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米住宅市場は活況!株価への影響と今後の見通し

2020/11/27

新型コロナウイルスの感染拡大が続いている米国ではありますが、その中においても新築住宅の販売件数はリーマンショック前の水準に回復するなど、住宅市場は非常に活況です。住宅は価格も高く、購入後にも様々な需要を喚起することから、今後の景気を占う意味でも非常に重要な経財指標のひとつです。

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米住宅市場は活況

現地時間25日に発表された米新築一戸建て住宅販売は、前月比ではマイナスとなったものの、前年同月比+37.6%となる999,000戸と依然高水準を維持しています。図1は直近24カ月の米新築一戸建て住宅販売件数の推移です。新型コロナウイルスの感染拡大とそれに伴うロックダウン(都市封鎖)の影響で3~5月の住宅販売件数は大きく落ち込みましたが、ロックダウンの解除後に大きく増加しています。特に8、9月は2006年11月以来、約14年ぶりに100万戸を上回りました。

ロックダウンが解除されたとはいえ、新型コロナウイルスの感染拡大が続いている中で住宅の販売が増えている理由としては以下のような理由が考えられます。

(1)リモートワークの増加
新型コロナウイルスの感染拡大が続く中、米国の各企業でもリモートワークが広がっています。しかもリモートワークは長期化する可能性もあり、例えばグーグルやフェイスブックは2021年6月まで継続、ツイッターに関しては新型コロナウイルス感染拡大が収まったあとも恒久的にリモートワークを認めるとしています。リモートワークが普及したことで大都市圏のオフィスビルに通勤をする必要がなくなり、通勤圏内のマンションやアパートに暮らしていた層が、郊外の広い戸建てを求めていると考えられます。

(2)超低金利
新型コロナウイルスの感染拡大による株安や失業者の増加を受けて、FRB(米連邦準備制度理事会)は政策金利を引き下げ、FF金利はほぼゼロとなっています。FRBの利下げを受けて、長期ゾーンも含め金利が大きく低下しており、例えば10年債の利回りは(直近やや上昇してきていますが)11月25日時点で0.882%と1%を下回る超低金利環境が続いています。この利下げの影響は住宅ローン市場にも及んでおり、住宅ローンの金利は記録的な低水準に留まっています。住宅購入に伴うコスト低下により、これまで二の足を踏んでいた層にも住宅購入の波が及んできていると考えられます。

住宅販売は景気の先行指標

住宅を作る際には、人手がかかりますし、建設資材なども多数使われます。また、建設が終わった後は、家具や家電などの新規購入や引っ越しなどの配送サービスも増えます。したがって住宅数の増減は景気全体への影響が非常に大きく、景気の先行指標として注目されています。

図2は1995年以降の米新築住宅販売件数とNYダウ平均株価の推移を表したものです。水準は違いますが、新築一戸建て住宅販売件数と株価の動く方向は似ていると言えそうです。とくに2007年には新規一戸建て住宅販売件数がピークアウトした後で株価の下落が生じており、株価の先行指標となっていました。

住宅市況の回復は続くのか

現在、新築住宅販売は急回復していますが、過去の傾向が今回も続くようであれば、住宅販売の上昇が続く限り株高基調は続くと考えられます。では、住宅販売の上昇は続くのでしょうか。以下に住宅市況のポジティブ要因とネガティブ要因と考えられるものを挙げてみました。

ポジティブ要因
・低金利環境の継続
現在、米国の金融政策を担うFRBはゼロ金利政策を少なくとも2023年末までは継続することを明言しています。また、仮に2023年末までに失業率やインフレ率に改善が見られたとしても、早急な利上げは景気を冷やす要因になりかねず、利上げペースは緩やかにならざるを得ないと考えられます。したがって、低金利環境は長期化すると可能性が高く、住宅ローン金利も低位にとどまると考えられます。

・経済の早期回復
新型コロナウイルスで大きなダメージを受けた米国経済ですが、感染者数の増加は続きながらも順調な回復を見せています。例えば、失業率はロックダウン真っただ中の4月に15%近くまで悪化しましたが、その後は急速な改善を見せており、10月には6.9%まで低下しています。また、大統領選挙に勝利したバイデン候補は大型の財政支出を政策として掲げており、実現すれば米国景気にもポジティブな影響を与えそうです。さらに、各国で新型コロナワクチンの開発が進んでおり、早ければ年内に実用化するものも出てきそうです。新型コロナウイルスに打ち勝ち、政策効果も相まって早期に経済回復を遂げることになれば、所得の増加で住宅購入を検討する層が増えるかもしれません。

ネガティブ要因
・在庫不足と資材価格の高騰
相次ぐ住宅の購入で米国では不動産の在庫が減少しつつあります。加えて、住宅用需要の増加や金融緩和の影響で、木材などの建築資材の価格が高騰しています。金利や所得の面で住宅購入の希望が増えたとしても、住宅そのものの価格が上昇することで住宅購入を諦める層が今後増えてくる可能性はありそうです。

・住宅ローン残高の増加
住宅を購入するときに現金一括で購入できる層は米国でも決して多くありません。当然ローンを組んで購入することになるのですが、低金利と住宅需要の増加で住宅ローンの残高はリーマンショック前を上回り、過去最高にまで増加しています。(図3)ローンの支払いをつづけている限りは良いのですが、経済の回復が遅れて支払いが滞る層が増えると、審査が厳しくなったり、ローンの利率が上がったりすることにもつながりかねません。

(念のため付言しますと、上記は筆者の個人的な見解であり、eワラント証券の見解ではありません。)

eワラント証券 多田 幸大

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