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世界一の都市“ＴＯＫＹＯ”！変化の最中にある日本の魅力に迫る！
2014/7/25
2020年に向けて東京五輪の開催、プライマリーバランスの黒字化、新東名高速道路の全面開通など重要な目標設定がされていることから、1964年の東京五輪、東海道新幹線開業が戦後日本の大きな経済発展への転機となったように、今まさに日本は新しい変化の起点になっていると思われます。 そこで、日本の新しい国づくりに向け変化しはじめた企業や首都東京の再開発に着目したファンドをピックアップしました。
ピックアップファンド
実は世界一の都市“ＴＯＫＹＯ”
日本全体で見ると高齢化社会が進んでいます。しかし、都市圏という観点で見ると、実は東京は世界一の人口を誇る都市で今でも人口流入により成長を続けています。
世界5大都市圏人口予測～国連見直し～
- (出所)国際連合のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成
- ※2011年、2020年ともに、その時点での推定値。
さらに、世界主要都市圏のＧＤＰを比較してみてもニューヨークをおさえて世界一を維持し続けます。アベノミクスの3本の矢に加え、4本目の矢とも目される東京オリンピック開催でさらに盛り上がりを見せると期待される東京を投資対象として改めて再考してみましょう！
世界主要都市部 GDPランキング
- (出所)PricewaterhouseCoopersのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成
- ※2008年、2025年ともに、その時点での推定値
アベノミクスで東京の不動産市況は改善
アベノミクスの効果により、日本経済が好転し、不動産価格は上昇に転じています。国土交通省の調査によると東京23区に本社を持つ企業のうち、1年後の本社所在地の地価水準について、上昇が見込まれると判断した企業が2014年2月時点で51.1％と過半数を占め、上昇判断が増加傾向にあることがわかりました。
今後、東京五輪開催などの追い風を受け、J-REITの投資対象不動産が数多く立地する東京の不動産地価動向は引き続き堅調に推移するものと考えられます。
また、賃貸オフィス仲介大手の三鬼商事によると2014年6月末時点の東京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）の平均空室率は6.45％と12ヵ月連続で改善しています。また、1坪（3.3㎡）あたりの平均賃料についても16,607円と6ヵ月連続で上昇しています。
Ｊリートの投資先不動産の内訳を見ると用途別では4割超がオフィスビルで、所在地別では約6割が東京23区となっています。東京都区部のオフィス空室率の改善や賃料収入の増加は保有不動産の収入増を通じてＪリートの収益を押し上げると考えられます。
東京都23区内に本社が所在する企業による
本社所在地の1年後の地価水準の判断の推移
※DI：「上昇が見込まれる」－「下落が見込まれる」
出所：国土交通省のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成
都心5区内のオフィスビル空室率と賃料
出所：三鬼商事よりSBI証券作成
東京再開発がJリートを押し上げる！？
リートの成長要因として「内部成長」と「外部成長」があります。「内部成長」とは先ほど説明したような保有不動産の収入増のことで、「外部成長」とは新規に不動産を保有することで利益を増加させる規模の成長のことを言います。この「外部成長」を促す要因として今後計画されている東京再開発が注目できます。
2020年の東京オリンピック開催に伴い新国立競技場や晴海の選手村などをはじめとした大型の開発が計画されています。さらに、オリンピック開催の有無に関わらず計画されている道路や鉄道などのインフラ整備や、首都圏の再開発の進行など、開催を契機にして本格的に進むことも期待されます。
東京の主な再開発エリア
出所：各種資料よりSBI証券作成
- ※運用状況によっては分配金額が変わる場合、又は分配金が支払われない場合がありますのでご留意ください。
- ※運用状況によっては分配金額が変わる場合、又は分配金が支払われない場合がありますのでご留意ください。
オリンピック開催国と株価の関係
オリンピック開催国の株価騰落率を直近5大会で見ると全ての大会でオリンピック開催決定後株価が上昇しています。東京都の試算によると、オリンピック開催に伴う2013年から2020年までの国内経済に及ぼす波及効果（生産誘発額）は約3兆円となっており、日本株の上昇にも期待が持てそうです。
- （注）株価指数騰落率は月末基準で計算しています。株価指数については、米国:S&P500株価指数、豪州S&P/ASX200指数、
ギリシャ:アテネ総合指数、中国:上海総合指数、英国:FTSE100指数を使用しています。 - （出所）ブルームバーグデータ、各種報道より野村アセットマネジメント作成
- ※運用状況によっては分配金額が変わる場合、又は分配金が支払われない場合がありますのでご留意ください。
日本で期待される訪日外国人の増加と消費拡大期待
また、東京オリンピック開催に伴なって、国内外からの観光客が増加することが期待されます。日本の観光立国を目指す政府は2030年には訪日外国人旅行者数とその消費額をそれぞれ3,000万人、4.7兆円とすることを目標としています。これにより商業施設がにぎわうとみられるほか、ホテルなどの施設需要の増加なども見込まれます。結果、商業施設やホテル、オフィスを保有するＪリート各社の稼働率の向上や、それら事業を営む消費、サービス関連株の上昇が期待できます。
- ※運用状況によっては分配金額が変わる場合、又は分配金が支払われない場合がありますのでご留意ください。
- ※運用状況によっては分配金額が変わる場合、又は分配金が支払われない場合がありますのでご留意ください。
ご注意事項
- こちらでご紹介するファンドは、「毎月分配型」および「通貨選択型」の投資信託となります。お取引の前に必ず「毎月分配型投資信託・通貨選択型投資信託に関するご注意事項」の内容をご確認いただきますようお願いいたします。
- 投資信託は、主に国内外の株式や債券等を投資対象としています。投資信託の基準価額は、組み入れた株式や債券等の値動き、為替相場の変動等により上下しますので、これにより投資元本を割り込むおそれがあります。
- 投資信託は、個別の投資信託毎にご負担いただく手数料等の費用やリスクの内容や性質が異なります。ファンド・オブ・ファンズの場合は、他のファンドを投資対象としており、投資対象ファンドにおける所定の信託報酬を含めてお客様が実質的に負担する信託報酬を算出しております（投資対象ファンドの変更等により、変動することがあります）。
- ご投資にあたっては、目論見書や契約締結前交付書面をよくお読みください。
