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【明治安田J-REIT戦略ファンド】好調に推移する不動産市況と利回りに注目！～運用担当　伊藤恵里氏による動画を配信～

2019/9/13

良好なパフォーマンスが魅力！明治安田J-REIT戦略ファンド（愛称：リート王）

米中貿易摩擦や英国の欧州連合（EU）離脱問題などにより世界経済の減速が懸念される中、8月に年初来高値を更新し、2007年10月以来、約12年ぶりに高値をつけるなど、上昇基調にあるJリート（東証REIT指数）。J-REIT関連ファンドに注目が集まる中、ファンド設定来（2011/6/30）、Jリート（東証REIT指数）を上回る実績を出しているファンドが「明治安田J-REIT戦略ファンド（愛称：リート王）」です。※
2020年に控えた大型イベントをはじめとした、各種イベントを控え、旅行客の増加によりホテル需要が高まるなど、明るい兆しのあるJ-REIT市場の魅力について、当ファンド運用担当　伊藤　恵里氏に“リート王の良好なパフォーマンスを生み出す秘訣”や、“気になる今後の見通しについて”お話いただきましたので、是非チェックされてみてはいかがでしょうか。

※上記は過去の実績であり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。

明治安田－明治安田Ｊ－ＲＥＩＴ戦略ファンド（毎月分配型）（愛称：リート王）

カテゴリ：国内REIT ノーロードINT

レーティング：

トータルリターン：6ヵ月 +14.61％、1年 +23.45％、3年（年率） +9.16％

Jリートを投資対象としますが、市場動向によっては投資配分（アロケーション）の変更を行い、リートの投資配分を低下させた部分については日本国債に配分します。リートの個別銘柄選択においては、3つのこだわりポイント「クオリティ評価」「情報収集」「集中投資」で差別化をはかっています。

運用担当　伊藤恵里氏による「リート王の今後の見通しについて」

引き続き高水準にある配当利回りに加え、国内債券や国内株式と比較した場合においても魅力的な利回りが期待できるJ-REIT。
明治安田J-REIT戦略ファンド（毎月分配型）（愛称：リート王）の運用担当である伊藤　恵里氏にご出演いただき、リート王の運用状況やJ-REITの今後の見通しについてお話をいただきました。
こちらも是非、ご視聴ください。

※動画ページへ移動します。

「リート王」運用担当者こだわりの個別銘柄選択

リートマネジメントのクオリティ評価

リートのトップマネジメントを積極的に取材することで、取材対象のリートが安定的に成長できるか判断します。「事業環境の変化に対して、機動的に対応できているか」、「将来を見据えた事業計画が出来ているか」といった点に注目しています。

現地調査も踏まえた情報収集

事前にリートが保有するデータ分析を行った上、現地調査では周辺物件に対する競争力やテナントの入居状況などの確認を丹念に行っています。

魅力的と判断した銘柄への集中投資

一般的にJリート銘柄の組入数は40～60程度ありますが、「リート王」は25銘柄程度に絞り込むことにより、厳選したポートフォリオを構築しています。

※上記は過去の実績を示したものであり、将来の運用成果を示唆あるいは保障するものではありません。
※明治安田アセットマネジメント株式会社作成資料より抜粋。

Jリート市場の魅力

魅力1　拡大する東証REIT市場の時価総額と銘柄数の推移・魅力的な利回り

2001年9月、東京証券取引所に初のJリートが上場して以来、現在63銘柄、15兆円超の時価総額（2019年7月末時点）にまでJリート市場は拡大しています。
また、金融緩和策の継続による日銀のJリート買入が、Jリート市場を下支えしている要因の1つともいえます。
さらに、Jリート（東証REIT指数）の分配金利回りは、国内債券や国内株式と比較しても魅力的な水準です。為替リスクをとらず利回りにも期待できるJリートは投資対象としての魅力にも注目が集まり、資金流入が続いています。こうした市場の拡大は安定的なリターンの下支えにもなっていると考えられます。

過去5年間の国内資産の利回り推移（期間：2014年7月末～2019年7月末）

※出所：ファクトセットのデータを基に明治安田アセットマネジメント作成。
※J -REIT：東証リート指数分配利回り、国内株式：TOPIX配当利回り、10年国債：日本10年国債利回り。
※上記は過去の実績を示したものであり、将来の運用成果等を示唆あるいは保障するものではありません。
※明治安田アセットマネジメント株式会社作成資料より抜粋。

魅力2　好調に推移する不動産市況

オフィス空室率の低下により、2014年以降オフィス賃料は上昇傾向にあり、平均賃料は前年比＋5％以上となっています。
さらに東京の就業者数増加に伴い、都心のオフィス需要は依然として拡大傾向にあります。
また、2020年の大型イベント以降も2025年にかけて、各地で大型イベントが控えており、ホテル需要をけん引していく見通しです。

東京23区の大規模オフィスビル供給　今後5年間のオフィス供給は、過去の水準を下回る見込み

期間：2008年～2023年、年次

※過去平均：2018年までの過去11年間の平均。
※今後平均：2019年以降の5年間の平均予想。
※上記は過去の実績を示したものであり、将来の動向や運用成果等を示唆あるいは保証するものではありません。
※明治安田アセットマネジメント株式会社作成資料より抜粋。

ホテル業界の動向

大型イベント開催後の国際観光客数（入国）の推移

※大型イベント開催年の国際観光者数（入国）を1.0として、それぞれを指数化。

イベント日程

日程	イベント
2019年	ラグビーワールドカップ（9-11月）
2021年	FINA世界水泳選手権（福岡）（7-9月）
2025年	万国博覧会（大阪）（5-11月）

※出所：世界銀行のデータを基に明治安田アセットマネジメント作成。
※出所：各種報道を基に明治安田アセットマネジメント作成。
※上記は過去の実績を示したものであり、将来の動向や運用成果等を示唆あるいは保証するものではありません。
※明治安田アセットマネジメント株式会社作成資料より抜粋。

個別銘柄の選択事例　2019年7月末時点

Jリート組入上位10銘柄（組入銘柄数：26）

	銘柄名	種類・用途	組入比率
1	日本ビルファンド投資法人	オフィス	7.9％
2	野村不動産マスターファンド投資法人	オフィス	6.3％
3	オリックス不動産投資法人	オフィス	6.2％
4	日本プロロジスリート投資法人	商業・物流等	6.0％
5	ジャパンリアルエステイト投資法人	オフィス	5.8％
6	アクティビア・プロパティーズ投資法人	オフィス	5.5％
7	インヴィンシブル投資法人	商業・物流等	5.1％
8	日本リテールファンド投資法人	商業・物流等	4.4％
9	ケネディクス・オフィス投資法人	オフィス	4.3％
10	コンフォリア・レジデンシャル投資法人	住宅	3.9％

Jリート用途別組入比率

	種類・用途	組入比率
1	オフィス	55.2％
2	商業・物流等	31.2％
3	住宅	13.6％

国内債券組入銘柄（組入銘柄数：0）

	銘柄名	組入比率
1	-	-

※組入上位10銘柄の比率は、マザーファンドへの投資を通じた対純資産総額比です。
※用途別比率は、マザーファンドにおける組入Jリートの評価金額合計に対する割合です。
※東証REIT用途別指数の用途区分により分類。東証REITオフィス指数、東証REIT住宅指数および東証REIT商業・物流指数は、株式会社東京証券取引所（（株）東京証券取引所）知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など同指数に関するすべての権利は、（株）東京証券取引所が有しています。
※上記はあくまでも過去の実績であり、将来の動向や運用成果等を示唆・保証するものではありません。
※明治安田アセットマネジメント株式会社作成資料より抜粋。

「リート王」が組み入れている投資法人の保有物件例

日本プロロジスリート投資法人

（物流施設）プロロジスパーク京田辺

配送の利便性が高く、労働力確保が容易な好立地の築浅な物流施設に投資。

※写真提供：日本プロロジスリート投資法人

コンフォリア・レジデンシャル投資法人

（賃貸マンション）コンフォリア新宿イーストサイドタワー

賃貸住宅ニーズの強い東京23区を重視した投資戦略が奏功し、力強い賃料増額を実現。

※写真提供：コンフォリア・レジデンシャル投資法人

インヴィンシブル投資法人

（ホテル）ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ（匿名組合出資持分）

ホテルの供給過剰により関西は減収も、ケイマンや首都圏、北海道の伸びにより安定成長を予想。

※写真提供：インヴィンシブル投資法人

※上記の個別銘柄、物件への言及はあくまでも例示をもって理解を深めていただくためのものであり、個別銘柄の推奨または投資勧誘を目的としたものではありません。また、今後当ファンドが上記の個別銘柄に投資すること保証するものではありません。
※明治安田アセットマネジメント株式会社作成資料より抜粋。