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2019-10-22 15:26:06

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中国経済:不動産価格は底打ち反転へ!?

2015/2/23 モーニングスター株式会社

不動産価格下落のピークは過ぎたようだ。

国家統計局は17日、1月における70大中都市住宅販売価格変動状況を発表した。新築商品住宅では、12月と比べ、64都市で価格が下落、4都市で横ばい、2都市で上昇となった。

12月には66都市で下落しており、今月は2都市減っている。不動産価格の下落は、昨年9月、10月あたりでピークアウトしたようだ。

深センでは上昇に転じており、上海、広州では横ばいとなっている。大都市圏での価格回復が早いようである。

政策面においては、昨年初めには46都市において、投機的目的による不動産取得を制限する政策(住宅限購政策)が実施されてきたが、4月以降、一部の地域で、制限の取り消し、ないし緩和が行われるようになった。現在では、北京など6地域を除き、厳しい不動産コントロール政策は解除されるか、大きく緩和されている。

金融面では11月22日以降、利下げが行われ、住宅積立金貸出金利は5年以上で4.25%、5年以下で3.75%に設定された。それぞれ0.25ポイントの引き下げである。また、商業銀行の貸出については1〜5年では0.15ポイント引き下げられて6.0%、5年以上では0.4ポイント引き下げられて6.15%に設定された。不動産ローンに関しては一部の銀行で、1割程度の優遇金利を採用しているところもあるようだ。全体的に不動産ローン金利は引き下げられており、更に、銀行の融資姿勢も緩和されつつあるようだ。

商品住宅については、海外の市場関係者などを中心にバブルを懸念する見方も根強いが、都市化の進展が加速する中、安価な保障住宅、経済住宅だけでは需要は満たされず、商品住宅に対する需要も底堅い。投機需要は今後も排除され続けるだろうが、その影響は消化されつつある。

不動産市況が回復すれば、遅れて、不動産在庫、不動産販売額、不動産開発投資も、底打ち反転に向かうであろう。

今回は不動産セクターに注目したい。

銘柄名  万科企業(02202/メインボード)

本土を代表する民営不動産会社
2月18日終値:17.54香港ドル

 ・現会長である王石氏が実質的な創業者。中小型で比較的値ごろな物件を開発の中心として、機動的な仕入、迅速な建設、販売を行うことで、回転の速いビジネスを展開している。

 ・ 14年6月中間期における地域別売上高は、広・深地区(広州、深セン、東莞、佛山、珠海など)が35.9%、上海地区(上海、杭州、蘇州、無錫、合肥、南京など)が26.5%、北京地区(北京、唐山、天津、瀋陽、大連、長春など)が19.2%、成都地区(成都、重慶、武漢、西安など)が18.4%を占める。

 ・ 14年1-9月期業績は0.5%減収、4.8%増益。物件竣工が10-12月期に集中しているため、1-9月期の決算ベース販売面積は4.6%減に留まった。関連会社の持ち株比率上昇などから、投資収益が216%増となり、増益を確保した。

 ・ 同社の主力物件は、深セン、広州、上海、北京などの1線級都市が多い。他社に先駆け業績は回復へ。

銘柄名  中国海外発展(00688/メインボード)

本土を代表する中央系不動産会社
2月18日終値:23.5香港ドル

 ・ 建設、不動産関連事業を営む中央系国有企業である中国建築工程総公司の香港子会社。中央系国有企業の傘下であることから、仕入、ブランド力などに優れ、中高級物件の開発に強みあり。

 ・ 14年6月中間期における地域別契約販売額は、華南地区(深セン、佛山、広州、厦門など)が32.3%、華東地区(蘇州、寧波、杭州、上海、無錫など)が19.2%、華北地区(北京、天津、済南、武漢、鄭州など)が16.9%、北方地区(長春、青島、大連、瀋陽、ハルピンなど)が15.5%、西部地区(成都、西安、重慶、昆明など)が8.6%、香港・マカオ地区が7.5%を占める。

 ・ 14年6月中間期業績は54.0%増収、18.0%増益。業界環境が悪化する中、ブランド戦略を強化、積極的な販売戦略を展開、大幅増収を達成。ただし、粗利益率の悪化、投資収益の減少、前期発生したプロジェクトの評価益の反動などから18.0%増益に留まった。

 ・ 開発物件の質の良さから、業績の鈍化は相対的に小さい。他社に先駆け業績は回復へ。

銘柄名  雅居楽(03383/メインボード)

高級物件の開発に強みを持つ不動産会社
2月18日終値:4.61香港ドル

 ・ 広東省中山市を拠点とする不動産開発会社。高級住宅の総合開発が中核事業。そのほか、不動産管理、ホテル経営、不動産投資なども行っている。

 ・ 14年6月中間期における部門別売上高は、不動産開発が不動産開発が96.4%、不動産管理が1.9%、ホテル経営が1.5%、不動産投資が0.2%。

 ・ 14年6月中間期業績は13.6%増収、4.3%減益。長沙、重慶などで新たな物件を売り出すなど積極的な販売を続けたことで二桁増収を達成。在庫圧縮を急いだことから利益率が低下、また、支払利息の急増、借入金・転換社債に関する為替評価損の発生などから減益となった。

 ・ 中山、広州、佛山、恵州、河源、海南などでの販売は堅調。経済発展が早く、人口流入も多い華東、華南などに開発地域を集中させており、今期業績は回復へ。

  • ※本ページでご紹介する個別銘柄及び各情報は、投資の勧誘や個別銘柄の売買を推奨するものではありません。

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