・マネージャーは、本書の日付現在、配当効率等を考慮の上、投資対象不動産または本件不動産受益権の全てを一括で、または同一の信託計算期間内に処分する方針ですが、アセット・マネージャーのかかる方針どおりの処分ができる保証はなく、買主の債務不履行その他の理由によりかかる方針どおりに同一の信託計算期間内に処分できない場合、配当効率等が悪化し、本受益者に関する課税上の取扱いに悪影響を生じ、または本信託契約等その他の関連契約に抵触する等の影響が生じることにより、本受益権の収益や配当等に悪影響が生じるおそれがあります。また、当該売却方針に従い、投資対象不動産または本件不動産受益権の処分を一括で、または同一の信託計算期間内に行う場合、全ての投資対象不動産または本件不動産受益権の買主や売却時期が、特定の相手先、信託計算期間に限定されることとなるため、個別の投資対象不動産または本件不動産受益権毎に最適な売却時期、売却条件等を決定できるとは限らず、売却価格に悪影響が生じる可能性があります。
  • 強制売却事由が生じた場合には、レンダーは、本借入関連契約の定めに従い、本件不動産受益権または投資対象不動産を売却する権限を取得する旨が合意される予定です。そのため、強制売却事由が生じた場合には、本件不動産受益権または投資対象不動産が売却される場合があります。

⑥ マスターリースに関するリスク

  • 投資対象不動産のマスターリース会社の資力が悪化する等により賃料の支払が滞る場合があります。
  • マスターリース会社との間でパス・スルー型マスターリース契約が締結される場合、投資対象不動産の収入および費用並びにその価値は、エンドテナントの利用状況、資力、入居または退去の状況等に大きく影響を受けることになりますが、マスターリース会社の利用状況または資力等の影響を受ける可能性もあります。
  • マスターリース会社との間で賃料固定型マスターリース契約が締結される場合、投資対象不動産の収入および費用並びにその価値は、マスターリース会社の利用状況、資力等により大きく影響を受けることになります。また、マスターリース会社との契約が期間満了その他の事由により終了し、その後に同等の契約が締結できない場合または後継のテナントが見つからない場合、マスターリース会社との契約終了後の賃料水準が低下する場合があります。

⑦ 住居への投資に関するリスク

  • 投資対象不動産は住居ですが、住居は、周辺環境、人口・世帯数動向、交通機関との接続状況、景気動向、不動産の経年劣化の状況等により入居者となるテナントの需要が変動します。テナント需要が低下した場合、テナントの退去が生じ、またはテナントの維持若しくは新規テナントの確保のため賃料水準を引き下げることが必要となる可能性があります。

2.本受益権に関する主なリスク

① 本受益権の流動性・譲渡制限に関するリスク

  • 本受益権は、金融商品取引所等に上場されておらず、その予定もありません。当社が本信託に関する重要な後発事象(火災、地震、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱若しくはテロ等による投資対象不動産の滅失、劣化若しくは毀損、不動産市況の急変またはテナント退去による稼働率の大幅な低下等、投資対象不動産の価値、収益および費用に重要な影響を及ぼす事象をいいます。以下同じです。)の発生を認識し、当該事象が本信託に重大な影響を及ぼしうると判断した場合および本件不動産受益権の売却が決定された場合等の一定の場合並びに当社が譲渡価格を算出する期間中は、取引が実施されない可能性があることから、本受益権の流動性は何ら保証されるものではありません。また、本受益権の譲渡の機会は、2023年7月末日に終了する信託計算期間の終了後に最初に到来する決算発表日の翌営業日以降になります。したがって、本受益権を売却(または購入)しようとする際に、希望する時期に希望する価格で売却(または購入)することができない可能性があります。
  • 本受益権は、受託者の事前の承諾なくして譲渡することができません。受託者の事前承諾を得るためには、当社に対する申請を通じ、「Progmat」において、受託者に対する本受益権の譲渡承諾依頼および受益権原簿の名義書換請求を行う必要があります。これらの手続に沿った請求が行われない場合には、受託者による本受益権の譲渡の承諾は行われず、本受益権の譲渡は成立しません。また、各計算期日(信託終了日を含みます。)の10営業日前の日(同日を含みます。)から当該計算期日の2営業日前の日(同日を含みます。)までの期間は、本受益権の譲渡に係る約定をすることはできず、各計算期日(信託終了日を含みます。)の8営業日前の日(同日を含みます。)から当該計算期日(同日を含みます。)までの期間は、受益権原簿の名義書換請求(本受益権の譲渡および相続による承継に基づくものを含みますがこれらに限られません。)を行うことはできません。したがって、本受益者は、本受益権を希望する時期に希望する方法で売却(または購入)できない可能性があります。

② 本受益権の価格に関するリスク

  • 本受益権の譲渡価格は、投資対象不動産の鑑定評価額に基づくNAVを基準に当社が決定することが予定されていますが、投資対象不動産の期末鑑定評価額は下落する可能性があることから、本受益権の譲渡価格も下落する可能性があります。

③ 本受益権の信託配当および元本償還に関するリスク

  • 本受益権について、信託配当および元本償還の有無、金額およびその支払いは保証されません。信託配当は、本信託の利益の金額が減少した場合には減少するほか、配当停止事由が生じた場合には、原則として信託配当は行われません。
  • 本受益権の元本償還は、最終信託配当支払日に行われますが、その資金は、原則として、本件不動産受益権の売却代金が原資となるため、本件不動産受益権の売却機会および売却価格による影響を受けます。本件不動産受益権の売却機会および売却価格は保証されないため、本件不動産受益権の全部若しくは一部の売却ができない場合または売却価格が低下した場合には、元本償還の額が減少し、または全く行われない場合があります。本受益権の元本償還の時期については最長約2年間の期間延長が可能とされていますが、かかる期間延長を行った場合であっても、本件不動産受益権の売却機会やより高値での売却が保証されるわけではなく、本件不動産受益権の売却ができない可能性や、元本償還を実施するため、廉価での売却が行われる可能性があります。また、強制売却事由が生じた場合には、レンダーは、本借入関連契約の定めに従い、本件不動産受益権または投資対象不動産を売却する権限を取得する旨が合意される予定です。

3.仕組みに関する主なリスク

① 受益証券発行信託および不動産管理処分信託のスキーム関係者への依存リスク

  • 本受益権は、受益証券発行信託および不動産管理処分信託の仕組み(スキーム)を用いて不動産に実質的に投資することを意図した金融商品であり、受益証券発行信託の委託者、受託者、精算受益者および同受託者からの業務委託先(アセット・マネージャーを含みます。)、不動産管理処分信託の委託者、受託者(不動産信託受託者)、同受託者からの業務委託先(マスターリース会社を含みます。)、並びに本受益権の買取引受および本受益権の募集事務を行う引受人等多数のスキームの関係者(以下「スキーム関係者」といいます。)が様々な役割で複雑に関与し、本受益権の収益および価値並びに受益証券発行信託および不動産管理処分信託の仕組みの存続は、これらのスキーム関係者に依存しています。そのため、本受益権の収益および価値は、スキーム関係者の信用状況や業務提供状況、スキーム関係者との関係性等スキーム関係者に起因する事由による影響を受け、下落する可能性があり、また、スキーム関係者の状況によっては、受益証券発行信託および不動産管理処分信託の仕組みを維持できない可能性もあります。
  • 受託者のスキーム関係者に対する権利は、スキーム関係者の信用状況による影響を受けるため、本受益権に投資をする場合、間接的にスキーム関係者の信用リスクを負担することになります。

② 借入れに関するリスク

  • 受託者は、貸付人である株式会社三菱UFJ銀行(本ご注意事項において「レンダー」といいます。)との間で、本信託契約締結日付で金銭消費貸借契約を締結し、また、信託設定日である2022年6月9日付で金銭消費貸借契約に関連する担保権の設定契約等の関連契約(金銭消費貸借契約と併せて以下「本借入関連契約」と総称します。)を締結し、ローン受益権の償還等のための資金の借入れ(以下「本借入れ」といいます。)を行う予定です。
  • 本借入れのような一定の資産を責任財産とする責任財産限定特約付きの借入れにおいては、一般に、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持することを内容とする財務制限条項や禁止行為、配当停止事由、強制売却事由等が設けられます。したがって、本借入れにおいても、これらの条項が設けられ、受託者はこれらの条項による制約を受けることが見込まれており、当該制約を遵守することを強いられる結果、かかる財務制限条項や禁止行為、配当停止事由等により、当該借入れ時点の鑑定評価額が一定程度以上減少した状態が一定の期間継続した場合や、投資対象不動産の収益が一定程度以上低下した状態が一定の期間継続した場合等の一定の場合には、本受益者に対する配当が制限され、または停止される可能性があるほか、本信託の変更その他の事項が制限される可能性があります。
  • 本借入れに伴い、本信託財産である本件不動産受益権等に担保権を設定することが予定されています。本借入れについて期限の利益を喪失した場合等で当該担保権が実行された場合、担保権が設定された資産に関する権利を廉価で喪失する可能性があります。
  • 本借入れを行うことによりレバレッジ効果が生じるため、本件不動産受益権または投資対象不動産の収益・資産価値変動が、本受益権の収益・価格変動により相対的に大きく反映される可能性があります。

③ セキュリティ・トークンおよびそのプラットフォームに関するリスク

  • 本受益権は、受益証券が発行されず、また、社債、株式等の振替に関する法律に定める振 替機関において取り扱われません。加えて、本受益権は、三菱UFJ信託銀行株式会社 が開発するDLTを用いたコンピュータシステムである「Progmat」にてそ の財産的価値の記録および移転が行われます。「Progmat」を構成するノード上で、本受 益権の移転に必要な秘密鍵による署名がなされたトランザクションが実行された場合、当該価値データを移転する他のトランザクションが存在しなければ当該トランザク ションは正常取引として処理されます。したがって、サイバー攻撃による「Progmat」上のノードへの不正アクセス等により、本受益権の移転に必要な秘密鍵を不正に利用されることにより、不正なトランザクションが行われ受益権原簿に誤った記録がなされた場合またはその記録が改ざん若しくは消去された場合や、「Progmat」のコンピュータシステムの想定外の作動により受益権原簿の記録が変更または消去された場合には、意図しない財産的価値の移転が生じ、実体法上 の権利関係と受益権原簿の記録に乖離が生じる可能性があり、また、これを適時に訂正または修正できないことにより、不正アクセス者による譲渡若しくは換金を防ぐことができない可能性、本受益者が本受益権の配当を受けられない可能性および希望する時期に本受益権を売却できない可能性等があります。
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