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2020-08-04 02:47:10

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【動画配信】アフターコロナのJリート市況とファンドの強み〜「リート王」運用担当者による詳細解説〜

2020/7/15

気になるJリートの見通しとは 明治安田J-REIT戦略ファンド(愛称:リート王)

コロナショック相場の中、Jリート(東証REIT指数)は年初来高値2250.65をつけた2月20日からおよそ1ヵ月後の3月19日には半値に近い水準(1145.53)まで大幅に下落しました。しかし5月後半以降、緊急事態宣言の全面解除に伴う経済活動の再開に対する期待感をはじめ、オフィス需要の変化などを背景に底堅い値動きとなっています。
アフターコロナでの投資先として、引き続き利回り面での魅力も健在であるJリートをご検討されてみてはいかがでしょうか。

東証REIT指数の分配金利回り※と10年国債利回りの推移

期間:2003年3月末〜2020年5月末

東証REIT指数のパフォーマンス要因

期間:2003年3月末〜2020年5月末

  • ※分配金利回りは、分配金を年換算して投資口価格で割った利回りのことで、株式の配当利回りに相当します。
  • ※配当要因は、配当込指数と配当なし指数の差をもとに算出しています。
  • ※上記指数はいずれも、当ファンドのベンチマークではありません。
  • ※上記はあくまでも過去の実績であり、将来の動向や運用成果等を示唆・保証するものではありません。また、上記の見解や見通し等は資料作成時点のものであり、将来予告なく変更されることがあります。
  • ※出所:FactSet、ARES(不動産証券化協会)のデータを基に明治安田アセットマネジメント作成。
  • ※明治安田アセットマネジメント作成資料より抜粋。

運用担当者 伊藤氏による≪リート王≫今後の見通し

そんなJリートを投資対象とする中でも、安定した支持を集めているのが明治安田J-REIT戦略ファンド(愛称:リート王)です。
“リート王”は市場動向により、Jリートの組入比率を調整し、日本国債にも投資をするという機動的な運用を行います。
また、リートの個別銘柄選択では、3つのこだわりポイント「トップマネジメントのクオリティ評価」・「現地での情報収集」・「25銘柄程度に絞った集中投資」で、他のリートファンドと差別化をはかる点も特徴です。

明治安田−明治安田J−REIT戦略ファンド(毎月分配型) (愛称:リート王)

明治安田−明治安田J−REIT戦略ファンド(毎月分配型) (愛称:リート王)

カテゴリ:国内REIT ノーロードINT レーティング:

トータルリターン:6ヵ月  -19.06%、1年  -8.71%、3年(年率)  +4.39%

金額買付 口数買付 ポートフォリオへ追加 投信アラートメール設定

リート市場やJリートの各セクターに対する見通しについて、設定以来運用を担当されているファンドマネージャーの伊藤氏にお話をいただきました。
今後のコロナウイルスの収束状況や各国政府の対応など、引き続き注視すべき必要はあるものの、中長期的に割安感があると考えられているようです。
また、右記の動画以外にも当ページ「組入資産の状況」では、リート王の組入銘柄について、銘柄解説や評価ポイントのコメントもいただいておりますのぜひ投資の検討にお役立てください。

  • ※動画ページに遷移します。
  • ※当動画は個別銘柄に言及していますが、当ファンドにおいて継続的に当該銘柄に投資するとは限りません。また、当該銘柄を推奨するものではありません。

「リート王」運用の秘訣 ポイント3点

1リートマネジメントのクオリティ評価

リートのトップマネジメントを積極的に取材することで、取材対象のリートが安定的に成長できるか判断します。「事業環境の変化に対して、機動的に対応できているか」、「将来を見据えた事業計画が出来ているか」といった点に注目しています。

2現地調査も踏まえた情報収集

事前にリートが保有するデータ分析を行った上、現地調査では周辺物件に対する競争力やテナントの入居状況などの確認を丹念に行っています。

3魅力的と判断した銘柄への集中投資

一般的にJリート銘柄の組入数は40〜60程度ありますが、「リート王」は25銘柄程度に絞り込むことにより、厳選したポートフォリオを構築しています。

組入資産の状況(基準日:2020年5月29日現在)

Jリート組入上位10銘柄(組入銘柄数:26)

銘柄名

種類・用途

組入比率

1

日本プロロジスリート投資法人

商業・物流等

7.8%

2

ジャパンリアルエステイト投資法人

オフィス

6.8%

3

日本ビルファンド投資法人

オフィス

5.9%

4

野村不動産マスターファンド投資法人

オフィス

5.8%

5

森ヒルズリート投資法人

オフィス

5.1%

6

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人

商業・物流等

5.1%

7

ラサールロジポート投資法人

商業・物流等

5.1%

8

大和証券リビング投資法人

住宅

4.3%

9

日本リテールファンド投資法人

商業・物流等

4.2%

10

イオンリート投資法人

商業・物流等

4.2%

Jリート用途別組入比率

種類・用途

組入比率

1

オフィス

46.9%

2

商業・物流等

38.3%

3

住宅

14.8%

国内債券組入銘柄(組入銘柄数:0)

銘柄名

組入比率

1

-

-

  • ※組入上位10銘柄の比率は、マザーファンドへの投資を通じた対純資産総額比です。
  • ※用途別組入比率は、マザーファンドにおける組入Jリートの評価金額合計に対する割合です。
  • ※東証REIT用途別指数の用途区分により分類。東証REITオフィス指数、東証REIT住宅指数および東証REIT商業・物流指数は、株式会社東京証券取引所((株)東京証券取引所)の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など同指数に関するすべての権利は、(株)東京証券取引所が有しています。
  • ※上記はあくまでも過去の実績であり、将来の動向や運用成果等を示唆・保証するものではありません。
  • ※明治安田アセットマネジメント作成資料より抜粋。

組入銘柄のご紹介(2020年5月末時点)

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人(3471) 組入比率 5.1%

スポンサーの三井不動産が開発する物流施設に投資しています。
評価ポイントは、「スポンサーサポート」と「高い成長性」です。
スポンサーが、オフィスビルやららぽーと等の商業施設事業において培ってきた幅広い顧客ネットワークや用地取得ノウハウを活用した、物件のクオリティとリーシング力を評価しています。MFLP堺は、阪神高速湾岸線「三宝IC」至近に立地し、西日本へのアクセスが良好で、ダブルランプウェイ(傾斜路)により配送効率が高いです。売店やカフェテリア、屋上には太陽光パネルもあり、従業員や環境に配慮した施設です。
豊富なスポンサーパイプラインとレバレッジの活用により、高い成長性が期待されます。

保有物件例(MFLP堺)

  • ※写真提供:三井不動産ロジスティクスパーク投資法人

投資口価額の推移

  • ※期間:2018年5月末〜2020年5月末、日次
  • ※出所:FactSetのデータを基に明治安田アセットマネジメント作成
  • ※上記は個別銘柄の推奨または投資勧誘を目的としたものではなく、今後当ファンドが当該銘柄に投資することを保証するものではありません。
  • ※上記は過去の実績を示したものであり、将来の運用成果等を示唆あるいは保証するものではありません。
  • ※明治安田アセットマネジメント作成資料より抜粋。

イオンリート投資法人(3292) 組入比率 4.2%

スポンサーであるイオングループが運営する大規模商業施設を中心に投資しています。
評価ポイントは、「収益の安定性」と「マネジメントのクオリティ」です。
イオングループとの長期固定賃料によるマスターリース契約により、安定した収益が期待され、コロナ環境下でも、商業リートの中では、同リートの投資口価額は底堅く推移しています。また、リニューアル等による賃料増額やイオングループの豊富な物件を取得することによる分配金の成長も期待されます。
イオングループの豊富なマネジメント経験により、地域社会に支持され続ける「生活インフラ資産」への目利き力やESGの取り組みを高く評価しています。

保有物件例(イオンモール多摩平の森)

  • ※写真提供:イオンリート投資法人

投資口価額の推移

  • ※期間:2018年5月末〜2020年5月末、日次
  • ※出所:FactSetのデータを基に明治安田アセットマネジメント作成
  • ※上記は個別銘柄の推奨または投資勧誘を目的としたものではなく、今後当ファンドが当該銘柄に投資することを保証するものではありません。
  • ※上記は過去の実績を示したものであり、将来の運用成果等を示唆あるいは保証するものではありません。
  • ※明治安田アセットマネジメント作成資料より抜粋。

コンフォリア・レジデンシャル投資法人(3282) 組入比率 3.9%

スポンサーである東急不動産が開発する都市型賃貸マンションを中心に投資しています。
評価ポイントは、「マネジメントのクオリティ」と「スポンサーのサポート」です。
「マネジメントのクオリティ」では、賃貸ニーズの強い東京23区を重視した投資戦略を高く評価しています。その戦略が奏功し、近年は力強い賃料増額が実現できています。
また、賃貸マンションの価格が高騰し、物件取得が難しくなるなかでも、東急不動産が都心のマンションを開発しているので、競争にさらされず、適正な価格で物件を取得することが可能です。こうしたスポンサーのサポートが、同リートの競争優位性に繋がっていると判断しています。

所有施設(コンフォリア新宿イーストタワー)

  • ※出所:コンフォリアレジデンシャル投資法人

投資口価額の推移

  • ※期間:2018年5月末〜2020年5月末、日次
  • ※出所:FactSetのデータを基に明治安田アセットマネジメント作成
  • ※上記は個別銘柄の推奨または投資勧誘を目的としたものではなく、今後当ファンドが当該銘柄に投資することを保証するものではありません。
  • ※上記は過去の実績を示したものであり、将来の運用成果等を示唆あるいは保証するものではありません。
  • ※明治安田アセットマネジメント作成資料より抜粋。
明治安田−明治安田J−REIT戦略ファンド(毎月分配型) (愛称:リート王)

明治安田−明治安田J−REIT戦略ファンド(毎月分配型) (愛称:リート王)

カテゴリ:国内REIT ノーロードINT レーティング:

トータルリターン:6ヵ月  -19.06%、1年  -8.71%、3年(年率)  +4.39%

金額買付 口数買付 ポートフォリオへ追加 投信アラートメール設定
  • ※モーニングスターレーティング、トータルリターンは、2020年6月末時点のものを記載しています。
  • ※上記は過去の実績であり、将来の運用成果を保証または示唆するものではありません。

ご注意事項

  • 「毎月分配型」「隔月分配型」の投資信託については、お取引の前に必ず「毎月または隔月分配型投信の収益分配金およびNISAでのご注意事項、ならびに通貨選択型投信に関するご注意事項」PDFです。新しいウィンドウで開きます。の内容をご確認いただきますようお願いいたします。
  • 投資信託は、主に国内外の株式や債券等を投資対象としています。投資信託の基準価格は、組み入れた株式や債券等の値動き、為替相場の変動等により上下しますので、これにより投資元本を割り込むおそれがあります。
  • 投資信託は、個別の投資信託毎にご負担いただく手数料等の費用やリスクの内容や性質が異なります。ファンド・オブ・ファンズの場合は、他のファンドを投資対象としており、投資対象ファンドにおける所定の信託報酬を含めてお客様が実質的に負担する信託報酬を算出しております(投資対象ファンドの変更等により、変動することがあります)。
  • ご投資にあたっては、商品概要や目論見書(目論見書補完書面)をよくお読みください。

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