2014/11/5

REIT（リート）とは、「Real Estate Investment Trust」の略称で、不動産投資信託を意味します。投資家から集めたお金をもとに、オフィスビル、住宅、商業施設、物流施設、ホテル等の不動産を購入し、賃貸収益や売却益などを投資家に分配する投資商品です。つまり、リートを通じて誰でも不動産オーナーになれるわけです。

当社の販売額ランキング（10/17〜10/23）を見ても上位2ファンドはリートに投資するファンドとなり、好配当、好利回りという点で人気を集めています。相対的に高い配当利回りに加え、実物資産である不動産を裏付けとしているところも株式と比較して日本の投資家が親近感を持ちやすい理由の一つとなっていると考えられます。

SBI証券ではもちろんリートファンドも豊富なラインナップを取り揃えています。米国をはじめ欧州、アジアや日本のリートに投資をするものもあります。世界の不動産オーナーになった感覚でリートファンドを選んでみてはどうでしょうか？毎月分配型ファンドであれば家賃収入を得ているような感覚で分配金を受け取れるかもしれません。

• ※運用状況によっては分配金額が変わる場合、又は分配金が支払われない場合がありますのでご留意ください。

世界的に低金利が続く中、配当利回りの高さはリートに投資をする魅力の一つとなっています。

図1を見ると国債の利回りと比較してリートの配当利回りが高くなっているのが分かると思います。リートは収益の大半を配当として支払うなど、一定の要件を満たすことで事実上法人税が免除されることも、他の資産と比べて利回りが高くなる要因の一つとなっています。

地域間でリートの利回りを比較するとシンガポールやオーストラリアといったアジア・オセアニア地域のリートの利回りが高くなっています。また、国債との利回り差（リスクプレミアム）という観点では、シンガポールに次いで日本の利回り差が大きくなっており価格上昇に期待が持てそうです。

• （出所）三井住友トラスト・アセットマネジメント
• （注）上記グラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や各ファンドの運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。

リートは、景気の上昇局面で保有する不動産の賃金や空室率の改善による収益の改善と価格の上昇が期待できそうです。

2013年5月にバーナンキFRB議長（当時）が量的緩和策第3弾（QE3）の縮小を示唆して以降、米国の金利が上昇し、米国リート価格が下落したため、リートは金利の上昇に弱いという印象を持っている投資家が多いかもしれません。確かに、金利の上昇はリートの借入コストの上昇につながるためリートの収益にとってマイナスの効果を及ぼします。しかし、図2-1を見ると必ずしも金利の上昇局面でリートの価格が下落しておらず、むしろ2008年から2009年初頭の景気後退局面でリートは大きく調整しているのが分かると思います。これは、金利上昇により借入コストが上昇したとしても、それ以上に賃金の上昇や空室率の低下により収益が向上すればリート全体の収益は改善するためです。

そのため、リートに投資をする時に注視するべきことは金利上昇よりも景気の方向感であり、今後、景気回復や不動産価格の上昇基調が強まるにつれ、リートの注目度はさらに高まると考えられます。

• （注）米国リートはFTSE NAREIT Equity REITs インデックス（配当込）を使用。
  グレーの網掛けは景気後退期。
• （注）上記グラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や各ファンドの運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。

また、現在の各国リート（日本を除く）価格は総じてNAV（純資産価値※）に対してディスカウントされた状態にあり、割安な水準にあります。保有不動産の価値の上昇によってリートに割安感が出てきていることは注目できます。

NAVプレミアム・ディスカウントは、REIT価格が割高なのか、割安なのかを判断する指標のひとつで、NAV（〔Net Asset Value〕）、純資産価値）とREIT価格を比較したものです。
NAVは、REITが保有する不動産の価値を時価評価した値から借り入れなどの負債を差し引いて算出されるため、REITの本来価値を表わす指標として使われています。

• （出所）日興アセットマネジメント
• （注）上記グラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や各ファンドの運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。

リートの主な収益源は投資先不動産から得られる賃料収入となっており、安定的な収益が期待されます。

リートと同様に証券取引所に上場する株式は、事業から得られるキャッシュフローを収益源としており、急激な景気悪化で企業の売上が半減してしまうということがあるかもしれません。一方、不動産も景気の影響を受けて空室率が上昇することはあっても、1年で家賃が半額になる程の変動は想定しがたいですよね。

実際にリートの過去の値動きを見てみると単年の値動きとしては景気や投資家のリスク許容度の変化の影響を受けて実際の不動産価格以上に大きく変動している年もあります。しかし、図3-1に示したように10年という長期で保有した時には2000年以降どの期間をとっても収益がマイナスになっていないのもリートの特徴です。これは、リートの場合、価格の下落局面で高い配当利回りや不動産価格との乖離に着目した買いが入るため株式などと比較して価格が安定しているものと考えられます。

• （注）先進国リートはS&P 先進国 REIT指数（配当込）、先進国株式はMSCIワールド（配当込）を使用。
  2000年1月から2014年9月までの各指数の各月末時点における過去10年間のリターンを算出しグラフ化したもの。
• （注）上記グラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や各ファンドの運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。

• （出所）三井住友トラスト・アセットマネジメント
• （注）先進国リートはS&P 先進国 REIT指数（配当込）を使用。2014年は1月から9月末まで。
• （注）上記グラフは過去の実績を示したものであり、将来の動向や各ファンドの運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。

SBI証券ではお客様の様々なニーズにお応えできるように多種多様な商品を取り揃えています。
人気のリートファンドも、もちろん地域ごとに豊富なラインナップをご用意しています。
投信を購入する際に分配金に着目するお客様も多いかと思います。そのため当社取扱の主要リートファンドの基準価額、分配金、純資産を一覧にしました。銘柄選択のご参考にしてください。