利回り面の魅力を有し、東京オリンピックも控え今後の見通しも明るいと見られているJリートに注目が集まり始めています。
米中貿易摩擦などにより外需に影響が出やすい環境の中、海外の投資家もその影響を受け難い投資戦略としてJリートに注目しているようで、資金流入傾向にあります。
為替変動の影響を受けず、また配当収入により安定的なリターンを狙う資産としてJリートの魅力をあらめて確認してみましょう。
今回は、3ファンドをピックアップし、それぞれ特徴をご紹介いたします。

本ページではお伝えしきなかった、Jリート投資に関する気になる点をフィデリティ投信　村井昌彦ポートフォリオマネージャーに直接質問させていただきました！ぜひ動画をチェックして、疑問点の解消にお役立てください！

	フィデリティ−フィデリティ・Ｊリート・アクティブ・ファンド 　レーティング：
	明治安田−明治安田Ｊ−ＲＥＩＴ戦略ファンド（毎月分配型）（愛称：リート王） 　レーティング：
	三菱UFJ国際−三菱ＵＦＪ Ｊリートオープン（毎月決算型） 　レーティング：−

オフィスの空室率が低下し続けるなど、J-REITのファンダメンタルズは非常に好調な状態が続いております。これに対して、J-REIT市場は毎月分配型投信からの資金流出というテクニカルな理由による去年の価格下落からの反動で今年は上昇基調にありますが、バリュエーション面で魅力的な水準を維持しています。4％を超える配当利回りは、日銀の政策によって0.2％以下に抑えられている10年国債利回りと比べても非常に割安と言えます。また時価ベースの純資産倍率も1倍を少し超える程度であり、こちらも歴史的に見て魅力的な水準のままです。割高な銘柄も散見される株式市場と比べても市場の見通しはよいと言えるでしょう。

	フィデリティ−フィデリティ・Ｊリート・アクティブ・ファンド 　レーティング： トータルリターン：6ヵ月  +3.08％、1年  +6.95％、3年（年率）  +4.91％ 直近分配金：120円　分配金利回り：6.61％
運用者からのコメント どのような相場の中でも市場のノイズに惑わされずに割安な銘柄に投資していく当社の運用方針は変わりありません。現時点では供給のネガティブな影響を過剰に見積もられている物流セクターに割安な銘柄が散見されます。また、インバウンド需要が好調な中、民泊新法の6月半ばからの施行により民泊供給が激減したホテルセクターは少なくとも短期的には追い風が吹いてきている一方、バリュエーションには割安感があり注目しております。

明治安田−明治安田Ｊ−ＲＥＩＴ戦略ファンド（毎月分配型）（愛称：リート王） 　レーティング： トータルリターン：6ヵ月  +3.52％、1年  +9.40％、3年（年率）  +4.31％ 直近分配金：200円　分配金利回り：8.51％

運用者からのコメント 当ファンドの大きな特徴は、市場動向によってＪリートと国債の資産配分を機動的に変更できる点です。現在は低金利が続いていますが、金利上昇局面となった場合には、残念ながら、Ｊリートへの投資魅力は相対的に落ちてしまいます。ただし、そのような局面においても、当ファンドは、Ｊリートへの投資割合を減らして国債を組み込むことができるため、一般的なＪリートより相対的に有利な運用ができると考えています。また当ファンドの魅力は、ファンドマネージャー自らの目で見て、耳で聞いて、足で稼いで得た信頼できる情報に基づいて投資先を厳選しているところです。 投資物件の直接視察や投資先経営トップへの直接ヒアリングによるマネジメントのクオリティ判断、他リートに対する裏取り取材など、足を使った取材活動や情報入手は弊社独自の「こだわり運用」と自負しています。そしてそれが、良好なパフォーマンスに繋がるのだと考えています。

	三菱UFJ国際−三菱ＵＦＪ Ｊリートオープン（毎月決算型） 　レーティング：− トータルリターン：6ヵ月  +2.85％、1年  +8.06％、設定来（2010/10/25設定）  +5.84％ 直近分配金：300円　分配金利回り：7.23％
運用者からのコメント 個別銘柄へのリサーチでは、時価総額の大きさや注目度の高い銘柄だけに捉われず、上場Jリート全社をフルカバーしています。決算説明のほか個別取材も含めると、各Jリートに少なくとも年4回、約60銘柄で年間240回程度はコンタクトしていることになります。好調過ぎたり、逆に不調過ぎたりといった“過ぎる”と考えられる銘柄に対しては、直接取材のほかにスポンサーやテナント企業へのヒアリング、実物不動産の見学など多様なアプローチで、好調銘柄にはどこかほころびがないか、不調銘柄には少しでもポジティブな要素はないかと、あらゆる角度から検証します。そうした裏付け調査をもとに組入銘柄を選定し、ポートフォリオを構築しています。

「不動産投資」と聞くと、買いが買いを呼んで地価が高騰した揚句に崩壊した1991年からの“バブル崩壊”の二の舞を危惧されている方も多いかもしれません。ですが、現在のJリート市場は不動産の収益性が評価のベースとなっているという点で当時とは大きく異なります。そのため、バブル崩壊のような極端な値崩れが起きる展開にはまずなりづらいと考えています。逆に急激な値上がりも期待できませんが、その安定感こそが、Jリートの魅力といえます。
しかし、2019年にはラグビーワールドカップやG20サミット、そして2020年の東京五輪と、日本で開かれる国際的なイベントが間近に控えており、インバウンド（外国人旅行者）の増加期待からホテル・商業施設を中心として市場に大きな恩恵が見込まれます。また、日本のリート配当利回りは、3.9％、10年国債利回りとの差（スプレッド）をみると、日本は主要各国と比較すると大きい3.9％となっており、割安感があると考えられ、今後の価格上昇余地はまだ十分にあると見ています。