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2022-05-26 08:45:17

不動産のデジタル証券〜ALTERNA 都内プライムレジバルク(譲渡制限付)
【総額100万円】不動産STO購入で現金プレゼントキャンペーン

お知らせ

  • 需要調査期間内のお申し込みは、本申し込みではありませんのでご注意ください。
  • 発行条件決定日に、需要調査期間内に需要申告いただき、必要な買付余力が確認できた方を対象に抽選を行います。なお抽選は、需要申告のお申し込み順に当選者を決定し、販売数量を超えると補欠当選者とする方式で行います。
  • お申し込み方法について詳しくはこちらのページをご確認ください。
  • 需要調査期間内であっても需要申告の申込状況によっては、事前に告知したうえで需要申告の受付を早期終了する場合がございます。

スキームの概要

スキームの概要
  • ※「Progmat」:三菱UFJ信託銀行株式会社が開発するデジタル証券の発行および管理プラットフォーム。

期間延長について

2022年5月12日現在、アセット・マネージャーは、原則として、信託計算期間である2029年7月期に本件不動産受益権の全部の売却を行う方針です。
ただし本件不動産受益権の売却価格が帳簿価額を相当程度下回るとアセット・マネージャーが判断する場合、約2年間(2031年7月31日まで)を限度として運用期間の延長を決定する場合があります。

運用期間中の換金について

本受益者は2023年1月末日に終了する信託計算期間の終了後に最初に到来する決算発表日の翌営業日以降、当社に対し、投資対象不動産の鑑定評価額に基づくNAV(※)を基準に当社が決定する価格を譲渡価格として、本受益権の譲渡を申し込むことができます。ただし、各計算期日(信託終了日を含みます。)の10営業日前の日(同日を含みます。)から当該計算期日の2営業日前の日(同日を含みます。)までの期間は、本受益権の譲渡に係る約定をすることはできず、各計算期日(信託終了日を含みます。)の8営業日前の日(同日を含みます。)から当該計算期日(同日を含みます。)までの期間は、受益権原簿の名義書換請求(本受益権の譲渡及び相続による承継に基づくものを含みますがこれらに限られません。)を行うことはできません。
なお、アセット・マネージャーにおける開示及び通知に基づき当社が本信託に関する重要な後発事象の発生を認識し、当該事象が本信託に重大な影響を及ぼしうると判断した場合及び本件不動産受益権の売却が決定された場合等一定の場合並びに当社が譲渡価格を算出する期間中は、当社の判断により新規の売買を停止する場合があります。詳しくは当社にお尋ねください。

  • ※「NAV」とは、投資対象不動産の期末鑑定評価額に基づき算出された含み損益を加味して算出された純資産額をいいます。

ご注意事項

  • お申し込みにあたっては、必ず予め目論見書等 PDFです。新しいウィンドウで開きます。をよくお読みください。
  • ST口座開設方法はこちらを、お取引の流れはこちらをご確認ください。

買付のお申し込みについて

  • 個人、法人を問わずお申し込みいただけます。
  • 購入意思表示期間終了までは、取引>銘柄一覧ページの「訂正」「取消」ボタンからお申し込み内容の訂正・取消ができます。
  • 特定口座およびNISA口座の対象外であり、一般口座でのお預かりとなります。
  • カスタマーサービスセンターでのご注文は受け付けておりません。

購入意思表示について

  • 当選された方は、購入意思表示期間内に購入手続きを行ってください。期限内に手続きが完了していない場合は、辞退とみなします。
  • 購入意思表示後の購入口数の訂正は行えません。
  • 購入を希望されない場合は辞退の手続きを行ってください。なお、辞退の取消は承ることができません。

申込手数料等について

本受益権を募集・売出し等により、または当社との相対取引により購入する場合は、購入対価のみお支払いいただきます。

なお、発行価格と発行価額(引受価額)とは異なります。発行価格と発行価額との差額は、当社の手取金(1口当たり15,000円)となります。

買付余力の拘束・解放について

買付余力の拘束・解放については、こちら新しいウィンドウで開きます。をご確認ください。

配当金・償還金について

本受益権の配当金・償還金は、原則として、配当金支払日・償還日の翌日に買付余力に反映し、翌々営業日にお客さまの円建のお取引口座に入金いたします。

本受益権への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、本受益権への投資に関するすべてのリスク要因を網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。これらのリスクが顕在化した場合、本受益権の価値の下落、本受益権より得られる収益の低下等の損失を被る可能性があります。詳細は目論見書をご確認ください。

1. 投資対象不動産に関するリスク

本信託は、経済的には、投資対象である少数の不動産を直接所有している場合とほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、本信託の受益権である本受益権に対する投資に関しては、以下の投資対象不動産に関する主なリスクが存在します。

① 投資対象不動産の価格変動リスクおよび鑑定評価額との価格乖離リスク

  • 本信託は投資対象不動産の価格変動の影響を受けます。
  • 本信託においては、信託期間が固定期間とされており、原則として、信託期間の終了時には本受益権を償還することとなるため、投資対象不動産または本件不動産受益権を処分すべき時期が事実上信託期間の終了前の一定の期間に限定されます(一定の場合、運用期間の延長ができるものとされていますが、延長期間には制限があるため、投資対象不動産または本件不動産受益権を処分すべき時期が限定されることは避けられません。)。そのため、投資対象不動産の価格変動の影響を回避することが困難です。
  • 投資対象不動産の鑑定評価額は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時点における評価に関する意見であり、実際の市場において成立しうる不動産価格と一致するとは限らず、乖離する可能性があります。また、当該鑑定評価額による売買の可能性を保証または約束するものではありません。

② 投資対象不動産の収益および費用変動リスク

  • 本信託の収益は、投資対象不動産の収入に依存しており、投資対象不動産の稼働率、賃料水準、賃料等の支払状況その他の運営実績、投資対象不動産の運営者の運営能力、景気動向等様々な理由により変動し、収益の保証はありません。
  • 本信託の費用は、投資対象不動産の費用に依存していますが、受託者やその業務委託先に対する報酬等の投資対象不動産以外の費用もあります。これらの費用は、投資対象不動産の劣化状況、災害等による被災、資本的支出の計画、投資対象不動産における事故等、受託者やその業務委託先の報酬水準の変更、法令の制定または改廃等様々な理由により変動し、増大する可能性があります。

③ 投資対象不動産の流動性・譲渡制限等に関するリスク

  • 不動産は、一般的にそれぞれの物件の個別性が強いために代替性がなく流動性が低いため、投資対象不動産についても流動性が低く、適切な時期および価格その他の条件で譲渡することが困難となる場合があります。とりわけ、本借入れに関しては、投資対象不動産に担保権が設定される場合があり、かかる担保権が設定された場合には、受託者は、その資産を担保の解除手続等を経ることなく譲渡できないことから、投資対象不動産については、かかる流動性のリスクは、特に高くなるといえます。
  • 不動産によっては、法令や行政機関との合意等によりその譲渡が制限されたり、買戻権が設定される場合があり、そのような制限が存在するときは、売却により多くの時間や費用を要したり、価格の減価要因となる可能性があります。また、買戻権が行使された場合には、不動産の権利を喪失するとともに、原状回復義務等の負担が生じることで、多額の損害を被る可能性があります。

④ 投資対象不動産の利用状況および賃貸借に関するリスク

  • 投資対象不動産の収入および費用並びにその価値は、利用状況、テナントの資力、入居または退去の状況等により大きく影響を受けるおそれがあります。
  • 投資対象不動産について締結される賃貸借契約は契約期間中であっても終了することがあり、また、賃貸借契約で定める賃料収入が常に得られる保証はありません。締結された賃貸借契約の内容が当事者間の合意や法律の規定等に従い後日変更されることもあります。

⑤ 投資対象不動産の処分に関するリスク

  • 投資対象不動産を処分する場合には、売却した当該投資対象不動産に関する責任として、修補費用等の費用や損害賠償責任等の責任を負担することがあります。
  • 投資対象不動産を処分する場合には、処分価格の保証はなく、信託設定日時点の評価額より相当に廉価で処分する場合があります。
  • 投資対象不動産は複数の不動産です。アセット・マネージャーは、本書の日付現在、配当効率等を考慮の上、投資対象不動産または本件不動産受益権の全てを一括で、または同一の信託計算期間内に処分する方針ですが、アセット・マネージャーのかかる方針どおりの処分ができる保証はなく、買主の債務不履行その他の理由によりかかる方針どおりに同一の信託計算期間内に処分できない場合、配当効率等が悪化し、本受益者に関する課税上の取扱いに悪影響を生じ、または本信託契約等その他の関連契約に抵触する等の影響が生じることにより、本受益権の収益や配当等に悪影響が生じるおそれがあります。また、当該売却方針に従い、投資対象不動産または本件不動産受益権の処分を一括で、または同一の信託計算期間内に行う場合、全ての投資対象不動産または本件不動産受益権の買主や売却時期が、特定の相手先、信託計算期間に限定されることとなるため、個別の投資対象不動産または本件不動産受益権毎に最適な売却時期、売却条件等を決定できるとは限らず、売却価格に悪影響が生じる可能性があります。
  • 強制売却事由が生じた場合には、レンダーは、本借入関連契約の定めに従い、本件不動産受益権または投資対象不動産を売却する権限を取得する旨が合意される予定です。そのため、強制売却事由が生じた場合には、本件不動産受益権または投資対象不動産が売却される場合があります。

⑥ マスターリースに関するリスク

  • 投資対象不動産のマスターリース会社の資力が悪化する等により賃料の支払が滞る場合があります。
  • マスターリース会社との間でパス・スルー型マスターリース契約が締結される場合、投資対象不動産の収入および費用並びにその価値は、エンドテナントの利用状況、資力、入居または退去の状況等に大きく影響を受けることになりますが、マスターリース会社の利用状況または資力等の影響を受ける可能性もあります。
  • マスターリース会社との間で賃料固定型マスターリース契約が締結される場合、投資対象不動産の収入および費用並びにその価値は、マスターリース会社の利用状況、資力等により大きく影響を受けることになります。また、マスターリース会社との契約が期間満了その他の事由により終了し、その後に同等の契約が締結できない場合または後継のテナントが見つからない場合、マスターリース会社との契約終了後の賃料水準が低下する場合があります。

⑦ 住居への投資に関するリスク

  • 投資対象不動産は住居ですが、住居は、周辺環境、人口・世帯数動向、交通機関との接続状況、景気動向、不動産の経年劣化の状況等により入居者となるテナントの需要が変動します。テナント需要が低下した場合、テナントの退去が生じ、またはテナントの維持若しくは新規テナントの確保のため賃料水準を引き下げることが必要となる可能性があります。

2.本受益権に関する主なリスク

① 本受益権の流動性・譲渡制限に関するリスク

  • 本受益権は、金融商品取引所等に上場されておらず、その予定もありません。当社が本信託に関する重要な後発事象(火災、地震、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱若しくはテロ等による投資対象不動産の滅失、劣化若しくは毀損、不動産市況の急変またはテナント退去による稼働率の大幅な低下等、投資対象不動産の価値、収益および費用に重要な影響を及ぼす事象をいいます。以下同じです。)の発生を認識し、当該事象が本信託に重大な影響を及ぼしうると判断した場合および本件不動産受益権の売却が決定された場合等の一定の場合並びに当社が譲渡価格を算出する期間中は、取引が実施されない可能性があることから、本受益権の流動性は何ら保証されるものではありません。また、本受益権の譲渡の機会は、2023年7月末日に終了する信託計算期間の終了後に最初に到来する決算発表日の翌営業日以降になります。したがって、本受益権を売却(または購入)しようとする際に、希望する時期に希望する価格で売却(または購入)することができない可能性があります。
  • 本受益権は、受託者の事前の承諾なくして譲渡することができません。受託者の事前承諾を得るためには、当社に対する申請を通じ、「Progmat」において、受託者に対する本受益権の譲渡承諾依頼および受益権原簿の名義書換請求を行う必要があります。これらの手続に沿った請求が行われない場合には、受託者による本受益権の譲渡の承諾は行われず、本受益権の譲渡は成立しません。また、各計算期日(信託終了日を含みます。)の10営業日前の日(同日を含みます。)から当該計算期日の2営業日前の日(同日を含みます。)までの期間は、本受益権の譲渡に係る約定をすることはできず、各計算期日(信託終了日を含みます。)の8営業日前の日(同日を含みます。)から当該計算期日(同日を含みます。)までの期間は、受益権原簿の名義書換請求(本受益権の譲渡および相続による承継に基づくものを含みますがこれらに限られません。)を行うことはできません。したがって、本受益者は、本受益権を希望する時期に希望する方法で売却(または購入)できない可能性があります。

② 本受益権の価格に関するリスク

  • 本受益権の譲渡価格は、投資対象不動産の鑑定評価額に基づくNAVを基準に当社が決定することが予定されていますが、投資対象不動産の期末鑑定評価額は下落する可能性があることから、本受益権の譲渡価格も下落する可能性があります。

③ 本受益権の信託配当および元本償還に関するリスク

  • 本受益権について、信託配当および元本償還の有無、金額およびその支払いは保証されません。信託配当は、本信託の利益の金額が減少した場合には減少するほか、配当停止事由が生じた場合には、原則として信託配当は行われません。
  • 本受益権の元本償還は、最終信託配当支払日に行われますが、その資金は、原則として、本件不動産受益権の売却代金が原資となるため、本件不動産受益権の売却機会および売却価格による影響を受けます。本件不動産受益権の売却機会および売却価格は保証されないため、本件不動産受益権の全部若しくは一部の売却ができない場合または売却価格が低下した場合には、元本償還の額が減少し、または全く行われない場合があります。本受益権の元本償還の時期については最長約2年間の期間延長が可能とされていますが、かかる期間延長を行った場合であっても、本件不動産受益権の売却機会やより高値での売却が保証されるわけではなく、本件不動産受益権の売却ができない可能性や、元本償還を実施するため、廉価での売却が行われる可能性があります。また、強制売却事由が生じた場合には、レンダーは、本借入関連契約の定めに従い、本件不動産受益権または投資対象不動産を売却する権限を取得する旨が合意される予定です。

3.仕組みに関する主なリスク

① 受益証券発行信託および不動産管理処分信託のスキーム関係者への依存リスク

  • 本受益権は、受益証券発行信託および不動産管理処分信託の仕組み(スキーム)を用いて不動産に実質的に投資することを意図した金融商品であり、受益証券発行信託の委託者、受託者、精算受益者および同受託者からの業務委託先(アセット・マネージャーを含みます。)、不動産管理処分信託の委託者、受託者(不動産信託受託者)、同受託者からの業務委託先(マスターリース会社を含みます。)、並びに本受益権の買取引受および本受益権の募集事務を行う引受人等多数のスキームの関係者(以下「スキーム関係者」といいます。)が様々な役割で複雑に関与し、本受益権の収益および価値並びに受益証券発行信託および不動産管理処分信託の仕組みの存続は、これらのスキーム関係者に依存しています。そのため、本受益権の収益および価値は、スキーム関係者の信用状況や業務提供状況、スキーム関係者との関係性等スキーム関係者に起因する事由による影響を受け、下落する可能性があり、また、スキーム関係者の状況によっては、受益証券発行信託および不動産管理処分信託の仕組みを維持できない可能性もあります。
  • 受託者のスキーム関係者に対する権利は、スキーム関係者の信用状況による影響を受けるため、本受益権に投資をする場合、間接的にスキーム関係者の信用リスクを負担することになります。

② 借入れに関するリスク

  • 受託者は、貸付人である株式会社三菱UFJ銀行(本ご注意事項において「レンダー」といいます。)との間で、本信託契約締結日付で金銭消費貸借契約を締結し、また、信託設定日である2022年6月9日付で金銭消費貸借契約に関連する担保権の設定契約等の関連契約(金銭消費貸借契約と併せて以下「本借入関連契約」と総称します。)を締結し、ローン受益権の償還等のための資金の借入れ(以下「本借入れ」といいます。)を行う予定です。
  • 本借入れのような一定の資産を責任財産とする責任財産限定特約付きの借入れにおいては、一般に、資産・負債等に基づく一定の財務指標上の数値を維持することを内容とする財務制限条項や禁止行為、配当停止事由、強制売却事由等が設けられます。したがって、本借入れにおいても、これらの条項が設けられ、受託者はこれらの条項による制約を受けることが見込まれており、当該制約を遵守することを強いられる結果、かかる財務制限条項や禁止行為、配当停止事由等により、当該借入れ時点の鑑定評価額が一定程度以上減少した状態が一定の期間継続した場合や、投資対象不動産の収益が一定程度以上低下した状態が一定の期間継続した場合等の一定の場合には、本受益者に対する配当が制限され、または停止される可能性があるほか、本信託の変更その他の事項が制限される可能性があります。
  • 本借入れに伴い、本信託財産である本件不動産受益権等に担保権を設定することが予定されています。本借入れについて期限の利益を喪失した場合等で当該担保権が実行された場合、担保権が設定された資産に関する権利を廉価で喪失する可能性があります。
  • 本借入れを行うことによりレバレッジ効果が生じるため、本件不動産受益権または投資対象不動産の収益・資産価値変動が、本受益権の収益・価格変動により相対的に大きく反映される可能性があります。

③ セキュリティ・トークンおよびそのプラットフォームに関するリスク

  • 本受益権は、受益証券が発行されず、また、社債、株式等の振替に関する法律に定める振 替機関において取り扱われません。加えて、本受益権は、三菱UFJ信託銀行株式会社 が開発するDLTを用いたコンピュータシステムである「Progmat」にてそ の財産的価値の記録および移転が行われます。「Progmat」を構成するノード上で、本受 益権の移転に必要な秘密鍵による署名がなされたトランザクションが実行された場合、当該価値データを移転する他のトランザクションが存在しなければ当該トランザク ションは正常取引として処理されます。したがって、サイバー攻撃による「Progmat」上のノードへの不正アクセス等により、本受益権の移転に必要な秘密鍵を不正に利用されることにより、不正なトランザクションが行われ受益権原簿に誤った記録がなされた場合またはその記録が改ざん若しくは消去された場合や、「Progmat」のコンピュータシステムの想定外の作動により受益権原簿の記録が変更または消去された場合には、意図しない財産的価値の移転が生じ、実体法上 の権利関係と受益権原簿の記録に乖離が生じる可能性があり、また、これを適時に訂正または修正できないことにより、不正アクセス者による譲渡若しくは換金を防ぐことができない可能性、本受益者が本受益権の配当を受けられない可能性および希望する時期に本受益権を売却できない可能性等があります。
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