SBI証券(旧SBIイー・トレード証券:ネット証券最大手)−オンライントレードで株式・投資信託・債券を−

株価検索
  • ポートフォリオ
  • 取引
  • 口座管理
  • 入出金・振替

2019-10-20 20:09:07

投資信託 > 特集 > フィデリティ投信に直撃取材!“ファンドオブザイヤー”過去最多7回受賞!米国リートの魅力を引き出す運用の秘訣とは?

フィデリティ投信に直撃取材!“ファンドオブザイヤー”過去最多7回受賞!
米国リートの魅力を引き出す運用の秘訣とは?

2017/04/10
提供:モーニングスター

ファンドの魅力について

フィデリティのリート運用は、幅広い分野でさまざまなチームが全面的にサポートし運用している点がとても特徴的です。
米国不動産株式、リートの調査チームの例では、およそ168銘柄の米国上場リートを徹底的に調査し、“どういった物件を保有しているのか、それが不動産市場においてどういった位置づけにあり、パフォーマンスはどうなのか”という点を調査しております。
それぞれのリートの財務状況も調査しており、“資金調達の状態、借り入れ状況、またそれらの返済期限に加え、新規の開発物件に向けての財務余力があるか、良い物件があった場合に、資金調達の余力があるか“といったところも調べています。

動画再生

さらには、そのリートの株価に対するバリュエーションが”過去に比べてどういった水準にあるか、他のリートに比べ割高なのか割安なのか“なども見ております。これらは、他社の運用においても行われていることですが、フィデリティの最大の強みとしましては、リートチームの調査のみならず、不動産担保証券や不動産専任の債券チームの情報、さらには株式調査チームの情報も活かしながら調査・分析をしている点です。
株式調査チームとの連携としまして株式調査チームがテナント側の店舗売り上げの伸び、店舗の新規開店や閉店などの動向を調査している例が挙げられます。これら、さまざまな角度からの情報を総合的に勘案して個々の組入銘柄、あるいは個々のセクターを決定しているというところにフィデリティのリート運用の強みがあると言えるでしょう。

フィデリティ−フィデリティ・USリート・ファンドB(為替ヘッジなし)

カテゴリ:国際REIT  レーティング:

金額買付 口数買付 ポートフォリオへ追加 投信アラートメール設定

米国REITに投資を行います。ポートフォリオの構築にあたっては、長期的な潜在成長性の高いREITを選定し、組入れREITのセクターや地域配分の分散を考慮します。

※モーニングスターレーティングは2017年3月末時点のものを記載しています。

※上記は過去の実績であり、将来の運用成果を保証または示唆するものではありません。

足元のUSリートのマーケット環境について

スティーブ・ビューラー氏
フィデリティ・インベスメンツ
ポートフォリオ・マネージャー

2016年後半そして2017年に入ってからも、政治的な様々なイベントがリート市場に影響を与えてきました。
特に、11月の大統領選挙で共和党が勝利を収めたということに加え、上院下院とも共和党が半数を占めたことが重要な出来事だと考えています。それらを受けて2%未満だった長期金利が2.5%を超えた水準へ急激に上昇し、リート市場に短期的にマイナスの影響を与えました。ただ長期的に考えますと、金利の動向が与えるリート市場への影響は、比較的限定されているという状況です。つまり、長期的には両者の相関は低いわけですけれども、短期的には影響を受けるということもあり得るということになります。
昨年後半のリート市場は下図の通り一旦調整しましたが、大統領選以降は急速に回復し、1月にはいってからは横ばいという状況かと思います。また、重要な点としましては、金利の影響を考えますと、やはり金利が上昇するということは景気が順調であるということですから、ファンダメンタル的にはリートにとってもプラスに働くこととなります。例えば、空室率が減少し、賃料をほとんどの都市、ほとんどのセクターで引き上げることが可能になっているというような状況になるわけです。

今後のパフォーマンスに関しましては、トランプ政権が成長寄りの政策をいかに実施できるか、刺激策を取れるか、金融あるいは法人分野において規制緩和が実施できるかによりますが、株式市場が急激に上昇しますと、それは相対的にディフェンシブ銘柄と考えられるリートにとっては若干マイナスということになります。その一方で、一部政策が必ずしも実行に移されず、株式市場が期待を裏切られることになれば、むしろリート市場にとってはプラスということになるでしょう。

トランプ政権のリート市場に与える影響について

まだ、かなり不透明なところがあると思いますが、当然景気が回復してくれば、商業用不動産にとっては順調な展開になりますし、それはリートにとっても追い風になります。トランプ政策の中でも、特に注目すべきは法人税減税、各種改革が行われるかどうかという点ですが、法案が出て、上院・議会を通過するということになりますと、当然、景気刺激策を取ることになりますので、法人税減税等によってGDPを押し上げる要因になるでしょう。
また、金融、あるいはその他の分野で行われる規制緩和も経済を押し上げると期待される一方、保護主義的な政策が実施されますと、それは一部を相殺するようなマイナス要因になりかねません。ただ、保護主義的な政策に関しましても、国内産業にとってはプラス、輸入をしている小売にとってはマイナスというような形で業界やセクターによってまだら模様になるかと思います。

聞き手:徳永 浩
モーニングスター株式会社 記者

※モーニングスターレーティングは2017年3月末時点のものを記載しています。

※上記は過去の実績であり、将来の運用成果を保証または示唆するものではありません。

バリュエーションについて

米国リートのバリュエーションですが、現状は魅力的な水準となっております。NAV(Net Asset Value)という純資産価値に対して、過去平均が3%割高の水準であるのに対し、現在の水準は7%割安/ディスカウントとなっているということで、若干割安感があります。この背景としましては、キャッシュフローが積み上がってきている点に加え、商業用不動産に対する需要がしっかりしているということ、また、これから物件に投資しようという資金が潤沢であることなどがあげられます。

私としては、純資産価値が回復しているにもかかわらず、バリュエーションが割安になっている銘柄を選んで投資するようにしています。また、M&Aの対象となる企業や、一部資産を売却する可能性のある企業、あるいは自社株買いを検討しているなどといった企業イベントに注目して組み入れる場合もあります。

今後の市場の見通し・リスク要因について

先ほど申し上げたように、長期的に見れば、短期金利であろうと、あるいは米国10年国債といったような長期の金利であっても、リートのパフォーマンスとはほとんど相関がないという事実があります。ただ、2016年のように短期的には相関が強くなるといった局面もあります。
私は、短期金利は今後とも上昇するとは思いますが、リートの業績などにとってより注視すべき長期金利に関しては、今の水準からそれほど大きく短期的に上昇するということはなく、寧ろトランプ新政権の政策実行などを鑑みながら市場予想よりは遅れて上昇すると見込んでいます。こうした状況は、米国リートにとって良好な投資環境と言えます。
米国リートのファンダメンタルズは先ほど申し上げたとおり空室率が改善し、賃料も上昇局面にあるなど非常に良好な状況が続くでしょう。それから資金調達に関しましても、調達能力はしっかりしておりますし、調達コストも抑えられた低い水準です。これらを総合的に鑑みると、現状の米国リートのバリュエーションは割安感があると言えます。
リスク要因としては、寧ろトランプ大統領が地政学リスク、通商問題、あるいは保護主義に時間を費やし、一方で経済政策が手つかずのまま先送りされてしまうというリスクの方が大きいと思っています。経済政策が全く打ち出されないということになりますと、これは米国経済にとっても、また資本市場にとっても、ひいてはリート市場にとっても芳しくない状況となるでしょう。

※モーニングスターレーティングは2017年3月末時点のものを記載しています。

※上記は過去の実績であり、将来の運用成果を保証または示唆するものではありません。

当ページに掲載の情報に関してご留意頂きたい事項

  • 当ページの情報は、情報提供を目的として、フィデリティ投信株式会社とモーニングスターの対談内容を元に作成したものです。
  • 内容の正確性あるいは完全性については、これを保証するものではありません。
  • 当ページで示されている運用実績、データ等は過去のものであり、将来の投資成果を示唆、保証あるいは約束するものではありません。
  • 今後の見通しや分析結果等が含まれる場合、当該見通しや分析結果等は、作成時点の考えに基づくものであり、市場環境やその他の状況等によって将来予告なく変更する場合があり、またこれらは将来の投資成果を示唆、保証あるいは約束するものではありません。

ご注意事項

  • 「毎月分配型」の投資信託については、お取引の前に必ず「毎月分配型投信の収益分配金およびNISAでのご注意事項、ならびに通貨選択型投信に関するご注意事項」PDFです。新しいウィンドウで開きます。の内容をご確認いただきますようお願いいたします。
  • 投資信託は、主に国内外の株式や債券等を投資対象としています。投資信託の基準価額は、組み入れた株式や債券等の値動き、為替相場の変動等により上下しますので、これにより投資元本を割り込むおそれがあります。
  • 投資信託は、個別の投資信託毎にご負担いただく手数料等の費用やリスクの内容や性質が異なります。ファンド・オブ・ファンズの場合は、他のファンドを投資対象としており、投資対象ファンドにおける所定の信託報酬を含めてお客さまが実質的に負担する信託報酬を算出しております(投資対象ファンドの変更等により、変動することがあります)。
  • ご投資にあたっては、目論見書や契約締結前交付書面をよくお読みください。

お客様サイトへログイン

PR

  • モーニングスター スマートフォンアプリ「株・投信情報」
  • つみたてステーション

ページトップへ

入金・出金・振替

ご利用にあたって

何かお困りですか?

今すぐ口座開設

お問い合わせ  |  投資情報の免責事項  |  決算公告  |  金融商品取引法に係る表示  |  システム障害の備え

金融商品取引業者 株式会社SBI証券 関東財務局長(金商)第44号 加入協会/日本証券業協会、一般社団法人 金融先物取引業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
SBI証券(旧SBIイー・トレード証券:ネット証券最大手)−オンライントレードで株式・投資信託・債券を− © SBI SECURITIES Co., Ltd. ALL Rights Reserved.