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不動産投資なら「不動産ST（セキュリティ・トークン）」
不動産ST（セキュリティ・トークン）とは？動画でチェック
株式会社Progmat 齊藤 達哉氏×にぐ先生
「STの仕組みと魅力解説」
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少額から始められる！今知っておきたい不動産ST投資｜
分散投資にもおすすめの新しい投資スタイル
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※本受益権の大阪デジタルエクスチェンジ（ODX）STARTでの取扱いは予定されておりません。
募集要項
発行体 |
委託者 合同会社Y2 |
|---|---|
投資対象不動産 |
T-LOGI福岡アイランドシティの共有持分（持分割合約10％）
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アセット・マネージャー |
丸紅アセットマネジメント株式会社 |
需要調査期間 |
1/6（月）8:30~1/21（火）11:00
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抽選日 |
1/22（水）
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購入意思表示期間 |
1/23（木）8:30~1/28（火）12:00 |
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発行価格 |
1口当たり10万円 |
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申込単位 |
1口以上1口単位 |
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運用期間 |
原則として約7年（2025/1/31から2032年1月期末（予定償還日）まで）
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譲渡制限等 |
・本受益権の譲渡は、受託者の事前の承諾なくして譲渡することができませんが、「Progmat」を介して譲渡することにより、受託者による承諾が行われたものとみなされます。受託者の承諾は、「Progmat」を介した譲渡の記録のみによって行われます。 |
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計算期日・分配金支払日 |
毎年1月及び7月の各末日 |
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レンダー |
株式会社西日本シティ銀行 |
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LTV |
約57% |
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発行数 |
18,301口 |
信託報酬等
その他の報酬・費用等は目論見書等をご確認ください。
用語の定義は以下のとおりです。
「本件不動産受益権」：投資対象不動産を主たる信託財産とする不動産管理処分信託受益権
「本物件」：投資対象不動産を含む不動産全体
「本信託契約」：不動産管理処分信託受益権＜T-LOGI福岡アイランドシティ＞信託契約（譲渡制限付）
「本信託」：本信託契約に基づき設定される信託
「本受益権」：本信託の一般受益権
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受託者に対する信託報酬 |
当初信託報酬：A ＋ B（1円未満の端数は切り捨てます。） A ＝ 信託設定日における本件不動産受益権の信託譲渡の直後の時点の本信託の総資産（本信託の貸借対照表における総資産をいいます。以下同じです。）× 0.20％（税込0.22％） B ＝ 本信託契約の締結日（同日を含みます。）から信託設定日（同日を含みます。）までの間に受託者が本信託に関して負担した実費（当該実費に係る消費税等を含みます。）相当額（受託者負担実費相当額） 期中信託報酬：（A × 0.20％（税込0.22％）＋ B × 0.10％（税込0.11％））× C ÷ 365（1年を365日とする日割計算）＋ D A ＝ 信託報酬の支払日である計算期日（以下「期中信託報酬」において「期中信託報酬支払日」といいます。）の直前の計算期日時点（初回の期中信託報酬支払日の場合は信託設定日における本件不動産受益権の信託譲渡直後の時点）の本信託の総資産 B ＝ 期中信託報酬支払日の直前の計算期日時点（初回の期中信託報酬支払日の場合は信託設定日における本件不動産受益権の信託譲渡直後の時点）の本受益権の元本金額（受益権調整引当額を含みません。） C ＝ 期中信託報酬支払日に終了する信託計算期間に含まれる実日数 D ＝期中信託報酬支払日に終了する信託計算期間中に受託者が本信託に関して負担した会計監査費用（当該会計監査費用に係る消費税等を含みます。） 終了時信託報酬：A ＋ B（1円未満の端数は切り捨てます。） A ＝ 信託終了日の直前の計算期日時点の本信託の総資産 × 0.20％（税込0.22％） B ＝ 信託終了日の属する信託計算期間に生じる信託金の受託者の銀行勘定への貸付利息相当額 清算時信託報酬：信託終了日の翌日以降に生じる信託金の普通預金利息相当額（1円未満の端数は切り捨てます。） |
|---|---|
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アセット・マネージャーに対する運用報酬 |
アップフロント報酬：委託者による本件不動産受益権の取得価格の1％（税込1.1％）相当額
期中運用報酬：各AM報酬計算期間※毎に、以下の算式により算出される金額の合計額（1円未満の端数は切り捨てます。）
売却時報酬：本件不動産受益権または投資対象不動産の売却価格（税金を含みません。）の0.2％（税込0.22％）相当額（1円未満の端数は切捨てます。）に以下に定めるインセンティブ報酬を加算した金額
【インセンティブ報酬】 A ＝ 不動産信託受益権等の売却価格（投資対象不動産が不動産信託受託者により売却された場合には、当該売却代金を原資とする信託財産の交付金額）または本物件の売却益を原資として不動産信託受託者が本物件の共有者として受領する金銭を原資とする信託財産の交付金額（消費税および地方消費税を除く。） B ＝ 受託者の委託に基づき不動産信託受益権等または本物件の売却日の直前に作成される不動産信託受益権等または本物件にかかる鑑定評価書に記載された不動産信託受益権等または本物件の鑑定評価額（又は本物件の鑑定評価額に対して不動産信託受託者の保有する持分比率を乗じた金額） C ＝ 受託者の委託に基づき株式会社谷澤総合鑑定所九州支社が作成した投資対象不動産に係る鑑定評価書に記載された2024年12月1日時点における投資対象不動産の鑑定評価額 |
1口当たりの予想分配金
本受益権の1口当たりの予想分配金および予想分配金利回り（参考/税引前）は下表の通りです。
| 第1期（2025年7月期） 2025/1/31～2025/7/31 |
第2期（2026年1月期） 2025/8/1～2025/1/31 |
|||
|---|---|---|---|---|
| 1口当たり予想分配金（税引前） (a)+(b) |
1,696円 | 1,714円 | ||
| (a) | うち利益分配金 | 1,362円 | 1,186円 | |
| (b) | うち減価償却費等相当額 | 334円 | 529円 | |
| 予想分配金利回り（参考/税引前） | 年率3.40％ | 年率3.40％ | ||
- ※ 上記(b)は、減価償却費を主な原資としています。減価償却費とは、固定資産の取得価額を耐用年数に応じて分割し、毎期一定額を費用として計上する会計処理のことをいいます。これらは実質的な資金流出を伴わない会計上の費用のため、分配金原資とすることが可能です。
- ※ 上記(b)を利益の配当ではなく元本の払戻しとして取り扱い、分配を受ける投資家（受益者）において所得税の課税がないこと等、課税上の取扱いを明確化する旨の税制改正要望が提出されています。当該税制改正要望は実現する保証はなく、また、異なる内容での改正が行われる可能性がありますが、仮に当該税制改正要望と同内容の改正が実現した場合、本受益権の信託配当に関する手続や本受益権を保有する投資家（受益者）への課税額が変更されることとなります。
- ※ 上記の1口当たり分配金（およびその内訳）は、一定の前提条件のもとに委託者が算出した現時点の見込額であり、今後の賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の変化または金利の変動等状況の変化により、前提条件との間に差異が生じ、その結果、予想数値は変動する可能性があります。上記は将来の運用成果または投資収益を保証するものではありません（なお、金額については、単位未満の数値を切り捨てて表示しています。）。
- ※ 予想分配金利回り（参考/税引前）は、（1口当たりの予想分配金÷運用日数×365日）÷1口当たり発行価格（100,000円）で、ご参考情報としてSBI証券が算出しております（小数点第3位以下切り捨て）。将来の運用成果等を保証するものではありません。
商品特性・投資対象不動産の魅力
商品特性
不動産投資というと富裕層やプロの投資家に限定されたイメージがありますが、ST（セキュリティー・トークン）を用いることで、小口の証券投資の形で一般のお客さまにも投資いただけます。
また、不動産証券化投資商品の代表であるJ-REITの投資ポートフォリオ（複数物件）と比べ、投資対象の物件が一つであるため何に投資しているかが明確である点も魅力のひとつです。
投資対象不動産の魅力
＼先進的物流施設「T-LOGI 福岡アイランドシティ」不動産ST特設サイト公開中／
- 九州最大級の先進的物流施設が投資対象
投資対象不動産は九州最大級を誇る物流施設「T-LOGI福岡アイランドシティ」です。
本物件は、「安全・安心・快適」かつ環境面にも配慮した先進的物流施設で、福岡ICや博多港、さらに博多中心地や福岡空港にも隣接しており、九州全域の広域配送をカバーしています。
【外観】
【所在地】
- キャッシュフローの安定性
賃貸収益が目的となる不動産投資では、テナントの継続利用意向が大きなポイントとなります。
本物件においては、テナントとの長期固定賃貸借契約を締結している等、安定した賃貸収入が期待できます。
アセット・マネージャーについて
- 丸紅アセットマネジメント株式会社は、丸紅株式会社の完全子会社として設立
- 「投資家利益の最大化」、「コンプライアンスおよびリスク管理を徹底する内部管理体制」、「高度なプロフェッショナル集団」、「社会への貢献」を経営方針として、不動産アセット・マネジメント業務を行う
- スポンサーである丸紅の、不動産関連ビジネスにおけるリソース・ノウハウ、多様な事業運営ノウハウ、総合商社の幅広いネットワークをフルに活用
出所 ：発行体の販売用資料より当社作成
お取引の流れ
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Step1
- ST取引専用口座を開設
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Step2
- 需要調査期間内に希望購入口数のお申し込み
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Step3
- 需要調査期間内にお申し込みいただいた方を対象に抽選を実施
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（需要申告のお申し込み順に当選者を決定します。）
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Step4
- （当選・補欠当選となった方は）指定期間内に購入意思表示
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Step5
- お預かり残高反映
スキーム図
- ※「Progmat」は三菱UFJ信託銀行株式会社が開発し、株式会社Progmatが保有するデジタル証券の発行および管理プラットフォームをいいます。
LTV（レバレッジ）について
LTVはLoan To Valueの略で、不動産の資産価値全体に占める借入金（ローン）の割合のことをいいます。
自己資本と借入金を併用することでレバレッジ効果が生じ、利益率（利回り）を高めることができる一方で、借入金が増えることで財務の安全度は下がります。
本件不動産受益権のLTVは約57％（投資対象不動産の2024年12月1日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額の合計額に対する本借入れの予定借入金額の割合）と、小口の不動産証券化投資商品の代表であるJ-REITにおける一般的な比率よりも高いため、レバレッジ効果の程度も大きくなる可能性があります。その結果、財務制限条項や禁止行為、分配停止事由等への抵触が生じやすくなり、投資対象不動産の収益・資産価値変動が本受益権の収益・価格変動により相対的に大きく反映され、また、金利変動の影響を相対的に強く受ける可能性があります。
詳細は、目論見書の「本借入れに関するリスク」をご確認ください。
買い取りによる償還方法について
本受益権の信託終了日の２営業日前の日（以下「買取約定日」といいます。）まで本受益権を保有し、且つ、当社との本受益権の管理等に関する契約（保護預り契約）が継続している場合に本受益権の償還が行われるときには、発行届出目論見書に規定される償還の手続にかかわらず、当社が買取約定日にお客さま（本受益権者）より本受益権を償還金相当額（以下に規定します。）で買い取ることがあります。
ただし、買取約定日までに当社が本受益権の買い取りを行わない旨のご連絡を、当社のWEBサイト上のメッセージボックスへの通知によって行った場合には買い取りは行われず、発行届出目論見書に規定される方法により償還の手続きが行われます。
償還金相当額＝本受益権の元本額又は受託者が信託終了日の3営業日前の日にSBI証券に送付する償還金に係る通知に記載された本受益権の償還金額のいずれか低い方の金額※
- ※最終信託配当金は含みません。別途支払われます。
発行後の取引方法
本受益権は、START（※1）での取り扱い予定がございません。運用期間中の換金（売却）は当社との相対取引により行われます。運用期間中の換金については以下をご確認ください。
- 2025年7月末日に終了する信託計算期間の終了後に最初に到来する決算発表日の翌営業日以降、当社に対し、本受益権の譲渡を申し込むことができます。
- 投資対象不動産の鑑定評価額に基づくNAV（※2）を基準に当社が決定する価格が譲渡価格となります。
- 各計算期日（信託終了日を含みます。）の7営業日前の日（同日を含みます。）から当該計算期日の2営業日前の日（同日を含みます。）までの期間は、本受益権の譲渡に係る約定をすることはできず、各計算期日（信託終了日を含みます。）の5営業日前の日（同日を含みます。）から当該計算期日（同日を含みます。）までの期間は、受益権原簿の名義書換請求（本受益権の譲渡及び相続による承継に基づくものを含みますがこれらに限られません。）を行うことはできません。
ただし、事務取扱要領に基づく、買取償還のための当社に対する譲渡については、この限りではありません。詳しくは当社にお尋ねください。
- ※1 STARTとは、ODX（大阪デジタルエクスチェンジ）が運営を行う私設取引システムをいいます。
- ※2 NAVとは、投資対象不動産の期末鑑定評価額に基づき算出された含み損益を加味して算出された純資産額をいいます。
本受益権にかかわる税制の変更について
2024年12月26日現在、金融庁から財務省に対する令和7年度税制改正要望が公表されています。当該税制改正要望に沿った内容の改正が実現した場合、利益を原資としない分配（いわゆる利益超過分配）については元本の払戻しとして取り扱われ、配当所得としての課税が生じないこととなります。一方で、税制の変更前に行われた利益超過分配については「利益超過配当」として課税の対象となり、税制の変更前に実施された利益超過配当について、課税の取扱いが遡って変更されることはありません。
償還時に利益超過配当累計額以上の不動産売却益が生じない場合
本受益権においては利益超過分配を行うことが可能とされており、税制の変更前に(1)利益超過配当が行われた場合には、(2)利益超過配当が行われない場合と比べて、本受益権の償還時に不動産市況が不況であるときなどに、運用期間を通じた課税対象額が大きくなるリスクがあります。
- ※償還時の元本の払戻しは、取得簿価との差額が譲渡損益となり、別途譲渡所得として課税対象となる場合があります。また、信託期間中の元本の払戻しは、税制変更の内容によっては、お客様ごとの取得簿価との差額に対して別途課税が行われる可能性があります。
償還時に利益超過配当累計額以上の不動産売却益が生じる場合
一方で、本受益権の償還時などにおいて利益超過配当累計額以上の不動産売却益が生じる場合には、税制の変更前に(1)利益超過配当が行われた場合と、(2)利益超過配当が行われない場合で、運用期間を通じた課税対象額は変わりません。
- ※償還時の元本の払戻しは、取得簿価との差額が譲渡損益となり、別途譲渡所得として課税対象となる場合があります。また、信託期間中の元本の払戻しは、税制変更の内容によっては、お客様ごとの取得簿価との差額に対して別途課税が行われる可能性があります。
ご注意事項
- お申し込みにあたっては、必ずあらかじめ目論見書等
をよくお読みください。 - ST口座開設方法はこちらを、お取引の流れはこちら（今回は『STEP2 発行条件の決定』はございません。発行価格・発行数とも当初より確定しています。）をご確認ください。
買付のお申し込みについて
- 個人、法人を問わずお申し込みいただけます。
- 購入意思表示期間終了までは、取引＞銘柄一覧ページの「訂正」「取消」ボタンからお申し込み内容の訂正・取消ができます。
- NISA口座ではお取引いただけません。
- 預り区分(「特定預り」「一般預り※1」)を選択いただけます。
- カスタマーサービスセンターでのご注文は受け付けておりません。
- ※1 信託財産の減価償却費相当分に係る投資家（受益者）への分配（利益を原資としない分配）を利益の配当ではなく元本の払戻しとして取り扱う旨の税制改正要望が提出されています。一般預りを選択する場合にはご注意ください。詳細は、目論見書等をご確認ください。
購入意思表示について
- 当選された方は、購入意思表示期間内に購入手続きを行ってください。期限内に手続きが完了していない場合は、辞退とみなします。
- 購入意思表示後の購入口数の訂正は行えません。
- 購入を希望されない場合は辞退の手続きを行ってください。なお、辞退の取消は承ることができません。
申込手数料・その他費用等について
- 本受益権を募集・売出し等により、又は当社との相対取引により購入する場合は、購入対価のみお支払いいただきます。なお、発行価格と発行価額（引受価額）とは異なります。発行価格と発行価額との差額は、当社の手取金となります。
- 当社との相対取引により売買する場合は、取引価格※2に取引の実行に必要なコストが含まれております。別途手数料をお支払いいただく必要はございません。
- ※2当社は、お客様とのお取引にあたっては、社内時価を基準として当社が定めた一定の値幅の範囲内において、売買対象銘柄の種類、市場環境（相場変動を含む。）、当社が得るべき利益、銘柄固有の流動性、信用リスク、カントリーリスク、取引金額の規模等を考慮して取引価格（「お客様が購入される価格」と「お客様が売却される価格」）を決定しております。
買付余力の拘束・解放について
買付余力の拘束・解放については、こちら
をご確認ください。
分配金・償還金について
本受益権の分配金・償還金は、原則として、分配金支払日・償還日の翌日に買付余力に反映し、翌々営業日にお客さまの円建のお取引口座に入金いたします。
本受益権への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、本受益権への投資に関するすべてのリスク要因を網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。これらのリスクが顕在化した場合、本受益権の価値の下落、本受益権より得られる収益の低下等の損失を被る可能性があります。詳細は目論見書をご確認ください。
- 本受益権は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。不動産市況等の変動や本受益権の発行者等の信用状況に対応して価格が変動すること等により、損失が生じる恐れがありますのでご注意ください。
- 本受益権は受益証券が発行されず、また、社債、株式等の振替に関する法律に定める振替機関において取り扱われず、三菱UFJ信託銀行株式会社が開発し、株式会社Progmatが保有する分散型台帳技術を用いたコンピュータシステムである「Progmat」にてその財産的価値の記録及び移転が行われます。このため、サイバー攻撃による不正アクセス等により、本受益権の配当を受けられない可能性及び希望する時期に本受益権を売却できない可能性等があります。
- 本受益権の譲渡は、受託者の事前の承諾なくして譲渡することができませんが、「Progmat」を介して譲渡することにより、受託者による承諾が行われたものとみなされます。受託者の承諾は、「Progmat」を介した譲渡の記録のみによって行われます。
- 2024年8月30日付で、金融庁から財務省に対する令和7年度税制改正要望が公表されています。
当該税制改正要望には、受益証券発行信託の分配のうち、信託財産の減価償却費相当分に係る投資家（受益者）への分配（利益を原資としない分配）について、利益の配当ではなく元本の払戻しとして取り扱い、分配を受ける投資家（受益者）において所得税の課税がないこと等、課税上の取扱いを明確化する旨の改正要望が含まれています。
2024年12月26日現在、当該要望に対応した税制改正は実施されていませんが、令和7年度の税制改正で当該改正要望に対応した改正が実施される等、当該税制改正要望に沿った内容の改正が実現した場合、利益を原資としない分配（いわゆる利益超過分配）については、本受益権を保有する投資家において所得税の課税が発生しないこととなるため、本受益権の信託配当に関する手続や、本受益権を保有する投資家への課税額が変更されることとなります。
ただし、上記の税制改正要望は税制改正案ではなく、その内容を実現するためには税制改正に関する法律の国会における承認及び可決並びに信託協会の計算規則等の関係規則の改正が必要であり、令和7年度税制改正又はそれ以降の時期において当該税制改正要望が実現する保証はなく、当該税制改正が行われない可能性や、異なる内容での改正が行われる可能性があります。
また、仮に、当該税制改正要望と同内容の改正が行われた場合であっても、当社において税制改正に対応したシステムの修正等が必要になる可能性があり、対応が適時に行われない場合、本受益権を保有する投資家に事務手続等の負担が生じる可能性があります。
金融サービスの提供及び利用環境の整備等に関する法律
本受益権は、主に少数の不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。投資対象となる不動産の収益力の変動等による不動産価格下落、金利動向等の市場環境、需給状況等の影響により、取引価格や償還価格が下落し、損失を被ることがあります。
また、本受益権は借入れを利用しており、契約上の制限事項等に抵触した場合、配当停止や資産を廉価で失う等により損失を被ることがあります。
