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“米住宅建設は本格回復へ、住宅建設株の投資チャンス到来!?”

2015/5/27

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  年明けの住宅指標はまちまちでしたが・・・

悪天候の影響もあって、年明け以降の住宅関連指標はまちまちでした。図表1は主要指標の最近のデータで、不振の月を塗りつぶしていますが、1月〜3月に数字が悪化した指標が多かったのです。

図表2にグラフ化した新築住宅販売件数も、14年後半から増勢が強まっていますが3月の数字は落ち込みました。住宅指標以外でも小売売上高が4月まで3ヵ月連続で弱く、消費者信頼感指数も低下基調となっていることから、住宅販売の先行きにも慎重な見方も出てきています。

しかし、次にあげる住宅需要の背景を考慮すると、住宅建設の回復は継続すると考えられます。ですから、足もとの数字悪化で市場が怯んでいる今は、住宅建設株への投資のチャンスだと考えることができます。

米国の住宅建設大手には、DR ホートン(DHI)トール ブラザーズ(TOL)レナー A(LEN)パルト グループ(PHM) KB ホーム(KBH) などありますが、好調な西海岸での売上が高い、トール ブラザーズ(TOL) レナー A(LEN) などに注目が集まることが期待されます。

図表1: 主要住宅関連指標の推移

 

14年
12月

15年
1月

2月

3月

4月

5月

中古住宅販売件数(万戸、年率)

507

482

489

521

504

-

新築住宅着工件数(万戸、年率)

108.0

108.0

90.0

94.4

113.5

-

新築住宅販売件数(万戸、年率)

49.6

51.4

54.3

48.1

-

-

NAHB住宅市場指数

58

57

55

52

56

54

  • ※ブルームバーグよりSBI証券作成

図表2: 新築住宅販売件数

  • ※ブルームバーグよりSBI証券作成
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  住宅建設市場は本格回復へ

住宅建設市場は、以下のような足もとの景況サイクルより長いサイクルの要因を背景に回復基調が継続すると考えられます。

(1)世帯形成数が急回復

図表3の通り、リーマン・ショック以降低迷が続いていた世帯形成は昨年10月以降増加しています。雇用市場の持続的回復は、同世代の経済的見通しに対する自信を深めると期待され、改善の動きは継続する可能性が高いでしょう。

世帯形成が低迷していた要因は、20歳〜30歳代の親世帯からの独立の遅れとされます。ハーバード大学の調査によると、07年から13年に親と同居する大人の比率が上昇したことで、20歳代で210万人、30歳代で30万人が従来よりも多く親と同居しています。同調査では、これらの人々は30歳代半ばまでに概ね従来通りの同居比率に低下するだろうと分析しています。

これが正しいとすれば、保守的にみても240万人の半分の120万人が新たに住宅を求める計算です。新築住宅販売で、2年分以上のペントアップ需要が溜まっていることになります。

(2)住宅在庫は低水準で供給余地大

住宅の在庫は現在220万戸程度で、歴史的に見ると低水準です。さらに、最近の住宅価格上昇は物件不足を反映したものと見られます。ですから、新築住宅の供給余地が大きいと考えられます。

(3)住宅ローンの融資基準は緩和の方向

図表5にある通り、住宅ローンに対する金融機関の融資態度は、15年の第1四半期から第2四半期にかけて、サブプライム向けを除いて概ね緩和の方向で動きました。

住宅市場が停滞した要因は、銀行の住宅ローンに対する融資規制が強まったことがあると言われています。ドッド・フランク法による「適格住宅ローン」の制度が14年1月から施行されました。無責任な住宅ローンの組成を避けるための制度改正ですが、厳しくし過ぎたとの見方もあるようです。

実際、ドッド・フランク法を一部改正して融資基準を緩和する法案の提出が検討されています。米国経済の成長率が必ずしも満足な水準にない現在、社会全体として、経済波及効果が大きい住宅建設市場の活性化に向け住宅ローンへのアクセスを改善すべきだとの方向に動く可能性も考えられるでしょう。

図表3: 米国の世帯形成数


図表4: 住宅在庫


図表5: 住宅ローンへの融資態度
   (基準を引き締めた融資担当者の比率)

  • 注:「GSE適合」は、政府支援金融企業のファニー・メー、フレディ・マックの融資基準に適合するもの。「ジャンボ」は、GSEの融資限度を超えるローン。「適格」はドッド・フランク法による適格住宅ローン。
  • ※ブルームバーグ、FRB資料よりSBI証券作成
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  住宅建設回復のポテンシャルは?

さて、住宅建設市場の回復が継続するとして、そのマグニチュードはどの程度と期待できるでしょうか?これを考えるために、他の主要経済セクターと比較したのが図表6です。

各指標の05年〜07年までのピーク値と直近の水準を比較しています。ご案内の通り、米国の住宅はバブルが発生して世界的金融危機の発端となった市場です。また住宅は耐久年数が長い分、ストックの調整に最も時間がかかるのは当然です。ですから、数年の内に07年前の水準に戻れるとするのは楽観的過ぎるでしょう。

しかし、米国は人口も増え続けていますので、ストックの調整が済んだ場合には、他のセクターに比べて回復の余地が大きいと考えられるでしょう。

ご参考に、図表7は全米不動産協会が発表している米住宅市場の予想です。新築住宅販売件数は、15年に前年比30%増、16年に同26%増と大幅な回復を見込んでいます。同指標の15年1-3月平均は前年同月比19%増ですので、回復のモメンタムは今後強まると見ているわけです。

図表6: 主要経済セクターの回復度合い
(05〜07年のピーク値に対する直近値の比率)

  • 注:実質GDPは四半期データ、それ以外は月次データ。
    ブルームバーグよりSBI証券作成

図表7: 住宅市場予想(全米不動産協会)

  • 注:15年5月14日時点。
    全米不動産協会HPよりSBI証券作成
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  投資対象としておもしろい米住宅銘柄

次に、住宅建設市場が回復したときに恩恵を受ける米住宅銘柄について、株価の値動きを確認します。図表は米国の米住宅銘柄の株価を2000年初を100として指数化したものです。一見して値動きの激しいことがわかります。また、市場全体の動きと方向性が一致していない局面も散見されます。株価のピークが大きくずれていたり、市場全体が停滞しているときに大きく上昇したりと、個別株の投資先としておもしろい存在と言うことができるでしょう。

ここ数年は、11年末から13年初にかけて上昇後、全体としてはやや停滞気味になっています。この間、S&P500指数は上昇を続けたため、出遅れ感があります。

図表8: 住宅建築大手5社とS&P500指数の動き

  • ※ブルームバーグよりSBI証券作成
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  投資指標と直近四半期決算の動き

年明け以降に住宅関連で弱い指標が出たところで、住宅銘柄に対する市場の見方は一旦怯んだところです。中期的な回復を想定して仕込むには、良いタイミングを迎えていると言えるでしょう。

住宅建設大手5社の直近四半期決算を見ると、新築住宅販売の回復を受けて、売上、受注とも回復しています。一方、粗利率は建設コストや地価上昇などを受けて4社で前年同期比低下しています。しかし、今後増収のモメンタムが強まるとすれば、粗利率がいくらか低下したとしても増益を達成することにさほど困難ではないでしょう。

個別には、市場が好調な西海岸の売上構成比が比較的高く、原油安の影響を受けているテキサスを含む南部の売上構成比が比較的小さいトール ブラザーズ(TOL)レナー A(LEN) などに注目が集まりそうです。

銘柄

株価
(5/22)

予想PER
(倍)

売上高
(前年同期比)

純利益
(前年同期比)

受注高
(前年同期比)

粗利率
カッコ内は
前年同期比較

直近決算期
(発表日)

DRホートン
(DHI)

26.25
ドル

13.6

+38%

+13%

+33%

19.7%
(-2.8%)

15年1-3月
(4月22日)

トール ブラザーズ
(TOL)

37.69
ドル

17.9

+33%

+78%

+24%

23.8%
(+3.7%)

14年11月-15年1月
(2月24日)

レナー
(LEN)

48.53
ドル

15.4

+21%

+47%

+18%

23.1%
(-2.0%)

14年12月-15年2月
(3月19日)

パルト グループ
(PHM)

19.76
ドル

15.4

+1%

-27%

+6%

22.7%
(-1.1%)

15年1-3月
(4月23日)

KBホーム
(KBH)

14.95
ドル

16.6

+29%

-26%

+24%

15.1%
(-2.6%)

14年12月-15年2月
(3月20日)

  • 注:予想PERは、ブルームバーグ集計の今期コンセンサス予想EPS(5月22日時点)による。
    会社資料、ブルームバーグよりSBI証券作成

※本ページでご紹介する個別銘柄及び各情報は、投資の勧誘や個別銘柄の売買を推奨するものではありません。

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