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2019-08-26 18:47:34

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人気のREITファンド特集!景気上昇局面のキャピタルゲインとインカムゲインをWで狙え!!

2014/11/5

REIT(リート)とは、「Real Estate Investment Trust」の略称で、不動産投資信託を意味します。投資家から集めたお金をもとに、オフィスビル、住宅、商業施設、物流施設、ホテル等の不動産を購入し、賃貸収益や売却益などを投資家に分配する投資商品です。つまり、リートを通じて誰でも不動産オーナーになれるわけです。

当社の販売額ランキング(10/17〜10/23)を見ても上位2ファンドはリートに投資するファンドとなり、好配当、好利回りという点で人気を集めています。相対的に高い配当利回りに加え、実物資産である不動産を裏付けとしているところも株式と比較して日本の投資家が親近感を持ちやすい理由の一つとなっていると考えられます。

SBI証券ではもちろんリートファンドも豊富なラインナップを取り揃えています。米国をはじめ欧州、アジアや日本のリートに投資をするものもあります。世界の不動産オーナーになった感覚でリートファンドを選んでみてはどうでしょうか?毎月分配型ファンドであれば家賃収入を得ているような感覚で分配金を受け取れるかもしれません。

  • ※運用状況によっては分配金額が変わる場合、又は分配金が支払われない場合がありますのでご留意ください。

ピックアップ!世界のリートファンド

当社取扱い主要リートファンド一覧はこちら
1

  相対的に高い配当利回り

世界的に低金利が続く中、配当利回りの高さはリートに投資をする魅力の一つとなっています。

図1を見ると国債の利回りと比較してリートの配当利回りが高くなっているのが分かると思います。リートは収益の大半を配当として支払うなど、一定の要件を満たすことで事実上法人税が免除されることも、他の資産と比べて利回りが高くなる要因の一つとなっています。

地域間でリートの利回りを比較するとシンガポールやオーストラリアといったアジア・オセアニア地域のリートの利回りが高くなっています。また、国債との利回り差(リスクプレミアム)という観点では、シンガポールに次いで日本の利回り差が大きくなっており価格上昇に期待が持てそうです。

図1 各国リートの配当利回りおよび10年国債利回り(2014年9月末)
  • (出所)三井住友トラスト・アセットマネジメント
  • (注)上記グラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や各ファンドの運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。

モーニングスター・レーティング:★★★(2014年9月基準)

リートの中でも好利回りなアジアのリートに投資をするファンドです。当ファンドが投資するリートの平均配当利回りも2014年9月末時点で5.8%と高水準になっています。
アジアの中間所得層は2030年には6倍に拡大し、世界の中間所得層の約7割がアジアに集中すると予想されています。今後も人口増加を背景とした都市化の進展ならびに経済成長により、アジア諸国の不動産市場の拡大、そしてアジア・リート市場の成長が期待されます。
なお、当ファンドは2013年6月から16ヵ月連続で毎月180円(一万口当たり課税前)の分配金を継続後、2014年10月に分配金を200円(課税前)に引き上げました。

  • ※運用状況によっては分配金額が変わる場合、又は分配金が支払われない場合がありますのでご留意ください。

モーニングスター・レーティング:★★★★(2014年9月基準)

Jリートファンドを人気と銘柄リサ−チ力で選ぶなら「J−REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)」が有望です!
Jリートへの投資は、徹底した銘柄調査と市場分析に基づいて行われており、設定来(2005年1月17日〜2014年9月末)のトータルリターンは97.5%と参考指数の東証REIT指数(配当込み)を13.8%上回っています。三井住友トラスト・グル−プが有する国内トップクラスの不動産調査体制がリートの運用にも活かされているものと考えられます。

  • (注)上記グラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や各ファンドの運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。
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1

  景気上昇局面で期待される値上がり益

リートは、景気の上昇局面で保有する不動産の賃金や空室率の改善による収益の改善と価格の上昇が期待できそうです。

2013年5月にバーナンキFRB議長(当時)が量的緩和策第3弾(QE3)の縮小を示唆して以降、米国の金利が上昇し、米国リート価格が下落したため、リートは金利の上昇に弱いという印象を持っている投資家が多いかもしれません。確かに、金利の上昇はリートの借入コストの上昇につながるためリートの収益にとってマイナスの効果を及ぼします。しかし、図2-1を見ると必ずしも金利の上昇局面でリートの価格が下落しておらず、むしろ2008年から2009年初頭の景気後退局面でリートは大きく調整しているのが分かると思います。これは、金利上昇により借入コストが上昇したとしても、それ以上に賃金の上昇や空室率の低下により収益が向上すればリート全体の収益は改善するためです。

そのため、リートに投資をする時に注視するべきことは金利上昇よりも景気の方向感であり、今後、景気回復や不動産価格の上昇基調が強まるにつれ、リートの注目度はさらに高まると考えられます。

図2-1 米国リートと米国10年債利回りの推移(2014年9月末時点)
  • (注)米国リートはFTSE NAREIT Equity REITs インデックス(配当込)を使用。
    グレーの網掛けは景気後退期。
  • (注)上記グラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や各ファンドの運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。

また、現在の各国リート(日本を除く)価格は総じてNAV(純資産価値※)に対してディスカウントされた状態にあり、割安な水準にあります。保有不動産の価値の上昇によってリートに割安感が出てきていることは注目できます。

図2-2

NAVプレミアム・ディスカウントは、REIT価格が割高なのか、割安なのかを判断する指標のひとつで、NAV(〔Net Asset Value〕)、純資産価値)とREIT価格を比較したものです。
NAVは、REITが保有する不動産の価値を時価評価した値から借り入れなどの負債を差し引いて算出されるため、REITの本来価値を表わす指標として使われています。

  • (出所)日興アセットマネジメント
  • (注)上記グラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や各ファンドの運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。

モーニングスター・レーティング:★★(2014年9月基準)

2014年9月末の当ファンドの純資産額は1兆3,661億円と国内公募投信として最大級の規模を誇るファンドです。
主要投資対象は、米国の証券取引所に上場されている米国リ−ト(不動産投資信託)。銘柄の選定に当たっては、業績動向と企業内容、ならびに保有する不動産の価値等についてバランスよく調査し、長期的な成長性または内在する価値からの割安度を重視。
なお、当ファンドは2012年8月から27ヶ月連続で毎月75円(課税前)の分配金を継続しています。

  • ※運用状況によっては分配金額が変わる場合、又は分配金が支払われない場合がありますのでご留意ください。
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1

  実物資産である不動産を裏付けとした安定感

リートの主な収益源は投資先不動産から得られる賃料収入となっており、安定的な収益が期待されます。

リートと同様に証券取引所に上場する株式は、事業から得られるキャッシュフローを収益源としており、急激な景気悪化で企業の売上が半減してしまうということがあるかもしれません。一方、不動産も景気の影響を受けて空室率が上昇することはあっても、1年で家賃が半額になる程の変動は想定しがたいですよね。

実際にリートの過去の値動きを見てみると単年の値動きとしては景気や投資家のリスク許容度の変化の影響を受けて実際の不動産価格以上に大きく変動している年もあります。しかし、図3-1に示したように10年という長期で保有した時には2000年以降どの期間をとっても収益がマイナスになっていないのもリートの特徴です。これは、リートの場合、価格の下落局面で高い配当利回りや不動産価格との乖離に着目した買いが入るため株式などと比較して価格が安定しているものと考えられます。

図3-1 先進国リートと株式の10年リターンの推移(米ドルベース)(2014年9月末時点)

株式はリーマンショック後の2008年11月から2010年9月にかけて過去10年間保有した時のリターンがマイナスになる時期がありましたが、リートは一度もマイナスになっていません。リーマンショック直後の最悪期(2009年2月)でも約43%(年率平均約4%)のリターンを確保しています。

  • (注)先進国リートはS&P 先進国 REIT指数(配当込)、先進国株式はMSCIワールド(配当込)を使用。
    2000年1月から2014年9月までの各指数の各月末時点における過去10年間のリターンを算出しグラフ化したもの。
  • (注)上記グラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や各ファンドの運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。
図3-2 先進国リートの暦年リターン(米ドルベ−ス)(2014年9月末時点)
  • (出所)三井住友トラスト・アセットマネジメント
  • (注)先進国リートはS&P 先進国 REIT指数(配当込)を使用。2014年は1月から9月末まで。
  • (注)上記グラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や各ファンドの運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。

モーニングスター・レーティング:★★★(2014年9月基準)

これ1本で先進国を中心とした世界のリートに投資可能なファンドです。小口の資金で世界中に分散投資できるのは投資信託ならではのメリットと言えます。2014年9月末時点の地域別投資比率を見ると米国が58.0%と最も高く、次いでオーストラリア、イギリスとなっています。日本のJリートも5.9%組み入れられています。
当ファンドは今年で運用開始から10周年を迎えた長期の運用実績があるファンドであり、2014年9月末の当ファンドの純資産額は1兆549億円と国内公募投信として超大型ファンドです。
なお、当ファンドは2011年10月から3年超に亘って毎月60円(課税前)の分配金を継続しています。

  • ※運用状況によっては分配金額が変わる場合、又は分配金が支払われない場合がありますのでご留意ください。

当社取扱い主要リートファンド

SBI証券ではお客様の様々なニーズにお応えできるように多種多様な商品を取り揃えています。
人気のリートファンドも、もちろん地域ごとに豊富なラインナップをご用意しています。
投信を購入する際に分配金に着目するお客様も多いかと思います。そのため当社取扱の主要リートファンドの基準価額、分配金、純資産を一覧にしました。銘柄選択のご参考にしてください。

 

ファンド名

基準価額
(円)

直近
分配金

純資産
(百万円)

モーニングスターレーティング

先進国
全体

3,941

60 円
(毎月)

1,104,264

★★★

4,629

70円
(毎月)

111,629

★★★★

6,316

200円
(毎月)

251,684

-

7,151

210円
(毎月)

11,730

-

4,518

65円
(毎月)

545,375

★★★

米国

4,540

75円
(毎月)

1,366,109

★★

6,005

170円
(毎月)

132,031

★★★

欧州

10,000

・・・円
(毎月)

13

-

アジア

11,578

200円
(毎月)

88,937

-

10,903

65円
(毎月)

8,580

-

日本

8,619

65円
(毎月)

334,094

★★★★

10,755

0円
(年2回)

4,921

-

  • 2014年10月24日基準。モーニングスターレーティングは2014年9月末。
  • 運用状況によっては分配金額が変わる場合、又は分配金が支払われない場合がありますのでご留意ください。

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  • 投資信託は、個別の投資信託毎にご負担いただく手数料等の費用やリスクの内容や性質が異なります。ファンド・オブ・ファンズの場合は、他のファンドを投資対象としており、投資対象ファンドにおける所定の信託報酬を含めてお客様が実質的に負担する信託報酬を算出しております(投資対象ファンドの変更等により、変動することがあります)。
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