本商品のポイント

1. Point 1 10万円から購入できる

   1口10万円からお申し込みいただけるため、まずは少額からはじめてみたいという方にもおすすめです。

   

2. Point 2 自由が丘の物件が投資対象不動産

   投資対象不動産は住みたい街ランキング常連の街^※「自由が丘」のデザイナーズマンションです。

   

3. Point 3 安定したキャッシュ・フロー

   一般的に、賃貸住宅の収益特性として、賃料収入の安定性が高いことが挙げられます。

   

• 「SUUMO住みたい街ランキング2024 首都圏版」株式会社リクルート調べ
  出所：https://www.recruit.co.jp/newsroom/pressrelease/2024/0228_14066.html

募集要項

• 発行体

  委託者 合同会社コリーナ
  受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社

• 投資対象不動産

  フィーノ自由が丘

  詳細については目論見書等をご確認ください。

• アセット・マネージャー

  三菱UFJ不動産投資顧問株式会社

• 需要調査期間

  2/17（月）8:30〜3/10（月）11:00

  • 需要調査期間内のお申し込みは、本申し込みではありませんのでご注意ください。 購入意思表示期間に購入手続きをいただいた後に、約定となります。
  • 需要調査期間内であっても需要申告の申込状況によっては、事前に告知したうえで需要申告の受付を早期終了する場合がございます。

• 抽選日

  3/11（火）

  • 抽選日に、需要調査期間内に需要申告いただき、必要な買付余力が確認できた方を対象に抽選を行います。なお抽選は、需要申告のお申し込み順に当選者を決定し、販売数量を超えると補欠当選者とする方式で行います。

• 購入意思表示期間

  3/12（水）8:30〜3/19（水）12:00

• 発行価格

  1口当たり10万円

• 申込単位

  1口以上1口単位

• 運用期間

  原則として約5年1ヵ月（2025/3/27から2030年4月期末（予定償還日）まで）

  • アセット・マネージャーの判断により、早期償還もしくは最長約2年の期間延長となる場合もあります。
  • 本件不動産受益権の売却にあたっては、他の売却先に優先して、三菱UFJ信託銀行株式会社または同社の子会社が資産運用業務を受託するファンドまたは投資法人と売却交渉が行われます。

• 計算期日・分配金支払日

  年2回（毎年4月末日および10月末日）

  • 初回の信託計算期間は信託設定日（同日を含みます。）から2025年10月末日（同日を含みます。）です。

• レンダー

  株式会社SBI新生銀行
  受託者は、レンダーとの間で金銭消費貸借契約等を締結し、ローン受益権の償還等のための資金の借入れ（本借入れ）を行います。詳細は目論見書をご確認ください。なお、レンダーは、当社の親法人等（金融商品取引法第31条の4第3項及び金融商品取引法施行令第15条の16第1項に定める親法人等をいいます。）です。

• LTV

  約56.3%
  LTVについて詳しくはこちら

• 発行数

  18,050口

信託報酬等

その他の報酬・費用等は目論見書等をご確認ください。

用語の定義は以下のとおりです。
「本信託契約」：不動産管理処分信託受益権＜フィーノ自由が丘＞信託契約（デジタル名義書換方式）
「本信託」：本信託契約に基づき設定される信託
「本件不動産受益権」：本信託の当初の信託財産（不動産管理処分信託の受益権）
「本受益権」：信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みます。）に従って設定される信託の一般受益権

• 受託者に対する信託報酬

  当初信託報酬：A ＋ B（1円未満の端数は切り捨てます。）

  A ＝

  信託設定日における本件不動産受益権の信託譲渡の直後の時点の本信託の総資産（本信託の貸借対照表における総資産をいいます。以下同じです。）×0.20％（税込0.22％）

  B ＝

  本信託契約の締結日（同日を含みます。）から信託設定日（同日を含みます。）までの間に受託者が本信託に関して負担した実費（当該実費に係る消費税等を含みます。）相当額（受託者負担実費相当額）

  期中信託報酬：（A × 0.20％（税込0.22％）＋ B × 0.10％（税込0.11％）） × C ÷ 365（1年を365日とする日割計算） ＋ D（除算は最後に行うこととし、1円未満の端数は切り捨てます。）

  A ＝

  信託報酬の支払日である計算期日（以下「期中信託報酬」において「期中信託報酬支払日」といいます。）の直前の計算期日時点（初回の期中信託報酬支払日の場合は信託設定日における本件不動産受益権の信託譲渡直後の時点）の本信託の総資産

  B ＝

  期中信託報酬支払日の直前の計算期日時点（初回の期中信託報酬支払日の場合は信託設定日における本件不動産受益権の信託譲渡直後の時点）の本受益権の元本金額（受益権調整引当額を含みません。）

  C ＝

  期中信託報酬支払日に終了する信託計算期間に含まれる実日数

  D ＝

  期中信託報酬支払日に終了する信託計算期間中に受託者が本信託に関して負担した会計監査費用（当該会計監査費用に係る消費税等を含みます。）

  終了時信託報酬：A ＋ B（1円未満の端数は切り捨てます。）

  A ＝

  信託終了日の直前の計算期日時点の本信託の総資産 × 0.20％（税込0.22％）

  B ＝

  信託終了日の属する信託計算期間に生じる信託金の受託者の銀行勘定への貸付利息相当額

  清算時信託報酬：信託終了日の翌日以降に生じる信託金の受託者の銀行勘定への貸付利息相当額（1円未満の端数は切り捨てます。）

• アセット・マネージャーに対する運用報酬

  アップフロント報酬：委託者による本件不動産受益権の取得価格（消費税および地方消費税並びに本件不動産受益権の購入に要した一切の付随費用の額を含みません。以下同じです。）の1.0％（税込1.1％）相当額（1円未満の端数は切り捨てます。）

  期中運用報酬：各AM報酬計算期間^※1毎に、「委託者による本件不動産受益権の取得価格の0.4％（税込0.44％）相当額」の合計額の2分の1に相当する額（1円未満の端数は切り捨てます。）

  1. 毎年4月および10月の末日に終了する期間（同日を含みます。ただし、当該日が営業日でない場合は前営業日とします。）

  ただし、初回および最終のAM報酬計算期間については、以下のとおりとします。

  A × B ÷ 365

  （1年を365日とする日割計算）

  A ＝

  委託者による本件不動産受益権の取得価格の0.40％（税込0.44％）相当額

  B ＝

  当該AM報酬計算期間の実日数

  なお、上記にかかわらず、�@�Aの計算期間については以下のとおりとします。

  �@初回のAM報酬計算期間：受託者による本件不動産受益権の取得日（同日を含みます）から2025年10月末日までの期間

  �A最終のAM報酬計算期間：アセット・マネジメント業務委託契約の終了日の直前に終了するAM報酬計算期間の最終日の翌日（同日を含みます。）から、アセット・マネジメント業務委託契約の終了日までの間に受託者が本件不動産受益権または投資対象不動産を保有した期間（本件不動産受益権または投資対象不動産の売却日の当日を含みますが、本件不動産受益権または投資対象不動産の売却を完了しないままアセット・マネジメント業務委託契約が終了した場合またはアセット・マネージャーがその地位を第三者に譲渡した場合は、それぞれ終了日または地位の譲渡日の当日は含みません。）

  売却時報酬：（�@）+（�A）の合計額

  （�@）不動産信託受益権等の売却価格^※2（消費税および地方消費税を含みません。）の0.50％（税込0.55％）相当額（1円未満の端数は切り捨てます。）

  （�A）みなし売却価格^※3が当初元本金額^※4を超える場合における当該超過額に10％（税込11％）を乗じた金額（1円未満の端数は切り捨てます。みなし売却価格が当初元本金額を超えない場合には0円とします。）

  ※2 投資対象不動産が不動産信託受託者により売却された場合には、当該売却代金を原資とする信託財産の交付金額となります。

  ※3 みなし売却価格とは、不動産信託受益権等の売却価格（消費税および地方消費税を含みません。）から当該売却時に本信託から支払われる仲介手数料を控除した金額をいいます。

  ※4 当初元本金額とは、ローン受益権および精算受益権の当初の元本額の合計額に、本受益権の発行価格に発行数を乗じた金額（消費税および地方消費税を含みません。）を加えた金額をいいます。

1口当たりの予想分配金

本受益権の1口当たりの予想分配金（税引前）および予想分配金利回り（年率換算/税引前）は下表のとおりです。

• 投資対象不動産の耐用年数に応じた減価償却費が経費に計上され、不動産の補修などに充てられますが、全額を使わずに一部が分配されることが想定されています。
• アセット・マネージャーが決定した場合には、減価償却費累計額、繰延資産償却費累計額および長期前払費用償却費累計額の合計額の範囲で、対象となる信託計算期間における当期純利益を超える金額の配当（利益超過分配）が行われることがあります（下記イメージ図参照）。
• 予想分配金利回りは、「（1口当たり予想分配金（利益超過分配を含む）÷運用日数×365日）÷1口あたり発行金額（100,000円）」で算出しています（単位未満切り捨て）。将来の運用成果等を保証するものではありません。

• 本受益権にかかわる税制改正の内容を含む「令和7年度税制改正の大綱」が閣議決定されています。
  当該税制改正の大綱には、本受益権につき、元本の払戻しとして金銭の交付を受けた場合における本受益権の譲渡損益の計算について、その譲渡原価を本受益権の帳簿価額に元本減少割合を乗じて計算した金額とすること等（当該改正は令和8年（2026年）4月1日以降に行われる元本の払戻しについて適用される旨を含む。）の改正方針が含まれています。当該改正が実現した場合には、利益超過分配については本受益権を保有する投資家において収益の分配としての課税が行われない取扱いとなり、本受益権の信託配当に関する手続や、本受益権を保有する投資家への課税額が変更されることとなります。なお、上記税制改正は実現する保証はなく、また、異なる内容での改正が行われる可能性があります。
• 予想数値は、一定の前提条件のもとに算出した現時点の見込額であり、今後の賃借人の経営状況・財務状態の変動もしくは貸借人の異動等に伴う物件稼働率・賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等の運用環境の変化、火災や災害等の発生による物件の状況への変化又はローン金利および関連費用の変動等状況の変化により前提条件との間に差異が生じ、その結果、収益および分配金は大きく変動する可能性があるため、当該予想数値の実現や達成を保証するものではありません。また、上記の予想期間および以降の期間における分配金を保証するものではありません。そして、上記予想と一定以上の剥離が見込まれる場合は、予想修正が行われることがあります。

商品特性・投資対象不動産の魅力

商品特性

不動産投資というと富裕層やプロの投資家に限定されたイメージがありますが、ST（セキュリティー・トークン）を用いることで、小口の証券投資の形で一般のお客さまにも投資いただけます。
また、不動産証券化投資商品の代表であるJ-REITの投資ポートフォリオ（複数物件）と比べ、投資対象の物件が一つであるため何に投資しているかが明確である点も魅力のひとつです。

投資対象不動産の魅力

住みたい街ランキング常連の街^※「自由が丘」に所在し、交通利便性の高い物件

東急東横線・大井町線「自由が丘」駅徒歩約3分、東急目黒線「奥沢」駅徒歩約8分の距離に位置しており、「渋谷駅」・「新宿三丁目駅」・「六本木一丁目駅」等の都心主要駅へダイレクトアクセスが可能です。

• 「SUUMO住みたい街ランキング2024 首都圏版」株式会社リクルート調べ
  出所：https://www.recruit.co.jp/newsroom/pressrelease/2024/0228_14066.html

こだわりを追求した高級デザイナーズマンション

モダンでスタイリッシュな内装が魅力的なデザイナーズマンションです。周辺の用途地域は高級住宅街を形成する第一種低層住居専用地域と商業店舗の立ち並ぶ商業地域が中心で大規模賃貸マンションの新規供給は少ないことから、10階建40戸を超える規模の本物件の希少性・競争力は高いといえます。

安定したキャッシュ・フロー

本物件は2017年〜2024年の平均稼働率が96.9％と安定した稼働を誇ります。

稼働率の推移

• グラフ記載の割合は住戸部分に係る各年の稼働率の年間平均の値を表しており、現所有者から提供を受けた情報に基づきアセット・マネージャーが作成したものです。上記は過去の実績であり、将来の成果を保証するものではありません。

また、賃貸住宅の収益特性としては、収益の安定性が高いことが挙げられます。物価が下落し、世の中がデフレ傾向にある場合でも、賃貸住宅の賃料は大きく下がることなくほぼ横ばいとなる傾向があります。また、インフレの際に物価が上昇する場合には、インフレに連動して家賃は上昇する傾向があります。

出所：住宅賃料：総務省統計局　消費者物価指数（2020年基準）
オフィス賃料：日本銀行調査統計局　企業向けサービス価格指数（2020年基準）

• 2000年を100として指数化しています。
• 「東京都区部」とは、東京23区をいいます。
• 「東京圏」とは、東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県の1都3県をいいます。

アセット・マネージャーについて

• 三菱UFJ不動産投資顧問株式会社は、三菱UFJ信託銀行株式会社の100%子会社として主に不動産私募ファンドおよび不動産私募リートの組成・運用を行う会社です。

• 保険会社・年金等の機関投資家や事業会社等、数多くの顧客投資家に質の高い不動産投資運用サービスを提供しています。

• 仲介・信託受託・融資・コンサルティングといったMUFGグループでの各種不動産関連業務の経験者を擁し、グループの顧客基盤を背景に良質かつ幅広い物件情報を収集しています。

出所：受益権発行届出目論見書より