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2018-10-23 00:33:55

投資信託 > 特集 > 今こそJリート投資の魅力を再確認!利回り&価格上昇に期待がかかる、その訳は?

今こそJリート投資の魅力を再確認!利回り&価格上昇に期待がかかる、その訳は?

2018/9/5

利回り面の魅力を有し、東京オリンピックも控え今後の見通しも明るいと見られているJリートに注目が集まり始めています。
米中貿易摩擦などにより外需に影響が出やすい環境の中、海外の投資家もその影響を受け難い投資戦略としてJリートに注目しているようで、資金流入傾向にあります。
為替変動の影響を受けず、また配当収入により安定的なリターンを狙う資産としてJリートの魅力をあらめて確認してみましょう。
今回は、3ファンドをピックアップし、それぞれ特徴をご紹介いたします。

【動画公開】フィデリティ投信 運用担当者にJリートの気になるアレコレ一問一答!

本ページではお伝えしきなかった、Jリート投資に関する気になる点をフィデリティ投信 村井昌彦ポートフォリオマネージャーに直接質問させていただきました!ぜひ動画をチェックして、疑問点の解消にお役立てください!

こんな事を聞いてみました

  • 今は投資のチャンスと考えていいの?
  • 金利上昇に懸念は?
  • 東京オリンピックの影響はどれくらい?
  • 人口減少で不動産は供給過剰にならない?

  • ※動画ページへ移動します。

ピックアップファンド

Jリートに注目する、その理由とは?

フィデリティ投信 ポートフォリオマネージャーによるJリート市場見通し

オフィスの空室率が低下し続けるなど、J-REITのファンダメンタルズは非常に好調な状態が続いております。これに対して、J-REIT市場は毎月分配型投信からの資金流出というテクニカルな理由による去年の価格下落からの反動で今年は上昇基調にありますが、バリュエーション面で魅力的な水準を維持しています。4%を超える配当利回りは、日銀の政策によって0.2%以下に抑えられている10年国債利回りと比べても非常に割安と言えます。また時価ベースの純資産倍率も1倍を少し超える程度であり、こちらも歴史的に見て魅力的な水準のままです。割高な銘柄も散見される株式市場と比べても市場の見通しはよいと言えるでしょう。

Jリートと日本株式の推移(2017年1月初〜2018年7月27日)

  • ※Thomson Reutersよりフィデリティ投信作成。期間は2017年1月初〜2018年7月27日。期間初を100として指数化。
  • ※上記は過去の実績であり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。

Jリートの投資部門別売買動向

  • ※東京証券取引所、Thomson Reutersよりフィデリティ投信作成。期間は2017年1月〜2018年6月。
  • ※上記は過去の実績であり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。
  • (出所)フィデリティ投信

3ファンド それぞれの見通しは?

フィデリティ−フィデリティ・Jリート・アクティブ・ファンド

ノーロードINT  レーティング:

トータルリターン:6ヵ月  +3.08%、1年  +6.95%、3年(年率)  +4.91%

直近分配金:120円 分配金利回り:6.61%

金額買付 口数買付 ポートフォリオへ追加 投信アラートメール設定

運用者からのコメント
どのような相場の中でも市場のノイズに惑わされずに割安な銘柄に投資していく当社の運用方針は変わりありません。現時点では供給のネガティブな影響を過剰に見積もられている物流セクターに割安な銘柄が散見されます。また、インバウンド需要が好調な中、民泊新法の6月半ばからの施行により民泊供給が激減したホテルセクターは少なくとも短期的には追い風が吹いてきている一方、バリュエーションには割安感があり注目しております。

明治安田−明治安田J−REIT戦略ファンド(毎月分配型)(愛称:リート王)

ノーロードINT  レーティング:

トータルリターン:6ヵ月  +3.52%、1年  +9.40%、3年(年率)  +4.31%

直近分配金:200円 分配金利回り:8.51%

金額買付 口数買付 ポートフォリオへ追加 投信アラートメール設定

運用者からのコメント
当ファンドの大きな特徴は、市場動向によってJリートと国債の資産配分を機動的に変更できる点です。現在は低金利が続いていますが、金利上昇局面となった場合には、残念ながら、Jリートへの投資魅力は相対的に落ちてしまいます。ただし、そのような局面においても、当ファンドは、Jリートへの投資割合を減らして国債を組み込むことができるため、一般的なJリートより相対的に有利な運用ができると考えています。また当ファンドの魅力は、ファンドマネージャー自らの目で見て、耳で聞いて、足で稼いで得た信頼できる情報に基づいて投資先を厳選しているところです。
投資物件の直接視察や投資先経営トップへの直接ヒアリングによるマネジメントのクオリティ判断、他リートに対する裏取り取材など、足を使った取材活動や情報入手は弊社独自の「こだわり運用」と自負しています。そしてそれが、良好なパフォーマンスに繋がるのだと考えています。

三菱UFJ国際−三菱UFJ Jリートオープン(毎月決算型)

ノーロードINT  レーティング:−

トータルリターン:6ヵ月  +2.85%、1年  +8.06%、設定来(2010/10/25設定)  +5.84%

直近分配金:300円 分配金利回り:7.23%

金額買付 口数買付 ポートフォリオへ追加 投信アラートメール設定

運用者からのコメント
個別銘柄へのリサーチでは、時価総額の大きさや注目度の高い銘柄だけに捉われず、上場Jリート全社をフルカバーしています。決算説明のほか個別取材も含めると、各Jリートに少なくとも年4回、約60銘柄で年間240回程度はコンタクトしていることになります。好調過ぎたり、逆に不調過ぎたりといった“過ぎる”と考えられる銘柄に対しては、直接取材のほかにスポンサーやテナント企業へのヒアリング、実物不動産の見学など多様なアプローチで、好調銘柄にはどこかほころびがないか、不調銘柄には少しでもポジティブな要素はないかと、あらゆる角度から検証します。そうした裏付け調査をもとに組入銘柄を選定し、ポートフォリオを構築しています。

  • ※上記は過去の実績であり、将来の運用成果を保証または示唆するものではありません。
  • ※直近分配金は1万口あたり、税引き前
  • ※分配実績は、将来の分配金の水準を示唆、保証するものではありません。運用状況によっては、分配金額が変わる場合、又は分配金が支払われない場合があります。
  • ※レーティングはモーニングスター社による評価の結果を表示したものであり、2018年7月末時点のものを記載しています。
  • ※トータルリターンは、2018年7月末時点のものを記載しています。

2020年 東京オリンピックも追い風に!

三菱UFJ国際投信 ファンドマネジャー見通し

「不動産投資」と聞くと、買いが買いを呼んで地価が高騰した揚句に崩壊した1991年からの“バブル崩壊”の二の舞を危惧されている方も多いかもしれません。ですが、現在のJリート市場は不動産の収益性が評価のベースとなっているという点で当時とは大きく異なります。そのため、バブル崩壊のような極端な値崩れが起きる展開にはまずなりづらいと考えています。逆に急激な値上がりも期待できませんが、その安定感こそが、Jリートの魅力といえます。
しかし、2019年にはラグビーワールドカップやG20サミット、そして2020年の東京五輪と、日本で開かれる国際的なイベントが間近に控えており、インバウンド(外国人旅行者)の増加期待からホテル・商業施設を中心として市場に大きな恩恵が見込まれます。また、日本のリート配当利回りは、3.9%、10年国債利回りとの差(スプレッド)をみると、日本は主要各国と比較すると大きい3.9%となっており、割安感があると考えられ、今後の価格上昇余地はまだ十分にあると見ています。

訪日外国人旅行者数の推移と政府目標

  • ※2018年6月までの推計値です。
  • (出所)日本政府観光局(JNTO)、国土交通省官公庁「明日の日本を支える観光ビジョン -世界が訪れたくなる日本へ- 」のデータを基に三菱UFJ国際投信作成

主要各国のリート配当利回りと10年国債との利回り格差

  • (出所)S&P、Bloombergのデータを基に三菱UFJ国際投信作成
  • ※上記は指数を使用しています。指数については、【指数について】をご確認ください。
  • ※上記は、過去の実績・状況または作成時点での見通し・分析であり、将来の市場環境の変動や運用状況・成果を示唆・保証するものではありません。また、税金・手数料を考慮しておりません。
  • 【指数について】
    S&PグローバルREIT指数(国別指数):S&Pダウ・ジョーンズ・インデックスLLCが有する各株価指数の採用銘柄の中から、原則として不動産投資信託(REIT)および同様の制度に基づく銘柄の浮動株修正時価総額に基づいて算出される指数です。同指数はS&Pダウ・ジョーンズ・ンデックス(S&P DJI)の商品であり。これを利用するライセンスが三菱UFJ国際投信株式会社に付与されています。S&P DJIは、同指数の誤り、欠落、または中断に対して一切の責任を負いません。
  • (出所)三菱UFJ国際投信

分配金利回りに関するご留意事項

  • 分配金利回りは、月末時点の1年前の基準価額と年間の分配金累計(決算回数分の合計額)を元に算出しています。月末時点の基準価額と、その1年前の基準価額を比較し、月末時点の基準価額が下落していた場合は価格減を考慮した上で以下の式により算出しています。なお、毎月第1営業日の24時頃に表示しています。

当該月末時点の基準価額が12ヵ月前の月初の基準価額以上の場合(当該月末基準価額≧12ヵ月前の月初の基準価額)

分配金利回り(%) = 1年間の分配金累計÷12ヵ月前の月初の基準価額×100

当該月末時点の基準価額が12ヵ月前の月初の基準価額未満の場合(当該月末基準価額<12ヵ月前の月初の基準価額)

分配金利回り(%) = {1年間の分配金累計+(当該月末の基準価額−12ヵ月前の月初の基準価額)}÷12ヵ月前の月初の基準価額×100

ご注意事項

  • 「毎月分配型」「隔月分配型」の投資信託については、お取引の前に必ず「毎月または隔月分配型投信の収益分配金およびNISAでのご注意事項、ならびに通貨選択型投信に関するご注意事項」PDFです。新しいウィンドウで開きます。の内容をご確認いただきますようお願いいたします。
  • 投資信託は、主に国内外の株式や債券等を投資対象としています。投資信託の基準価格は、組み入れた株式や債券等の値動き、為替相場の変動等により上下しますので、これにより投資元本を割り込むおそれがあります。
  • 投資信託は、個別の投資信託毎にご負担いただく手数料等の費用やリスクの内容や性質が異なります。ファンド・オブ・ファンズの場合は、他のファンドを投資対象としており、投資対象ファンドにおける所定の信託報酬を含めてお客様が実質的に負担する信託報酬を算出しております(投資対象ファンドの変更等により、変動することがあります)。
  • ご投資にあたっては、目論見書や契約締結前交付書面をよくお読みください。

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